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Gewerberaummietvertrag kann nach Verzug einer Miete gekündigt werden

Gewerbemiete : Kündigungsgründe individuell vereinbaren

Vermieter haben die Möglichkeit, durch individualvertragliche Regelungen festzusetzen, dass ein Gewerberaummietvertrag nach Verzug von nur einer Miete fristlos gekündigt werden kann.

Mietausfälle sind für Vermieter immer eine ärgerliche Sache. Und nicht wenige Immobilieneigentümer wünschen sich, zahlungsunwilligen Mietern schnell kündigen zu können – zum einen, um sich keinen weiteren Gefahren ausbleibender Mieten auszusetzen, zum anderen, um sich eine neue Mietpartei mit einer (hoffentlich) höheren Verlässlichkeit und Vertragstreue zu suchen. Das ist indes einfacher gesagt als getan, zumindest bei Privatpersonen: Einer Kündigung wegen säumiger Miete geht mindestens eine Abmahnung voraus, um darauf hinzuweisen, dass dieses Verhalten einen Vertragsverstoß darstellt und zu einer Kündigung führen kann. Die tatsächliche Kündigung ist dann die letzte Möglichkeit bei ausbleibender Mietzahlung.

Bei einer gewerblichen Vermietung ist das etwas anderes. In diesem Bereich besteht die Möglichkeit, dass ein Gewerberaummietvertrag nach Verzug von nur einer Miete fristlos gekündigt werden kann, wenn die individualvertraglich vereinbart wurde und es sich beim Mietvertrag nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf bereits vor einiger Zeit herausgestellt. Erstritten wurde das Urteil von Rechtsanwalt Tim Banerjee (Banerjee & Kollegen) aus Mönchengladbach. „Sowohl das Landgericht Mönchengladbach als eben auch das Oberlandesgericht Düsseldorf haben bestätigt, dass aufgrund der individualvertraglichen Vereinbarung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Falle einer nicht fristgerechten Mietzahlung rechtens ist. Auch wenn es sich um eine unverschuldete, nur einmalige Verspätung der Mietzahlung um einen Tag handelt, ist die vertraglich vereinbarte Abweichung von den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam“, kommentiert Tim Banerjee.

Das Oberlandesgericht hat auch klargestellt, dass der mietvertragliche Passus, dass die Gutschrift der Miete auf dem Konto des Vermieters für die Pünktlichkeit maßgeblich ist, nicht die rechtzeitige Überweisung, rechtlich gültig ist. Damit könne laut dem Urteil die „Verzögerungsgefahr auf den Mieter übertragen“ werden, ohne dass es auf ein Verschulden ankomme. Zusammengefasst heißt es: „Bis zum dritten Werktag des Monats war für November 2012 keine Mietzahlung auf dem Konto der Klägerin eingegangen; die Kündigungsvoraussetzungen lagen damit zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung durch die Klägerin vor.“

Laut Oberlandesgericht können auch keine Investitionen des Mieters gegengerechnet werden. Der Beklagte hatte vom Vermieter konkret die Zahlung von 35.000 Euro gefordert, um die vermeintliche Wertsteigerung des Objektes aufgrund seiner Eigenleistung auszugleichen. Für Rechtsanwalt Banerjee gilt daher: „Individualvertragliche Vereinbarungen haben immer Vorrang vor allgemeinen Regelungen. Vermieter können sich daher durch solche Vereinbarungen absichern. Beide Parteien sollten indes größtmöglichen Konsens bei der Vertragsgestaltung herstellen.“