Prognose bis 2035 Wo Immobilienpreise weiter steigen
Düsseldorf · Die Immobilienpreise in Metropolen steigen bis 2035 weiter. Laut einer neuen Studie gibt es aber auch größere Städte, in denen Wohnraum an Wert verliert. Ein Blick in die Region.
Köln, Bonn, Münster, Düsseldorf – wer sich die Frage stellt, wo in den nächsten Jahren bei Immobilien das größte Wertsteigerungspotenzial steckt, stößt natürlich auf die großen Universitätsstädte in Nordrhein-Westfalen. Da kommt auch das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) zu keiner anderen Erkenntnis, das für den Wohnatlas 2023 der Postbank die Wertentwicklungen vorausgesagt hat.
Doch hinter Köln, Münster und Düsseldorf kommt erst mal Paderborn. Die Stadt in Ostwestfalen ist ein Sinnbild für das, was HWWI-Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann so beschreibt: „Dort steigen bis 2035 die verfügbaren Einkommen mit am stärksten in Nordrhein-Westfalen, die Einbußen bei den Bevölkerungszahlen und den Beschäftigten sind vergleichsweise gering. Hohe verfügbare Einkommen treiben die Kaufkraft, die Nachfrage nach Immobilien und damit die Preise.“
Insgesamt fallen allerdings laut der Prognose in fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Preise für Eigentumswohnungen real. Sie liegen bis 2035 laut der Studie um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau. Mindestens wohlgemerkt. Vielerorts könnte das Minus noch deutlich höher ausfallen. Auch Regionen wie Krefeld, Mönchengladbach und der Kreis Viersen verlieren leicht, was für künftige Käufergenerationen gleichzeitig günstigeren Immobilienerwerb bedeuten kann. Sieht man einmal von den aktuell horrenden Zinsen und den hohen Baukosten ab.
Auf der anderen Seite prognostizieren die Fachleute für 43 Prozent der Regionen einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035. Wobei das natürlich immer Durchschnittswerte sind, bei denen klar ist, dass schon innerhalb einer Stadt oder eines Landkreises die Preisschere mitunter deutlich auseinandergeht.
Auf jeden Fall über dem Durchschnitt liegt Düsseldorf. Rechnet man die jährliche Prognose des HWWI hoch, kommt man für die Landeshauptstadt bis 2035 auf einen Preisanstieg von insgesamt mehr als zehn Prozent. In Nordrhein-Westfalens einziger Millionenstadt Köln ist das Steigerungspotenzial sogar doppelt so hoch, die erwartete jährliche Wachstumsrate liegt bei mehr als 1,5 Prozent. Damit belegt die Domstadt unter den sieben größten deutschen Metropolen hinter München (rund zwei Prozent jährlich) und Frankfurt (1,93) Platz drei. Düsseldorf ist auf Rang sechs. Die Top sieben sind aber nicht die einzigen Regionen, in denen steigende Preise erwartet werden. Dazu gehören auch Dresden, Mainz, Darmstadt und Freiburg, einige Regionen im Speckgürtel der NRW-Metropolen wie der Rhein-Erft-Kreis, der Rhein-Sieg-Kreis und Coesfeld, vor allem aber Potsdam und Leipzig sowie der Landkreis Erding. Die drei Letztgenannten lassen mit Wachstumsraten deutlich jenseits der zwei Prozent sogar München hinter sich.
Am anderen Ende der Skala stehen, wenn man auf NRW schaut, Regionen wie der Märkische Kreis, die Städte Herne, Hagen, Gelsenkirchen und Remscheid, die zwischen 1,3 und zwei Prozent pro Jahr verlieren würden. Für die Letztplatzierten dieser Untersuchung wäre auch die Chance, dass deutlich niedrigere Preise sie attraktiver für Zuzug machen könnten, gering: „Die Menschen gehen dahin, wo die Arbeit ist. Und sie wollen dann eine vernünftige Infrastruktur, ein attraktives kulturelles Angebot, gute Kitas und Schulen für ihre Kinder“, sagt Nitt-Drießelmann – und fasst so das Anforderungsprofil zusammen, das eine Region braucht, damit Immobilien an Wert gewinnen. Vor allem das mit der Infrastruktur ist in Zeiten wie diesen extrem wichtig: „Mit Blick auf die Klimawende muss vor allem der Schienenverkehr verbessert werden“, so die HWWI-Expertin. Solche baulichen Veränderungen dauerten allerdings in der Regel mehrere Jahrzehnte.
In der Zeit haben manche Regionen den Anschluss wohl nahezu dauerhaft verpasst. Das gilt außerhalb Nordrhein-Westfalens abseits von Leipzig und Potsdam unter anderem für manche Regionen in Ostdeutschland. Wertverluste bei Immobilien drohen in strukturschwachen Landstrichen mit sinkenden Bevölkerungszahlen, die für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland erwartet würden, schreibt die Postbank. Punkten könnten solche Bereiche vielleicht mit verstärkten Investitionen in den Tourismus, die womöglich Arbeitskräfte anziehen und damit die Region attraktiver auch fürs Wohnen machen könnten. Oder als Rentnerstadt, in denen die Lebenshaltungskosten für Ruheständler am niedrigsten sind.
