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Immobilien: Die Familienstiftung bietet viele Vorteile

Immobilien : Die Familienstiftung bietet viele Vorteile

Sie zahlt keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitgehend gewerblich tätig wird. Sie unterliegt der vereinfachten Gewinnermittlung und kann Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Immobilien sind so etwas wie die Lieblings-Anlageobjekte der Deutschen. Sie stehen für Substanz und Solidität, hängen in ihrer Wertentwicklung kaum von den manchmal nicht nachvollziehbaren Bewegungen an den internationalen Kapitalmärkten ab und werfen in der Regel stabile Ausschüttungen durch Vermietung/Verpachtung ab. Das macht Immobilien so interessant für Investoren – auch in größerem Rahmen.

Doch gerade dann, wenn über die Jahre hinweg ein größeres Portfolio aufgebaut werden soll, kann es sich anbieten, eine spezielle Struktur für die Immobilien-Vermögensverwaltung zu errichten und die Objekte – inklusive aller Risiken – nicht einfach im Privatvermögen zu halten. Darauf weist der Meerbuscher Rechtsanwalt und Steuerberater Thorsten Klinkner hin (UnternehmerKompositionen). Er ist mit seinem Team auf die Errichtung von Familienstiftungen spezialisiert. „Die Familienstiftung kann einen sicheren Hafen für den strukturierten Ausbau eines Investment-Portfolios bieten und die Vermögenswerte sinnvoll aus dem Privatbesitz herausführen. Die Nutzung der Immobilien im Privatvermögen ist immer mit gewissen Risiken verbunden. Diese gilt es für eine zukunftsorientierte Struktur des Immobilien-Portfolios aufzulösen.“

In der mittelfristigen wirtschaftlichen Betrachtung ist die steuerliche Behandlung der Erträge aus Vermietung und Verpachtung im Privatvermögen eher ungünstig und schlägt im Spitzensteuersatz mit 45 Prozent zu Buche. Ebenso sind nach der Erfahrung von Thorsten Klinkner Renditeimmobilien aufgrund hoher Verkehrswerte bei vergleichsweise geringer Liquidität einer potenziell sehr hohen Erbschaftsteuerbelastung im plötzlichen Erbfall ausgesetzt. Bedeutet: „Wird das gesamte Immobilienvermögen auf einen Schlag vererbt, kann das zu einer Schädigung der Substanz führen, weil die Erben ja irgendwie die Erbschaftsteuer in kurzer Zeit aufbringen müssen“, warnt Thorsten Klinkner. Aber auch die Übertragung an möglicherweise größer werdende Erbengenerationen sei strategisch riskant. Denn je mehr Erben existierten, desto größer sei die Gefahr einer Zersplitterung des Besitzes. Dieser Gefahr könnten Investoren durch die Einrichtung einer Familienstiftung begegnen. Zumal die Familienstiftung verhindert, dass Immobilienvermögen in einer wirtschaftlichen Krise gepfändet werden kann – es ist eben dem privaten Bereich entzogen. Die Familienstiftung steht nicht für Verbindlichkeiten des Stifters ein.

Aber eine Familienstiftung? Ist das nicht nur etwas für Hochvermögende? Nein, sagt Thorsten Klinkner, die Errichtung sei für alle Investoren interessant, die eine Substanz langfristig erhalten und Spielregeln für die Ertragserzielung und Ertragsverwendung schaffen wollen. Das hänge mit der besonderen Struktur der Familienstiftung zusammen. „Die Familienstiftung tritt an die Stelle des bisherigen Eigentümers und übernimmt die Immobilien. Die Familienstiftung schafft substanzielle Vorteile für Vermögensschutz und die stabile Vermögensentwicklung. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, den Familienfrieden zu wahren. Die Familienstiftung verhindert, dass es zu Streitigkeiten in der Erbengeneration oder Auseinandersetzungen über Beteiligungsrecht gibt. Die Gründung der Stiftung ist immer auch als Chance zu sehen, grundlegende Fragen zu klären und die Zugehörigkeit der Familie zum Vermögen zu stärken.“

Die Familienstiftung kann so gestaltet werden, dass sie nach einem durch den Stifter festgelegten System sämtliche Gewinne an die Familienmitglieder ausschüttet. Das unterscheidet die Familienstiftung von der gemeinnützigen Stiftung. Auch zahlreiche andere Varianten sind möglich, zum Beispiel die Unterstützung bestimmter Themen wie Ausbildung, Existenzgründung, Gesundheits- und Altersvorsorge, betont Klinkner. Er hat mit seinem Team bereits rund 70 Familienstiftungen errichtet, darunter zahlreiche für Immobilieninvestoren. Stiftungen versteuern ihre Mieterträge mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt. Auch zahlt die Stiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitergehend gewerblich tätig wird. Ebenso fällt für die Stiftung keine Gewerbesteuer an, sie unterliegt der vereinfachten Gewinnermittlung und kann Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

„Die Familienstiftung ist eine vielfach vernachlässigte Option für Immobilieninvestoren, die eine Brandmauer um ihr Vermögen ziehen wollen, um es in die Zukunft zu führen und abzusichern“, sagt Thorsten Klinkner. Er betont auch, dass die Familienstiftung ein operatives Management für die Immobilien-Vermögensverwaltung einsetzen könne: „Durch die Familienstiftung können Investoren die oftmals ‚tradierte‘ Doppelung aus Gesellschafter- und Managementebene zu durchbrechen. Das wiederum kann zu einem neuen Schub für das Vermögen sorgen.“