Immobilien-Tipps So funktioniert die Mietpreisbremse
Serie | Düsseldorf · Die Ampelkoalition hat die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert. In Nordrhein-Westfalen gilt sie derzeit in 18 Städten. Wir erklären die Details der Regelung und die Rechte der Mieter.
Wohnraum in Deutschland ist an manchen Orten ein knappes und umso begehrteres Gut. Weil die Preise vor allem in Ballungszentren stark gestiegen sind, hat der Gesetzgeber 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Die soll zu starken Erhöhungen der Mieten vorbeugen. Die Ampelkoalition hat sie gerade erst bis 2029 verlängert. Aber Rot-Grün-Gelb ist nicht zuständig für die Umsetzung, die ist Sache der Bundesländer, die eine entsprechende Verordnung erlassen und auch selbst festlegen, in welchen Kommunen Wohnungsmärkte als so angespannt gelten, dass sie eine solche Bremse und zusätzliche Begrenzungsregeln erfordern.
Generell sagt die Mietpreisbremse, dass da, wo sie angewandt wird, bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wer als Vermieter bisher darunterlag, hat also etwas mehr Spielraum. Beispiel: Wer neun Euro pro Quadratmeter kassiert in einer Stadt, in der die ortsübliche Miete bei zehn Euro lag, kann bei einer Erhöhung elf Euro verlangen, obwohl das gegenüber der bisherigen Miete ein Plus von 22 Prozent bedeuten würde. Die Erhöhungsregel ist im Paragrafen 556 d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Bestandswohnung heißt: Sie muss vor Oktober 2014 erstmals genutzt respektive vermietet worden sein.
Diese Geschichte gibt es auch zum Hören - exklusiv für Sie. Abonnieren Sie jetzt unsere RP Audio-Artikel in Ihrer Podcast-App!
Damit die Bremse greift, muss der Markt angespannt sein, und dazu müssen die beobachteten Mietsteigerungen über dem Bundesdurchschnitt liegen. Bei geringem Leerstand muss die Nachfrage hoch sein, und in der jeweiligen Kommune muss die Bevölkerung wachsen, ohne dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Will heißen: Zusätzliche Nachfrage stößt auf ein gleichbleibendes oder gar sinkendes Angebot.
Für solche Märkte gilt auch die Kappungsgrenze: Binnen drei Jahren darf die Miete maximal um elf Prozent steigen. Diese Kappungsgrenze gilt - anders als die Mietpreisbremse - nicht nur bei Neuvermietungen. In Nordrhein-Westfalen greift die Bremse aktuell in 18 Kommunen, darunter die Metropolen Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster. Aber auch in kleineren Städten wie dem münsterländischen Telgte und 13 weiteren Kommunen im Regierungsbezirk Köln, zu denen unter anderem Leichlingen, Bergisch Gladbach und Königswinter gehören.
Das ist die Theorie. In der Praxis sieht die Lage auch schon mal ganz anders aus. Das liegt auch an den Ausnahmetatbeständen und der Art und Weise, wie diese genutzt werden. Zu den Ausnahmen gehört neben der erstmaligen Vermietung einer Wohnung auch der Fall, dass die Miete bereits im vorangegangenen Mietvertrag mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete lag. Oder bei erstmaliger Vermietung nach einer umfassenden Sanierung. Oder man vermietet eine Ferienwohnung. Oder eine möblierte Wohnung, bei der ein Aufschlag für die Möblierung erlaubt ist, der aber häufig nicht transparent ist und es daher schwermacht, die Zulässigkeit einer Mieterhöhung zu überprüfen. Mitunter stimmen auch die Quadratmeter-Angaben im Mietvertrag nicht, ob nun unabsichtlich oder durch Schummelei. Nachmessen lohnt sich also.
Ist eine Erhöhung nicht gerechtfertigt, also stärker ausgefallen als zehn Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Mieter sich weigern, den höheren Betrag zu zahlen. Beispiel: Die Kaltmiete ist von zehn auf zwölf Euro pro Quadratmeter gestiegen, aber man muss, sobald man es bemerkt, nur noch elf Euro zahlen. Bei Mietverträgen, die nach dem 1. April 2020 geschlossen wurden, kann man sogar für zweieinhalb Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Ob und wie häufig das in der Praxis passiert, ist indes unklar. Entsprechende Zahlen sind nur schwer zu bekommen. Zudem wird mancher Mieter, der ein gutes Verhältnis zu seinem Vermieter hat und keinen Ärger will, womöglich nicht auf seine Rechte pochen. Und wo kein Kläger, da kein Richter.
-ANZEIGE-
Sie sind auf der Suche nach einer Wohnung oder Immobilie zum Kauf oder zur Miete? Aktuelle Objektangebote und weitere Services rund um das Thema Immobilien finden Sie auf dem RP Immobilienmarkt.
