In NRW wird die Grundsteuer neu berechnet. Seit dem 1. Juli 2022 müssen Grundbesitzer eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Wie können Eigentümer ihre Erklärung machen? Wie wird die neue Grundsteuer berechnet? Diese und weitere Fragen beantworten wir im Folgenden.

1. Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Die Grundsteuer wird heute noch auf Basis alter Einheitsbewertungen berechnet, die auf Feststellungen aus dem Jahr 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) beruhen. Das verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, befand das Bundesverfassungsgericht 2018. Denn die Kosten für Grundstücke mit vergleichbarem Wert haben sich aufgrund der veralteten Daten über die Jahrzehnte immer weiter voneinander entfernt. Bei der Neuberechnung werden unter anderem der Wert des Bodens, das Alter des Gebäudes und eine kalkulierte Höhe der durchschnittlichen Nettokaltmiete berücksichtigt.

2. Wen betrifft die Neuberechnung der Grundsteuer in NRW?

In NRW besaßen etwa knapp vier Millionen Haushalte Eigentum, das zeigen Daten der Einkommens- und Verbraucherstichprobe aus dem Jahr 2018. Diese Daten werden von den Statistischen Landesämtern alle fünf Jahre erhoben. Eigentümer und Eigentümerinnen eines Wohngrundstücks, zum Beispiel Ein-, Zwei-, oder Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke oder Eigentumswohnungen zählen dazu.

3. Das neue Grundsteuerrecht findet ab dem 1. Januar 2025 Anwendung. Warum müssen Eigentümer schon jetzt eine Grundsteuer-Erklärung abgeben?

Mit den erhobenen Daten errechnet das Finanzamt einen aktuellen Grundstückswert inklusive Gebäude. Das Finanzamt erlässt aufgrund der Grundsteuererklärung 2022 den Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022. Aufgrund dieses Bescheides müssen Sie keine Zahlungen leisten. Er dient lediglich als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte. Im zweiten Schritt wird der Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 2025 erlassen. Anhand dieser beiden Bescheide setzt die jeweilige Kommune die neue Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 fest.

4. Kann ich gegen die Bescheide Widerspruch einlegen?

Es kann Widerspruch eingelegt werden, wenn Eigentümer nicht einverstanden sind – allerdings nur gegen den zweiten Bescheid des Finanzamtes, den Grundsteuermessbetrag, und nicht mehr gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt oder Gemeinde. Kontrollieren Sie daher den zweiten Bescheid genau. Er gilt ab dem 1. Januar 2025 für fünf Jahre.

5. Was bedeutet die Neuberechnung für die Eigentümerin bzw. den Eigentümer eines Wohngrundstücks?

Obwohl die Grundsteuer erst 2025 fällig wird, erhebt das Finanzamt schon 2022 Daten, um die Grundsteuer neu zu berechnen. Wenn Sie ab 1. Januar 2022 Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundbesitzes sind, ist seit 2022 die Grundsteuererklärung Pflicht. Zwischen dem 1. Juli und 31. Januar 2023 muss die Erklärung grundsätzlich über die Steuer-Onlineplattform Elster abgegeben werden. Nur auf "Härtefallantrag“ können die An­gaben per Post eingereicht werden.

6. Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Das Finanzamt fragt alle wichtigen Angaben zum Grundstück und zur Immobilie ab. Das sind die Lage des Grundstücks, die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Nutzungsart, die Wohnfläche und das Baujahr des Gebäudes.

7. Welche Angaben fragt das Finanzamt dafür ab?

Folgende Informationen möchte das Finanzamt wissen: Grundbuchangaben (Flurstück, Grundbuchblatt, Gemarkung), Besitzverhältnisse und Grundstücksart, Grundstücksfkläche, Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 (zu ermitteln auf www.boris.nrw.de), Baujahr und gegebenfalls Jahr einer Kernsanierung, Wohnfläche. Der Grundbuchauszug, Kaufunterlagen, aktuelle Grundsteuerbescheid, Wohnflächenberechnung und Unterlagen zur Sanierung sind hilfreiche Unterlagen hierbei.

