Auf die Mietform kommt es an
Vor der Unterschrift unter den Mietvertrag sollten Interessenten genau hinsehen, wie sich die Miete zusammensetzt. Finanziell besteht ein großer Spielraum.
Bruttomiete, Kaltmiete, Teilinklusivmiete: Klingt alles relativ ähnlich. Es gibt jedoch Unterschiede, die Mieter und Vermieter Geld kosten oder bringen können. Doch worauf kommt es im Detail an? Ein Glossar wichtiger Begriffe:
Kalt- oder Nettokaltmiete
Die meisten der in Deutschland geschlossen Wohnraummietverträge fußen auf dem Prinzip der Kalt- oder Nettokaltmiete. Gemeint damit ist der Mietzins, den ein Mieter ausschließlich für den Gebrauch der Räume bezahlt. Fachleute wie Thomas Hannemann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) sprechen deshalb von der Grundmiete. Die Betriebskosten einschließlich Heizung sind nicht enthalten. Üblicherweise werden die Betriebskosten im Mietvertrag als eigener Punkt aufgelistet. Das Geld dafür wandert dann als Vorauszahlung zusammen mit der Grundmiete jeden Monat aufs Vermieterkonto. In der Regel erhalten Mieter am Ende des Jahres dann ihre Betriebskostenabrechnung, die Guthaben oder eine fällige Nachzahlung ausweist.
Die Kalt- oder Nettokaltmiete bildet auch die Basis für Mietererhöhung. Wollen Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, müssen sie sich am Mietspiegel orientieren. "Und der zeigt die Nettomieten", sagt Hannemann. Vermieter können außerdem die Wohnungskaution ausschließlich auf Grundlage der Nettomiete kassieren. "Weil die Kaution nur auf die Räume geleistet wird, nicht auf die Betriebskosten", erklärt Inka-Marie Storm von Haus & Grund Deutschland. Grundlage ist Paragraf 551 Abs. 1 BGB.
Warm- oder Bruttowarmmiete
Seltener zu finden sind Mietverträge über eine Warm- oder Bruttowarmmiete. Diese auch Inklusivmiete genannte Option enthält die Grundmiete und sämtliche Betriebskosten einschließlich Heizung. Alles wird in einem einzigen Betrag zusammengefasst.
Im Unterschied zur Nettomiete leistet der Mieter keine gesonderte Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Denn diese Ausgabe ist bereits in der Gesamtsumme enthalten. Ist eine Warmmiete vereinbart, befreit das den Vermieter in der Regel nicht davon, die Betriebskosten trotzdem abzurechnen.
Nach Ansicht von Storm bringt die Warmmiete Vermietern einen Nachteil: Sie können die stetig steigenden Nebenkosten nicht einfach erhöhen. "Irgendwann bekommen sie ein Wirtschaftlichkeitsproblem." Hannemann betrachtet das aus Mietersicht: "Der Mieter macht ein Geschäft." Um nicht draufzuzahlen, rät er Eigentümern, einen Erhöhungsvorbehalt in den Mietvertrag zu schreiben.
Inklusivverträge machen Mieterhöhungen außerdem oft komplizierter, weil dafür die Nettomiete zugrundegelegt wird. Das heißt für den Eigentümer: Aus brutto mach netto - sämtliche Nebenkosten sind aus der Warmmiete herauszurechnen.
Teilinklusivmiete
Bei dieser Variante zahlt der Mieter die Nettomiete und einige Nebenkosten. Welche das sind, sprechen Mieter und Vermieter ab. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) geht es dabei häufig um die kalten Nebenkosten wie Hausmeister, Grundsteuer, Versicherungen. Für diese Ausgaben zahlt der Mieter eine Pauschale. Heizung und Warmwasser werden gesondert abgerechnet. Das gilt ebenfalls für weitere Nebenkosten wie etwa die Müllentsorgung.
Mieter kommen wegen der Pauschale bei Teilinklusivmieten oft gut weg. Vermieter haben hingegen ein ähnliches Problem wie bei der Warmmiete: Sie können steigende Betriebskosten nicht einfach weitergeben. "Beide Varianten können Grundlage der Kaution sein", sagt Hannemann.
Bruttokaltmiete
Sie beinhaltet die Grund- oder Kaltmiete und die vereinbarten Betriebskosten bis auf die Heizung. Diese Form des Mietzinses steht nur selten in Verträgen. Sie spielt aber eine Rolle, wenn es um Kleinreparaturen geht. Die sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 129/91) auf maximal sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete begrenzt.
Generell wichtig zu beachten: In Wohnungsannoncen sind Warm- und Kaltmiete oft genannt. Rechtlich gesehen ist Vorsicht geboten, sagt Rechtsexperte Hannemann. Denn den meisten Vermietern und Mietern sei nicht bewusst, dass die Formulierung "X Euro kalt" aus rein rechtlicher Sicht die kalten Nebenkosten enthalte, sofern diese nicht extra im Text stünden. Umgekehrt bedeute "X Euro warm", dass zwar die Heizung drin sei, nicht aber die anderen Betriebskosten.
