Bundesbank Immobilienpreise und Mieten steigen weiter
Berlin · Die Bundesbank beobachtet den Immobilienboom in Deutschland mit wachsender Sorge. Niedrige Zinsen, Zuwanderung und ausländische Investitionen ließen die Preise für Wohneigentum auch 2012 in fast unvermindertem Tempo steigen. Obwohl das die Mieten nach oben treibt, rät die Bundesbank von staatliche Eingriffen ab, weil das den Bau neuer Wohnungen bremsen könnte.
In 125 Städten erhöhten sich die Preise für Wohneigentum um durchschnittlich 5,25 Prozent, nach 5,5 Prozent Jahr zuvor. "Im Vergleich zu 2011 schwächte sich die Preisdynamik zwar in den Großstädten und Ballungsgebieten ab, sie gewann aber sichtbar an Breite", schrieb die Bundesbank in ihrem Monatsbericht. "So übertrugen sich die Preisimpulse von den Städten ins Umland, vom Neubau- ins Gebrauchtimmobiliensegment und von den Geschosswohnungen auf Einfamilienhäuser." Die sich daraus ergebenden gesamtwirtschaftlichen Risiken "bestehen nicht zuletzt aufgrund der breiteren Streuung des Preisauftriebs unvermindert weiter".
Die Angst vor der Blase
Das Platzen der Immobilienblase 2007 in den USA hatte die Weltwirtschaft in ihre schwerste Krise seit Ende des Zweiten Weltkrieges gestürzt. Im Vertrauen auf stetig steigende Immobilienpreise hatten Hunderttausende Amerikaner Häuser gekauft - obwohl sich viele das eigentlich nicht leisten konnten. Es folgten Zwangsversteigerungen und zahlreiche Bankenpleiten. Später brach der Immobilienmarkt in Spanien zusammen, das seither gegen Rezession steckt und mit extrem hohen Arbeitslosenraten kämpft. Auch die Niederlande stemmen sich gegen einen Preisverfall.
Eine ähnliche Krise sieht die Bundesbank in Deutschland noch nicht aufziehen, weil sich dazu ein übermäßiges Wachstum der Immobilienkredite gesellen müsste. Das sei bislang noch nicht zu erkennen, sagte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. "Jedoch zeigen die internationalen Erfahrungen, dass Anfangsphasen von Preisübertreibungen auch mit einem niedrigen Kreditwachstum einhergehen können", warnte der Bundesbanker. "Wir müssen also aufmerksam sein. Und wir müssen auch das Verhalten von Finanzinstituten und privaten Haushalten im Auge behalten." Besonders stark verteuerten sich Eigentumswohnungen in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Sie kosteten sieben Prozent mehr; 2011 gab es sogar ein Plus von zehn Prozent. Dafür seien die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen, aber auch für Reihenhäuser schneller gestiegen. In Städten mit weniger als 250.000 Einwohnern sei der Preisdruck aber nach wie vor merklich schwächer.
Die Risiken der Mietsteigerung
Die Preissteigerungen sind der Bundesbank zufolge auf den Mietmarkt übergesprungen. "Die Neuvertragsmieten wurden 2012 erneut spürbar angehoben." Für Neubauwohnungen in den 125 Städten wurden demnach 4,75 Prozent mehr verlangt, bei Wiedervermietungen 3,5 Prozent mehr. "Seit 2010 ist der Mietanstieg bei neuen Wohnungen rund viermal, bei Bestandsobjekten rund dreimal so hoch wie im Durchschnitt der vorangegangenen Dekade ausgefallen." Allerdings reiche das bei weitem noch nicht an die Steigerungsraten zu Anfang der neunziger Jahre heran. "Besonders kräftig hat sich die Überlassung von Wohnraum in den Großstädten verteuert." Trotzdem warnt die Bundesbank davor, diese Entwicklung mit staatlichen Eingriffen zu stoppen. "Die Regulierung von Mieten ist ein Eingriff in die Preisbildung, die nur aus guten Gründen in Erwägung zu ziehen ist", betonte sie. "Die Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuvertragen birgt nicht zu unterschätzende Risiken im Hinblick auf die Verzerrung marktgerechter Anreize zur Schaffung neuen Wohnraums."
Zwar sei die Zahl der Baugenehmigungen für Drei- und Mehrfamilienhäuser um 15.000 auf 100.000 gestiegen. Doch dürfte dies kaum ausreichen, "um die Lage auf den Wohnimmobilienmärkten spürbar zu entspannen", hieß es. So stieg die Zahl der Einwohner im vergangenen Jahr um 200.000 Personen - vor allem durch Zuwanderung. "So zieht es Zuwanderer vornehmlich in die wirtschaftlich florierenden Gegenden mit einem guten Arbeitsplatzangebot." Deutschland sei aber auch für ausländische Kapitalinvestoren interessant. Diese würden vor allem in die als "relativ transparent und liquide geltenden Immobilienmärkten der Großstädte" investieren.
Befeuert wird der Boom zudem von günstigen Zinskonditionen. "Im Jahresdurchschnitt gewährten Banken Wohnungsbaukredite zu einem Zinssatz von 3,25 Prozent." Dadurch werde der Kauf von Immobilien für immer mehr Haushalte "mit begrenzten Einkommensmöglichkeiten und erhöhten Erwerbsrisiken" erschwinglich.