Quelle: Verbraucherzentrale NRW

8. Wie wird die Grundsteuer künftig festgesetzt?

Die Grundsteuer wird wie bisher auch in drei Schritten festgesetzt: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

9. Wie können Eigentümer ihre Grundstückserklärung machen?

Wer Eigentümer ist, sollte seit Mai 2022 einen Brief vom Finanzamt mit weitere Informationen erhalten haben. Über ein digitales Formular auf dem Steuerportal der Finanzbehörden (Elster) soll die Erklärung durchgeführt werden können. Dafür gibt es seit 1. Juli 2022 einen kostenfreien Zugang auf der Elster-Website. Wer schon ein Benutzerkonto hat, zum Beispiel für seine Steuererklärung, kann dieses auch für die Grundsteuer-Erklärung nutzen. Wer dort noch kein Benutzerkonto hat, muss ein Konto beantragen. Die Registrierung dafür könne bis zu zwei Wochen dauern, warnen die Ämter, deshalb sollten sich Eigentümer frühzeitig kümmern.

10. Was passiert, wenn man den Brief vom Finanzamt verloren hat?

Wer das Schreiben des Finanzamtes nicht mehr findet, hat Glück. Denn die Daten zum eigenen Grundstück können auch über die Internetseite grundsteuer-geodaten.nrw.de aufgerufen werden. Dort ist eine Karte des Bundeslandes zu finden, in der der eigene Wohnort herangezoomt werden kann. Mit einem Klick sind darauf Angaben zum Flurstück, dem Grundbuchblatt oder der Fläche des eigenen Grundstücks in Quadratmeter zu finden. Auch die Nutzungsart oder der Bodenrichtwert kann abgelesen werden. Merken sollten sich Eigentümer das Aktenzeichen, das für die Erklärung angegeben werden soll, denn das steht nicht elektronisch zur Verfügung. Wer sichergehen will, macht ein Foto davon.

11. Wann ist die Grundsteuer zu zahlen?

Die neue Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025. Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Eine jährliche Zahlung ist auf Antrag möglich. Das wäre dann im Juli.

12. An wen ist die Grundsteuer zu zahlen?

Die Grundsteuer ist an die jeweilige Gemeinde zu zahlen, in der sich der Grundbesitz befindet.

13. Kann mein Steuerberater die Grundsteuer-Erklärung für mich abgeben?

Wer einen Steuerberater hat, wird in den Informationen zur Grundsteuerreform darauf hingewiesen, das Schreiben mit allen Seiten – inklusive der Angaben zum persönlichen Eigentum – weiterzuleiten. Im besten Fall hätte man die Unterlagen bis zum 31.12.2022 abgegeben – dann wäre dem Berater noch ein Monat bis zum Ende der Abgabefrist geblieben.

14. Kann die Grundsteuer auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer ist weiterhin über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig.

15. Gebäude und Grundstücke sind in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden. Steigt jetzt auch die Grundsteuer?

Nein, zumindest nicht zwangsläufig. Das Gesetz legt schließlich fest, dass die Reform „aufkommensneutral“ sein soll. Das heißt, die Einnahmen für die Stadt aus der Grundsteuer sollen sich nicht wegen der Neubewertung der Grundstücke und der veränderten Grundsteuermessbeträge erhöhen. Aufgrund der Neubewertung kann es aber zu Verschiebungen kommen. Das heißt, dass einige Grundstückseigentümer ab dem Jahr 2025 mit dem neuen Verfahren vermutlich weniger Steuern zu zahlen haben, andere dafür mehr. Bisherige Ungerechtigkeiten sollen laut Gerichtsurteil auf diese Weise behoben werden.

16. Wo gibt es Hilfen zur Grundsteuererklärung?

Die Finanzämter sind die zentralen Ansprechpartner für Ihre Fragen zur Grundsteuerreform. Individuelle Fragen werden demnach montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr beantwortet. Wer allgemeine Fragen hat, findet auch online Antworten unter www.grundsteuer.nrw.de

Alle Finanzämter in Nordrhein-Westfalen haben zudem eine Grundsteuer-Hotline eingerichtet.