Wenn es in der Wohnung zu kühl ist
Kein Mieter muss es hinnehmen, wenn im Winter die Heizung kalt bleibt. 20 bis 22 Grad sollten gewährleistet sein.
Jedes Jahr nach Wintereinbruch zeigt sich, was die Heizungen in deutschen Wohnungen taugen und wie gut sie in Schuss sind. Macht die Heizung schlapp, ist das für Mieter zunächst so ärgerlich wie für Eigentümer. Auf den Kosten aber bleibt der Vermieter sitzen. Und das schließt Mietminderung und Schadenersatz mit ein.
Der Vermieter muss für eine funktionierende Heizung sorgen, sonst liegt ein Mangel vor. In vielen Mietverträgen wird eine Heizperiode festgelegt. "Während dieser Zeit ist der Vermieter in jedem Fall zum Heizen verpflichtet", informiert der Deutsche Mieterbund.
Allgemein üblich sei der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April – auch dann, wenn im Mietvertrag nichts steht. Oft wird auch der Zeitraum von Mitte September bis Mitte Mai bestimmt. Während der kalten Jahreszeit muss der Vermieter die Heizung so einstellen, dass eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird. "Hier wird heute eine Temperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius als ausreichend angesehen", so der Mieterbund.
Dabei wird zwischen den Räumen unterschieden. Im Wohnzimmer gelten 21 Grad als ausreichend, in Ess- und Kinderzimmern 20, in Küche und Schlafzimmer 18, im Bad 23 und in der Diele 15 Grad. Die Temperaturen müssen aber nicht rund um die Uhr erreicht werden, sondern nur von 6.00 bis 23.00 Uhr. Bei Nachtabsenkung reichen nachts 18 Grad aus. So urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 64 S 266/97).
Manche Mietverträge sehen niedrigere Temperaturen vor – oft allerdings zu Unrecht. Unwirksam sind Klauseln wie diese: "Eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8.00 und 21.00 Uhr gilt als vertragsgemäß." Werden die Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Die Höhe der Mietminderung kann indes sehr unterschiedlich ausfallen.
Ob die Kürzung vor Gericht standhält, ist fraglich. Die Gerichte urteilen höchst unterschiedlich. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg zum Beispiel gewährte bei Temperaturen unter 18 Grad zehn Prozent Minderung (Az.: 19 C 228/98), das AG Köln bei 16 bis 18 Grad sogar 20 Prozent (Az.: 152 C 1249/74).
Fällt die Heizung komplett aus, geht die Spanne von 50 bis 100 Prozent. Kann die Temperatur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht werden, liegt kein Mangel vor, entschied das AG Münster (Az.: 6 C 218/81). Neben dem Recht auf Minderung kann sich auch ein Schadenersatzanspruch ergeben – etwa wenn der Mieter nach einem Heizungsdefekt ins Hotel wechseln musste. Doch Vorsicht: Zunächst muss der Mieter den Vermieter auffordern, eine Ersatzwohnung zu stellen.
"Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat über, ist die Miete zeitanteilig zu mindern", erklärt der Nürnberger Fachanwalt Dirk Clausen. Falle zum Beispiel die Heizung zehn Tage aus, komme eine Minderung von 100 Prozent für ein Drittel des Monats in Betracht. Grundlage ist immer die Bruttomiete. Außerdem muss der Mieter den Vermieter auf den Mangel hinweisen und ihm eine Frist für Abhilfe setzen. Das Recht zu mindern gilt aber ab dem ersten Tag des Mangels.
