Immobilien Warum die Bauzinsen wieder gestiegen sind

Düsseldorf · Die Leitzinssenkung der EZB hat keine Auswirkungen auf Immobiliendarlehen. Warum Renditen auf Anleihen und Pfandbriefe entscheidend sind und es gleichzeitig beim Hauskauf nicht nur auf die Darlehenszinsen akommt.

 Die EZB hat Anfang Juni die Leitzinsen gesenkt.

Die EZB hat Anfang Juni die Leitzinsen gesenkt.

Foto: dpa/Boris Roessler

Wenn es um die Entwicklung von Zinsen geht, lautet die einfache Regel: Wenn die Leitzinsen raufgehen, tun das auch die anderen Zinsen. Und umgekehrt. Das stimmt auch – jedenfalls so lange, wie es um die kurzfristigen Konditionen geht. Das sind bei den Sparzinsen beispielsweise jene für Tages- und Festgeld, bei den Darlehenszinsen solche für Ratenkredite. Auf die Bauzinsen trifft das in dieser Unmittelbarkeit nicht zu. Und deshalb muss man sich auch nicht wundern, dass sie zuletzt trotz der vorangegangenen Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) vor zwei Wochen wieder gestiegen sind.

Das Statistikportal Statista weist für den Juni des laufenden Jahres einen Zinssatz von durchschnittlich 3,72 Prozent für einen Kredit mit Zehn-Jahres-Bindung aus; ein Darlehen mit 15 Jahren Bindung kostete demnach 3,82 Prozent. Das sind Zahlen, die Anfang Juni ermittelt worden sind. Seither hat sich die Lage aus Verbrauchersicht wieder ein bisschen verbessert. Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein meldete am Mittwoch einen durchschnittlichen effektiven Jahreszins von 3,53 Prozent bei einem Darlehensbetrag von 350.000 Euro und einer Zinsbindung über zehn Jahre. Der Nominalzins beträgt in diesem Fall 3,45 Prozent.

Warum steigen Bauzinsen, obwohl der Leitzins sinkt? Die einfache Weisheit ist: Der Kreditzins für Baudarlehen hängt nur indirekt an dem, was die Währungshüter beschlossen haben. Deutlich wichtiger ist die Entwicklung der Inflationsrate, und die ist zuletzt in Deutschland wieder gestiegen. Was dazu führt, dass Investoren, die eine zehnjährige Bundesanleihe kaufen wollen, eine höhere Verzinsung verlangen. Also steigt die Rendite, damit auch die Rendite auf Pfandbriefe, die Banken ausgeben, um die Kreditvergabe finanzieren zu können. Und dann geht es eben auch bei den Zinsen für Baudarlehen nach oben.

Auf sinkende Darlehenskonditionen sollte man also gegenwärtig nicht setzen, wenn man sich die Frage stellt, ob man eine Immobilie bauen oder kaufen soll (zumal die Inflation auch die Baufirmen trifft, die Baukosten für Verbraucherinnen und Verbraucher also auch nicht deutlich zurückgehen). In den vergangenen eineinhalb Jahren sind die Bauzinsen nicht mehr gestiegen, was auf Stabilität hindeutet.

Entsprechend lautet die Prognose des Geld-Ratgebers Finanztip: „Die Bauzinsen dürften sich in diesem Jahr nicht wesentlich verändern, könnten aber durchaus im Jahresverlauf um 0,5 bis ein Prozent sinken oder steigen, ausgehend vom aktuellen Niveau.“ Wobei ein Prozentpunkt Unterschied allerdings beispielsweise bei einem Darlehen von 300.000 Euro auch schon eine anfängliche Be- und oder Entlastung bei den Zinsen von 250 Euro bedeuten kann. Bei anderen Instituten ist die Rede von einer Seitwärtsbewegung der Zinsen, was auch nichts anderes bedeutet, als dass sie sich nur in einem Korridor auf- und ab bewegen.

Wie auch immer: Mindestens so wichtig wie der Zins, den man für einen Kredit zahlen muss, sind beispielsweise die Lage des Objekts und dessen mögliche Wiederverwertbarkeit. Zudem spielt auch eine Rolle, ob und wie lange man selbst mit Familie in einem Haus oder einer Wohnung leben will, ob man handwerklich begabt ist und daher womöglich ein sanierungsbedürftiger Altbau die günstigere Alternative gegenüber einem Neubau sein könnte. Und natürlich auch, ob man vielleicht über eine Zwangsversteigerung zu einem Schnäppchen kommt.

Aktuell droht jedenfalls ein neuerlicher Preisanstieg. „Der Preisrückgang hat sich verlangsamt, und im Neubau steigen die Preise teilweise schon wieder“, hatte Reiner Braun, Vorstandsmitglied des Berliner Beratungs- und Forschungsinstituts Empirica, unserer Redaktion im April gesagt. Der Trend hat sich offensichtlich verstetigt. „Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Monaten leicht angezogen und werden voraussichtlich weiter steigen“, sagte Ingo Foitzik, Geschäftsführer des Vergleichsportals Check 24 (München), der Nachrichtenagentur AFP.

Ohnehin hängen die Kreditbedingungen nicht nur vom Zinsniveau an den Anleihen- und Pfandbriefmärkten ab. Individuell spielt auch immer die Laufzeit eines Darlehens eine wichtige Rolle, zudem ist die Beleihungsgrenze wichtig. Die gibt an, bis zu welchem Wert die Immobilie durch die kreditgebende Bank maximal belastet werden kann, und ergibt sich aus dem Beleihungswert (möglicher Verkaufserlös für die Bank, falls sie die Immobilie beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung zu Geld machen müsste) minus einem Risikopuffer für das Geldhaus.