Mietkaution Viel Unsicherheit um die Mietsicherheit
Düsseldorf · Wenn Mieter und Vermieter sich bei Auszug des Mieters um offene Rechnungen streiten, wird die Mietkaution oft zum Zankapfel. Viele Vermieter behalten die Mietsicherheit ein, wenn der Mieter vor Auszug die Wände nicht neu gestrichen hat oder Nebenkostenabrechnungen ausstehen.
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Nicht immer ist der Griff auf die Kaution rechtens. Die Rechtslage ist eindeutig: Während der Mietdauer darf sich der Vermieter aus der Kaution nur bedienen, wenn seine Forderungen von einem Gericht rechtskräftig festgestellt wurden oder unstreitig sind - zum Beispiel Nachzahlungen für Heizkosten. Ob der Mieter bei Mietbeginn überhaupt eine Kaution zahlen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Steht im Vertrag nichts von einer Mietsicherheit, geht der Vermieter leer aus. "Die Mietkaution für die neue Wohnung darf höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskostenvorauszahlungen", erklärt Ulrich Ropertz, Jurist beim Deutschen Mieterbund.
Überschüssige Beträge kann der Mieter jederzeit zurückfordern. Als Monatsmiete gilt die Grundmiete. Erhöht sich die Miete, muss keine Kaution nachgezahlt werden. Der Vermieter darf die Kaution auch nicht auf einen Schlag verlangen, denn die Zahlung von drei Monatsmieten überfordert schnell den Dispo-Kredit des Mieters. Der darf die Sicherheit in drei gleichen Monatsraten zahlen, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: BGH, VIII ZR 344/02).
"Keine Kaution ohne Quittung"
"Die erste Rate ist erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig", schreibt der Deutsche Mieterbund im Ratgeber "Geld sparen beim Umzug" und warnt: "Keine Kaution leisten ohne Quittung!" Meist geht der Zank erst los, wenn der Mieter auszieht. Im Normalfall hat der Vermieter zwei bis sechs Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen. "Er hat eine angemessene Überlegungsfrist, in der er prüfen kann, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen kann", so Ulrich Ropertz. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs hängt die Rückzahlungsfrist vom Einzelfall ab (Az.: BGH, VIII ZR 71/05).
Wichtig ist, ob Nebenkostennachzahlungen zu erwarten sind. "Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist", so der BGH. Sind Nachzahlungen befriedigt oder verjährt, entfällt das Argument. Die Kaution vor Auszug "abzuwohnen" und für die letzten Monate keine Kaltmiete zu zahlen, ist nicht zulässig. Der Vermieter kann auf eine neue Kaution klagen, wenn noch ein Sicherungsinteresse besteht - zum Beispiel wegen Nebenkostennachzahlungen.
Wie hat der Vermieter die Kaution anzulegen? Generell gilt: Der Vermieter muss den Kautionsbetrag auf einem Sonderkonto anlegen, und zwar konkursfest. Voraussetzung: Der Mietvertrag wurde nach dem 31.12.1982 geschlossen. Das Gesetz will sicherstellen, dass der Mieter an die Kaution kommt, wenn der Vermieter "Pleite geht". Alternativen zur bar geleisteten Kaution sind ein verpfändetes Sparbuch oder eine Bürgschaft, aber auch andere Geldanlagen wie Bundeswertpapiere oder Aktien.
