Kolumne Gemeinschaft verpflichtet
Der Immobilienboom hält an. Angesichts dauerhaft niedriger Zinsen erfreut sich Betongold großer Beliebtheit, gerade in Form von Wohnungseigentum. Hier verkauft und bebaut der Bauträger ein Grundstück, der Erwerber zahlt die vereinbarten Kaufpreisraten, bekommt seine Wohnung und tritt in die Eigentümergemeinschaft ein. Damit wird ihm Sondereigentum an den Räumen der Wohnung zugeteilt. Im Übrigen entsteht Gemeinschaftseigentum, praktisch gehört alles allen.
Bei Baumängeln lassen sich Gewährleistungsansprüche aus den notariellen Erwerbsverträgen ableiten. Treten die Mängel im Gemeinschaftseigentum auf, entstehen oftmals Abgrenzungsfragen, ob nun der Erwerber handeln darf oder die Gemeinschaft tätig werden muss. Hierzu stellt das Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 2. März 2018 (Az.: 19 U 166/15) klar, dass grundsätzlich jeder Erwerber selbstständig seine Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums verfolgen kann. Er darf allerdings mit seinem Vorgehen, der Mangelbeseitigung, gemeinschaftsbezogene Interessen der übrigen Eigentümer sowie schützenswerte Individualinteressen nicht beeinträchtigen. Das gilt etwa auch für im Gemeinschaftseigentum begründete Schallschutzmängel. Individualinteressen anderer Erwerber, von lauten und staubigen Sanierungsarbeiten verschont zu werden, bleiben dabei unberücksichtigt.
Eigentum verpflichtet. Gemeinschaftliches Eigentum verpflichtet gegenüber der Gemeinschaft. Die übrigen Erwerber müssen bei der mangelfreien Herstellung der Kaufsache mitwirken und erforderliche Maßnahmen dulden.
Gerhard Fries
Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, West hoff.
