Wohnungsmarkt bricht ein Die Finanzkrise trifft jetzt die Mieter
Düsseldorf (RP). So viele Wohnungen wie in Nordrhein-Westfalen haben die internationalen Finanzinvestoren sonst nirgendwo gekauft. Mit der Finanzkrise geraten sie jetzt besonders unter Druck. Mieter und Mitarbeiter bekommen das zu spüren.
Deutsche Städte beliebt für Immobilieninvestitionen
Zehn Jahre lang war der deutsche Wohnungsmarkt der Dukatenesel der internationalen Investment-Szene. Ungewöhnlich stabile Immobilienpreise, zahlungstreue Mieter und niedrige Zinsen ergaben einen Cocktail, der berüchtigten Geldverwaltern wie Cerberus oder Blackstone ein ebenso ertragreiches wie risikoarmes Geschäftsmodell ermöglicht hat: riesige Wohnungsblöcke auf Pump kaufen, und die Kredite mit Mieten und Weiterverkäufen finanzieren.
Aber wegen der Finanzkrise laufen den Kapitalsammlern jetzt die Anleger weg. Gleichzeitig brauchen sie riesige Geldsummen für ihre Anschluss-Finanzierungen in aller Welt. Die Banken rücken aber keine Kredite mehr heraus.
Für die Pflege der Wohnungen und Mieter in Deutschland bleibt da nicht mehr viel Geld übrig: "Die Beschwerden über ausbleibende Reparaturen und verschleppte Renovierungen häufen sich gerade bei diesen Unternehmen ganz massiv", berichtet Mirco Theiner vom Mieterbund NRW. Dass die meisten dieser Groß-Eigentümer gar nicht in Deutschland sitzen, macht die Sache für die Mieterschützer nicht einfacher: "Die kriegt man kaum zu fassen."
Wohnungsjäger werden zu Gejagten
Nach einer Studie des Bundesamtes für Bauwesen haben ausländische Beteiligungsgesellschaften allein von 1999 bis 2007 mehr als 1,3 Millionen deutsche Wohnungen für über 50 Milliarden Euro erworben. Aktuelle Deals wie in NRW der milliardenschwere Verkauf der 93.000 LEG-Wohnungen an Goldman Sachs sind in dieser Rechnung nicht einmal enthalten.
Aber jetzt werden die Wohnungsjäger zu Gejagten. "Vor allem diejenigen, die auf schnelle Weiterverkäufe gesetzt haben, bekommen jetzt das große Zittern", sagt Wohnungsmarktexperte Tobias Just von der Deutschen Bank. Denn als Weiterverkäufer haben sie ihre Deals mit besonders kurz laufenden Krediten finanziert.
Der Weiterverkauf aber scheitert inzwischen an den drastisch eingebrochenen Preisen für Wohnungsblöcke: In den vergangenen drei Jahren wurde im Schnitt das 20-fache einer Jahresmiete als Kaufpreis gezahlt, seit einigen Monaten nur noch das 12,5-fache. Kurzum: Manche Heuschrecke bleibt jetzt auf ihren Schulden und auf ihren Wohnungen sitzen. Und hat kein Geld mehr für die Erfüllung der Vermieter-Pflichten.
"Besonders oft beschweren sich bei uns Gagfah-Mieter", sagt Mieterschützer Theiner. Für Insider ist das kein Wunder: Die Gagfah gehört seit knapp fünf Jahren der US-amerikanischen Investmentgruppe Fortress. Und die ringt — wie derzeit viele Investmentfirmen — verzweifelt um flüssiges Geld. Das holt sie sich bei Gagfah: "80 bis 90 Prozent des Gewinns fließen an die Eigentümer", bestätigte ein Gagfah-Sprecher. Für Instandhaltungen gebe Gagfah im Schnitt acht Euro pro Quadratmeter aus. Der Bundesschnitt liegt bei zwölf. Auch bei der LEG ist diese Instandhaltungsquote nach dem Verkauf an Goldman Sachs deutlich gesunken.
Die Mieter der Deutschen Annington, die mit ihren über 230.000 Wohnungen der britischen Terra Firma gehört, haben vergleichsweise Glück. Die Annington spart lieber an den Mitarbeitern: Im Laufe des Jahres soll fast jede dritte Stelle abgebaut werden.
