Grundbesitz Was man zur neuen Grundsteuer wissen muss
Düsseldorf · Das neue Recht gilt erst ab 2025. Aber schon in diesem Jahr verlangt das Finanzamt von Eigentümern viele Angaben zum Grundbesitzwert. Für viele von ihnen könnten die Grundsteuer in drei Jahren steigen.
Kurz nach der Jahreswende bekommen Grundstückseigentümer von der Kommune den jährlichen Grundsteuerbescheid zugeschickt. Das ist in diesem Jahr nicht anders. Doch diesmal ist es nicht damit getan, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen und die Summe zu zahlen. Die Grundsteuer-Reform, zu der das Bundesverfassungsgericht 2018 die Politik gezwungen hat und die im Folgejahr auf den Weg gebracht wurde, verpflichtet die Eigentümer zu einer Feststellungserklärung, die Grundlage der künftigen Steuerberechnung wird. Der ermittelte Grundbesitzwert ersetzt als Faktor den Einheitswert der Immobilie.
Viele rechnen nun mit einer deutlich höheren Grundsteuerbelastung für die Eigentümer, weil die neuen Grundbesitzwerte in vielen Fällen aktueller sind und deutlich höher sein dürften als die alten Einheitswerte. Der Grundbesitzwert wird weiter mit einer Steuermesszahl und dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt beispielsweise für ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus derzeit 3,5 Promille und wird im Zuge de Reform auf 3,1 Promille gesenkt. Weil die Steuerbelastung möglichst nicht steigen soll, müsste in vielen Städten und Gemeinden der Hebesatz sinken. Wie das mit der chronischen Finanzschwäche mancher Kommunen zusammenpassen soll, bleibt offen.
Das neue Recht gilt zwar erst ab 2025 (bis Ende 2024 berechnen Städte und Gemeinden die Steuer noch nach der bisherigen Rechtslage). Doch aktiv werde müssen die Eigentümer schon 2022. In der Feststellungserklärung, die zwischen Anfang Juli und Ende Oktober eingereicht werden muss, verlangt die Finanzbehörde viele Angaben zur Immobilie, die als Grundlage für die Ermittlung des Grundbesitzwerts dienen. Dazu gehören Informationen zur Lage des Grundstücks, zur Grundstücksfläche, zum Bodenrichtwert, zur Gebäudeart, zur Wohnfläche und zum Baujahr des Gebäudes. Stichtag für alle Angaben ist der 1. Januar 2022.
Die Erklärung, zu der die Grundeigentümer vermutlich Ende März offiziell aufgefordert werden, muss digital abgegeben werden, und zwar über das Portal Elster, über das viele schon ihre jährliche Steuererklärung an das Finanzamt schicken. Wer das schon tut, kann über den gleichen Weg auch die Angaben zum Grundbesitz machen. Wer das nicht macht, muss unter www.elster.de ein Benutzerkonto beantragen. Die Info fürs Finanzamt auf dem guten alten Papier ist nur noch in seltenen Ausnahmen möglich.
Wer seine Informationspflichten ignoriert, für den kann es teuer werden: Vom Finanzamt gibt es im Zweifel nur eine einzige Ermahnung, danach kann ans Portemonnaie gehen: Bis zu 25.000 Euro Zwangsgeld sind möglich, ein Verspätungszuschlag bei nicht fristgerechter Meldung sowieso und womöglich eine Schätzung der Daten, die aller Voraussicht nach eher zugunsten des Finanzamts, also zu Lasten des Eigentümers ausfallen würde. Wegducken geht also nicht.
Dass die Behörden schon ab Juli beginnen, die Daten zu sammeln, liegt auch daran, dass eine Flut von neuen Steuerbescheiden erlassen werden muss. Immerhin geht es um 24 Millionen Wohnhäuser und Wohnungen sowie um zwölf Millionen land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Bei allen wurde bisher der Einheitswert auf den 1. Januar 1964 (alle Bundesländer) respektive 1. Januar 1935 (neue Länder) als Berechnungsgrundlage herangezogen. Das ist nach der Entscheidung der Karlsruher Richter aber verfassungswidrig. Die Werte sind völlig veraltet. Das neue Bundesmodell wird von neun Ländern genau so umgesetzt, während Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen eine Öffnungsklausel genutzt und ein eigenes Modell gewählt haben. Sachsen und das Saarland übernehmen das Bundesmodell, passen aber für die Erhebung der Grundsteuer die Steuermesszahlen an.
