Düsseldorf Wie der Traum vom Eigenheim wahr wird
Düsseldorf · Auf die Dauer ist Wohneigentum immer günstiger als das Leben in einer Mietwohnung. Aber der Bau oder Kauf muss gut vorbereitet sein. Es gibt Risiken und Vertragsfallen, die Interessenten stets beachten sollten.
Nur etwas mehr als jeder vierte Haushalt in Deutschland hat sich bisher den Traum vom Eigenheim erfüllt: 28 Prozent der rund 40 Millionen Privathaushalte lebten Anfang 2013 im eigenen Einfamilienhaus, wie das Statistische Bundesamt ermittelt hat. Dabei lohnt der Kauf einer Immobilie sich für Mieter heute mehr denn je.
So gilt die alte Regel, dass das Vermögen der Bauherren erst nach Jahren das der Mieter überholt, kaum noch. Dies zeigt eine Berechnung der Stiftung Warentest. Wegen der niedrigen Spar- und der günstigen effektiven Finanzierungszinsen "schlägt" der Hauskäufer schon im vierten Jahr den Mieter. Das Immobilienvermögen abzüglich der Restschuld an die Bank fällt höher aus als das angesparte Vermögen des Mieters. Nach 20 Jahren hat der Hauskäufer bereits einen Vermögensvorteil von rund 73 000 Euro. Zu Grunde gelegt wurde dabei der Kauf eines Hauses für 340 000 Euro. Da der Käufer sich 90 Prozent des Kaufpreises von der Bank leiht, zahlt er einen effektiven Jahreszins von 2,38 Prozent. Das ist ein Mittelwert, den die FMH-Finanzberatung aus Frankfurt für alle Baufinanzierungsangebote bei 20-jähriger Zinsbindung ermittelt hat.
Immobilienkäufer, die mehr Eigenkapital einsetzen können, erreichen heute Bauzinsen, die teilweise deutlich unter zwei Prozent liegen. Jahr für Jahr sinkt übrigens die Mehrbelastung des Käufers gegenüber dem Mieter, weil die Miete steigt. Nach 20 Jahren liegt die Mehrbelastung des Käufers noch bei rund 3600 Euro pro Jahr. Aber attraktive Konditionen sollten nicht prinzipiell zum Immobilienerwerb verführen. Kostenrisiken und Vertragsfallen sollte man immer vor Augen haben.
Freies Einkommen Ohne Kassensturz sollte man niemals auf Immobiliensuche gehen. Eine genaue Ermittlung der Ein- und Ausgaben ist der erste Schritt auf dem langen Weg zu den eigenen vier Wänden. Wer auf Nummer sicher gehen will, erstellt einen Haushaltsplan, in dem über einige Monate hinweg alle Ausgaben festgehalten werden können. Einfach geht es bei den Einnahmen, die sind meist schnell überschaubar. Überstunden, Gelegenheitsjobs und ungewisses Zusatzeinkommen des Ehepartners sollten nur in geringen Umfang berücksichtigt werden. Wer Haus oder Eigentumswohnung selbst nutzen will, kann zum Einkommen und zu möglichen Zinseinnahmen auch noch die Kaltmiete hinzurechnen. Denn die würde ja wegfallen. Das freie monatliche Einkommen gibt dann eine erste Orientierung, was man sich leisten kann.
Nicht alles fürs Haus Natürlich darf nicht das gesamte freie Geld für die Immobilie draufgehen. Eine Reserve von 10 000 bis 15 000 Euro sollte der Hauskäufer auf der Bank lassen. "So ist man für unvorhergesehene Ereignisse gewappnet", erläutert Experte Max Herbst von der FHM-Finanzberatung aus Frankfurt. Denn wer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann, dem droht die Zwangsversteigerung.
Konditionen vergleichen Es gibt große Unterschiede. Ganz wichtig: Je höher die Tilgungsrate, desto schneller ist man schuldenfrei. Da man aber die Unbilden des Lebens nicht voraussehen kann ist, sind Verträge mit flexibler Tilgung Gold wert. Üblich sind Sondertilgungen von drei bis fünf Prozent. Gleichzeitig raten Verbraucherschützer zu Krediten mit flexiblem Ratenwechsel. Bei Verträgen mit Tilgungswahlrecht kann man sich vielfach in einer Bandbreite von ein bis fünf Prozent bewegen und so die Abzahlung dem persönlichen Bedarf anpassen.
Staatliche Förderung Statt der klassischen Bankfinanzierung empfiehlt die Stiftung Warentest Kombikredite der Bausparkassen. Der besondere Clou: Sie lassen sich mit der staatlichen Riester-Förderung kombinieren. Das ist vor allem für Familien mit kleinen Kindern lukrativ. Für den Kredit zahlt der künftige Hausbesitzer zunächst nur Zinsen und spart gleichzeitig den Bausparvertrag an. Wird der zugeteilt, wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag abgelöst. Danach zahlt er das Bauspardarlehen an. In der Regel sollte die Ablösung so abgestimmt sein, dass die Monatsbelastung für die gesamte Laufzeit der Finanzierung gleich bleibt. Es gibt somit kein Zinsrisiko.
Riester-Förderung Beim Riester-Bausparen gibt es während der Ansparphase Zulagen. Wenn der Vertrag später für die Finanzierung des Erwerbs der eigenen vier Wände eingesetzt wird, fließt die Förderung weiter für die Tilgung des Bauspardarlehens. Beachten muss der potenzielle Eigentümer jedoch, dass Riester im Alter versteuert werden muss. Da die "Rente" aber schon vorab ins Haus gesteckt wurde, gibt es ein Wohnförderkonto, in dem die gesamten Zahlungsströme vermerkt sind. Die Steuerbelastung auf Basis des persönlichen Steuersatzes wird bis zum 85. Lebensjahr fällig, kann aber auch auf einen Schlag mit 30 Prozent Rabatt gezahlt werden. Neben der Riester-Förderung bietet die staatliche KfW-Bank vergünstigte Kredite für Bau, Kauf und für eine energetische Modernisierung. Viele Bundesländer und Kommunen bieten Zuschüsse, günstige Darlehen oder verbilligtes Bauland an - vor allem für Familien.
