Keine Angst vor steigenden Zinsen Mit der Immobilie durch die Inflation
Düsseldorf (RPO). "Eigene vier Wände sind der beste Schutz gegen Inflation", so die landläufige Meinung. Das ist nicht aus der Luft gegriffen, die aktuelle Situation spricht jedenfalls dafür. Bei einer Inflationsrate von mehr als zwei Prozent, doppelt so viel wie vor einem Jahr, flackern die Alarmzeichen.
Ist das der richtige Zeitpunkt, sich eine Immobilie anzuschaffen? Gerät die laufende Finanzierung der vorhandenen Immobilie ins Rutschen? Oder kann sie sogar optimiert werden?
Anfang des Jahres fürchteten sich laut einer Umfrage des "Handelsblatt" 60 Prozent der Deutschen davor, dass die Geldentwertung 2011 wieder spürbar zunimmt. Diese Furcht hat sich bewahrheitet. Inzwischen liegt die Jahresinflationsrate bereits bei durchschnittlich 2,2 Prozent. Steigende Zinsen sind die Folge, obwohl zwischenzeitlich Windstille herrscht.
Während ein Immobilienkredit mit zehn Jahren Zinsbindung vor Jahresfrist noch für rund drei Prozent angeboten wurde, verlangen Banken für den gleichen Kredit jetzt bereits wieder mehr als vier Prozent. Die Spirale dreht sich. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat eine Erhöhung des Leitzinses von 1,25 auf 1,50 Prozent beschlossen. Kreditzinsen werden weiter steigen.
Inflationsschutz
Bei der Umfrage des "Handelsblatt" kam auch heraus, dass 37 Prozent den Erwerb oder Besitz einer Immobilie als sichersten Immobilienschutz ansehen. Sie betrachten das Eigenheim oder die Eigentumswohnung hierbei nicht als Renditeobjekt im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen, sondern vor allem als sicheren Hort, der vor Mieterhöhungen und Schlimmerem schützt ("my home is my castle").
Wer jetzt das Eigenkapital für eine solide Immobilienfinanzierung beisammen hat, kann noch mit günstigen Zinsen rechnen. Für einen ersten Marktüberblick leistet der "Hypothekenrechner" der unabhängigen FMH Finanzberatung aus Frankfurt gute Dienste. Er verarbeitet fortlaufend die Angebote der Kreditinstitute.
Für einen Kredit von beispielsweise 200.000 Euro (80 Prozent der Gesamtkosten), einer Laufzeit/Zinsbindung von 15 Jahren und einer Anfangstilgung von einem Prozent liegt das günstigste Angebot aktuell 4,39 Prozent mit einer monatlichen Belastung von 893,33 Euro. Bei Eingabe der Postleitzahl selektiert der Hypothekenrechner die regionalen Angebote.
Bausparmodell
Was tun, wenn das Eigenkapital jetzt noch nicht reicht für eine solide Baufinanzierung? Als Zwischenlösung kommt ein Bausparvertrag infrage, mit dem man sich ein zinsgünstiges Darlehen für den Anschaffungszeitpunkt sichern kann. Wegen der hohen Abschlussgebühren und der anfangs geringen Habenzinsen (0,5 bis 1,0 Prozent im Jahr) erscheint ein Bausparvertrag auf den ersten Blick zwar nicht besonders attraktiv, aber unterm Strich kann sich das Bausparmodell gleichwohl lohnen.
Der Bausparer bekommt schließlich sein Baudarlehen zu einem deutlich günstigeren Zins als bei einer Bank. Der Zinsverlust in der Sparphase wird mehr als wettgemacht durch Kostenvorteile in der Tilgungsphase. Wichtig ist, dass die Sparbeträge von Beginn an auf die Bausparsumme zum geplanten Zeitpunkt des Immobilienerwerbs zugeschnitten sind.
Forward-Darlehen
Im Blick auf steigende Inflationsraten und höheren Zinsen befinden sich vor allem Eigentümer in einer günstigen Situation, die in den nächsten Jahren noch einen Anschlusskredit benötigen. Sie müssen nicht das Ende der Zinsbindung ihres laufenden Darlehens abwarten, sondern können bereits jetzt die Anschlussfinanzierung durch ein so genanntes Forward-Darlehen in trockene Tücher bringen.
Banken vergeben Forward-Darlehen maximal fünf Jahre im Voraus. Sie verlangen dafür einen Zinsaufschlag, dessen Höhe sich nach der Länge der Vorlaufzeit richtet, wobei in vielen Fällen die ersten drei bis sechs Monate zinsfrei gestellt werden. Für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des alten Kredits wird ein Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte zusätzlich in Rechnung gestellt.
Wer ein Forward-Darlehen vereinbart, wettet auf steigende Zinsen und rechnet sich ein gutes Geschäft aus. Schon eine Differenz von einem Prozentpunkt kann per Saldo einen dicken vierstelligen Betrag ausmachen. Verläuft die Zinskurve gegen alle Voraussagen in die andere Richtung, ist die Sache allerdings ein Verlustgeschäft. Vielen Kreditnehmern ist bei einem Forward-Darlehen allein auch die Planungssicherheit wichtig.
Wohin die Reise geht, wird daran deutlich, dass im 1. Quartal 12,6 Prozent aller abgeschlossenen Immobilienkredite Forwards waren. Forward-Kunden haben noch ein zusätzliches Plus. Sie sind bei den Banken gern gesehene Kunden, haben sie doch bewiesen, dass sie ihren Verpflichtungen bis dahin nachgekommen sind. Sie gelten als gute Schuldner und können deshalb mit Verhandlungsgeschick auch Sonderkonditionen erreichen.
Sondertilgung
Inflationäre Zeiten müssen für Schuldner nicht die schlechtesten sein. Im Gegenteil. Wer einen langfristigen Darlehensvertrag zu günstigen Konditionen abgeschlossen hat, profitiert vom Zinsvorteil und kann sich die Hände reiben. Auch bei der Tilgung sieht es gut aus für den Schuldner. Er bezahlt seine festen Raten mit Geld, das durch die Inflation an Wert verloren hat. Aber es gibt auch Kreditnehmer, die in unsicheren Zeiten möglicht schnell reinen Tisch machen wollen. Viele Banken bieten diesen Kunden deshalb die Möglichkeit, während der Kreditlaufzeit den Tilgungsanteil zu erhöhen oder mit Einmalzahlungen Sondertilgungen vorzunehmen.
