Immobilienfinanzierung: Worauf man beim Hauskauf achten muss

Notargebühren, Nebenkosten, Eigenkapital : Worauf man beim Hauskauf achten muss

Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss nicht nur den Kaufpreis zahlen, sondern auch Steuern, Makler- und Notargebühren. Bei der Finanzierung gilt in der Niedrigzinsphase: so viel wie möglich tilgen.

Es ist seit Jahren dasselbe Argument: Auf dem Sparkonto gibt es für Geldanleger keine Zinsen, auf dem Festgeldkonto so gut wie keine, Aktien sind vielen immer noch zu riskant, auch Gold ist keine Alternative für große Vermögensteile. Also doch ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Wo doch die Zinsen immer noch so niedrig sind? Und worauf muss man achten?

Kaufnebenkosten Um das klar zu sagen: Darüber, jetzt zuzugreifen und die Niedrigzinsphase zu nutzen, sollte nur derjenige nachdenken, der sowieso eine Immobilie bauen oder kaufen will. Man verschuldet sich nicht nur wegen der niedrigen Zinsen. Dazu sind die Immobilienpreise zu stark gestiegen und mit ihnen die Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen machen allein Grunderwerbsteuer, Maklergebühren sowie Notar- und Gerichtskosten noch einmal rund zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Wer baut, muss dazu auch noch die Kosten für den Grundstückskauf (von Kommune zu Kommune verschieden) hinzurechnen. Neben dem Kaufpreis werden also Zigtausende Euro zusätzlich fällig. Das wird leicht übersehen.

Eigenkapital Die Faustregel beim Immobilienkauf lautet: Man sollte mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen können. Das ist natürlich nur ein Richtwert, weil beispielsweise Doppelverdiener mit einen Nettoeinkommen von 5000 Euro und mehr durchaus auch einen Kredit bedienen können ohne Eigenkapital. Doch erstens sind die Zinsen für sogenannte Vollfinanzierer deutlich höher, zweitens ist das Risiko weitaus größer, weil durch Trennung, Krankheit oder Tod die Finanzierungsplanung zusammenbrechen kann. Dagegen kann es für Immobilienkäufer, die Haus oder Wohnung nicht selbst nutzen wollen, sogar sinnvoll sein, mit viel Fremdkapital zu arbeiten. Denn sie können die Darlehenszinsen beispielsweise als Werbungskosten bei der Steuererklärung angeben.

Anschlussfinanzierung Beim ersten Kredit für einen Haus- oder Wohnungskauf feilschen Bauherren respektive Käufer beim Zinsangebot im Zweifel um die zweite Stelle nach dem Komma. Das ist gut so. Leider tun Sie es bei der Anschlussfinanzierung häufig nicht mehr, sondern lassen sich ohne großes Nachdenken auf das sogenannte Prolongationsangebot des bisherigen Anbieters an. Das ist aber unter Umständen teurer als die Offerten der Konkurrenz. Die Direktbank Diba hat mal vorgerechnet, dass bei einer Anschlussfinanzierung über 110.000 Euro ein Prozentpunkt Unterschied in zehn Jahren rund 12.000 Euro ausmacht. Zwei bis drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung sollte man daher Angebote der Konkurrenz einholen. Vor der Anschlussfinanzierung ist die Verhandlungsposition des Kunden besser, weil die Restschuld und deshalb auch das Risiko für die Bank oder Sparkasse kleiner ist.

Forward-Darlehen Mit einem solchen Darlehen kann sich ein Kreditnehmer schon heute im Voraus den Zins für die Anschlussfinanzierung sichern. Das macht natürlich besonders viel Sinn in der Niedrigzinsphase. Allerdings ist ein Forward-Darlehen teurer als der aktuelle Zinssatz (in der Regel einige Zehntel Prozentpunkte höher). Aber wenn in einigen Jahren die Zinsen dann doch gestiegen sind, kann sich die Vorausplanung bezahlt machen – wenn der dann aktuelle Zinssatz über dem liegt, der dem Kunden im Forward-Darlehen zugesichert worden ist. Der neue Kreditgeber überweist übrigens das Geld an die alte Bank, sobald die Anschlussfinanzierung beim Kunden fällig ist. Wichtig: Je länger die Restlaufzeit des alten Kredits ist, um so höher ist der Aufschlag auf den Zinssatz, den der Kunde zahlen muss.

Foto: Quelle: Eigene Recherche, Interhype, EZB | Foto: Thinkstock | Grafik: ZÖrner

Tilgung Je niedriger der Zins ist, den man zahlt, umso höher sollte die Tilgung sein. Je mehr von dem eigentlichen Kredit man nämlich in der Niedrigzinsphase zurückzahlt, umso geringer ist die Restschuld, wenn man in einigen Jahren zu höheren Zinsen die Anschlussfinanzierung regeln muss. Wer statt ein Prozent zwei oder drei Prozent tilgen kann, hat sein Haus viel schneller abbezahlen.

Zinsbindung Wer jetzt seine Anschlussfinanzierung plant, sollte sich bei den Verhandlungen auf jeden Fall die günstigen Zinsen langfristig sichern. Selbst wenn man bei einem Zehn-Jahres-Darlehen effektiv einen halben Prozentpunkt mehr zahlt als bei einer Zinsbindung von fünf Jahren, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass man günstiger fährt, wenn binnen fünf Jahren die Zinsen wieder steigen.

Bausparverträge sind in Zeiten niedriger Zinsen so gut oder schlecht wie viele andere Sparformen. Früher warben die Bausparanbieter mit dem niedrigen Kreditzins nach der Fälligkeit des Vertrages. Aber damit haben sie wegen der Niedrigzinsphase und wegen der gewachsenen Konkurrenz (Online-Anbieter, Finanzierungsvermittler) kaum noch einen Wettbewerbsvorteil.