Immobilien werden immer teurer - das spricht für einen schnellen Kauf auch ohne Eigenkapital.

Finanzierung: Bauen ohne Eigenkapital ist riskant

Ohne 20 Prozent Eigenkapital ist ein Immobilienkauf falsch, meinten lange viele Experten. Tatsächlich machen die Niedrigzinsen auch Komplett-Kredite möglich - eine Option bei weiter steigenden Preisen. Aber es lauern Gefahren.

Wohnen wird teurer. Das zeigen exklusive Berechnungen des Forschungsunternehmens Empirica für unsere Redaktion. In Düsseldorf ging der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern allein im vergangenen Jahr um 13 Prozent auf 290.000 Euro hoch. Ein weiteres Ergebnis: Nachdem Häuser in der NRW-Landeshauptstadt in den Vorjahren bereits extrem im Preis angezogen hatten, lag das Plus für sie 2018 „nur“ noch bei sechs Prozent auf 543.000 Euro – bei kalkulierten 125 Quadratmetern Wohnfläche und inklusive Reihenhäusern.

Insgesamt ziehen die Notierungen für Immobilien in der Region weiter an. Gerade im Speckgürtel rund um Düsseldorf sind Häuser unter 300.000 Euro schwer zu erhalten. In Neuss ging der Durchschnittspreis um neun Prozent auf 367.000 Euro hoch, in Ratingen kratzt er die Marke von 400.000 Euro. „Die Lage ist schon sehr angespannt“, sagt der Marktforscher Thomas Abraham von Empirica, „und der Preisdruck erfasst die kleineren Städte rund um die beliebten Metropolen.“

Wie können sich Bauherren und Käufer immer höhere Preise leisten? Antwort: Man muss prüfen, ob eine alte Weisheit der Immobilienbranche noch gilt: Eigentlich raten viele Geldhäuser genauso wie der Finanzexperte Volker Lohman dazu, sich den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nur zuzutrauen, wenn man 20 Prozent Eigenkapital gespart hat. Bei stabilen Preisen und Zinsen von vier oder fünf Prozent war diese Strategie schlüssig. Bei Niedrigzinsen unter zwei Prozent sowie steigenden Preisen und Mieten muss der Sachverhalt aber differenziert betrachtet werden.

„Wenn die Alternative zum Kauf eine sehr teure Mietwohnung ist, die Sparen wegen ihrer hohen Kosten erschwert, könnte ein schneller Kauf auch ohne Eigenkapital klug sein“, sagt Roger Bendler von der Essener Maklerfirma Van der Meulen. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat 2018 ausgerechnet, dass in vielen Städten Kaufen günstiger ist als Mieten, sofern man das Objekt lange hält. Die Experten gehen zwar davon aus, dass rund ein Fünftel Eigenkapital eingebracht werden sollte, halten aber auch eine 100-prozentige Finanzierung für denkbar: „Wenn der Käufer Studienrat oder eine gut bezahlte Managerin ist und sich einen günstigen Zinssatz lange sichern lässt“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer, „kann das für ihn und die Bank ein verkraftbares Risiko sein.“ Er weist daraufhin, dass in Großbritannien und den USA eine fast komplette Finanzierung per Kredit oft vereinbart wird. „Die sind da weniger konservativ.“ Andererseits gilt: Je höher die Kreditsumme, desto größer ist beispielsweise bei Scheidung oder Arbeitslosigkeit das Risiko einer Zwangsversteigerung.

Mögliche Käufer einer Immobilie müssen ihre persönliche Lage jedenfalls genau analysieren. Dabei ist fast schon zwingend, dass sie wenigstens die Kaufnebenkosten einer Immobilie aus eigenen Mitteln auf den Tisch legen können. Das macht in NRW inklusive Notar rund acht Prozent des Preises aus. Dazu kommen mögliche Maklerkosten von 3,5 bis vier Prozent. Mieter günstiger Wohnungen sollten außerdem eher nicht umziehen. Ein alter Mietvertrag ist vielen Städten attraktiver als eine mit einem Schuldenberg bezahlte Immobilie.

Gleichzeitig ist interessant, wie niedrig der Aufschlag für eine 100-prozentige Finanzierung ist. Laut Finanzportal FMH lässt sich für einen Kredit in Höhe von 250.000 Euro ein Zinssatz von rund 1,1 Prozent mit zehnjähriger Bindung aushandeln, sofern nur 80 Prozent des Hauspreises davon bezahlt wird. Bei 100-prozentiger Finanzierung liegt der Aufschlag bei 0,7 Prozentpunkten auf 1,8 Prozent. Pro Monat sind dann laut FMH bei der Santander Bank 989,58 Euro bei dreiprozentiger Tilgung im Jahr fällig. Bei 80-prozentiger Finanzierung sind bei dieser Bank 843,75 Euro zu zahlen. Die Vollfinanzierung kostet also im Monat 145,88 Euro mehr. In zehn Jahren sind das mehr als 17.000 Euro Aufschlag. „Das ist ein relevanter Betrag“, sagt Voigtländer, „aber man muss auch sehen, dass ein früher Käufer auch früher mit dem Tilgen anfängt als ein späterer Erwerber. Und wenn dann schnell getilgt wird, ist diese Tilgung eine höhere Sparrate, als sie vielen Mieter gelingt.“

Was die Zinsbelastung angeht: Um den Zinsaufschlag zu begrenzen, kann es sinnvoll sein, Geldgeschenke oder Kredite innerhalb der Familie zu nutzen. „Es ist in der Mittelschicht üblich, dass den Kinder so geholfen wird“, sagt Voigtländer, „da nehmen die Eltern einen sehr günstigen Kredit auf das schon abbezahlte eigene Haus auf und senken so die Zinsbelastung für den Nachwuchs.“

Wichtig ist, sich das niedrige Zinsniveau auf lange Zeit zu sichern. So liegt der Zinssatz einer 100-prozentigen Finanzierung auch bei einer Laufzeit von 15 Jahren erst bei rund zwei Prozent, bei 20 Jahren sind es bei vielen Angeboten laut FMH-Rechner rund 2,4 Prozent. „Gemessen am früheren Zinsniveau von rund fünf Prozent ist das noch immer niedrig“, sagt Abraham. „Das demgegenüber gesparte Geld sollte in eine hohe Tilgung fließen.“

Einen Tipp hat der Düsseldorfer Makler Wulff Aengevelt: Käufer sollten für einen Teil des Kredites nur eine kurze Zinsbindung und damit niedrige Zinsen aushandeln und diesen dann bevorzugt mit fünf Prozent oder mehr im Jahr tilgen. Und für den größeren Teil sollten sie dann 15 bis 20 Jahre den Zinssatz von zwei oder 2,5 Prozent festschreiben, um vor Risiken bei der Umschuldung sicher zu sein. „Eine solche Staffelung ist wirtschaftlich klug und sichert ab“, sagt Aengevelt.

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