BGH stärkt Rechte der Vermieter bei Eigenbedarfskündigung

Immobilien : BGH stärkt Vermieter

Aber Gerichte müssen Klagen wegen Eigenbedarfskündigungen individuell prüfen.

Eigenbedarfskündigungen der Vermieter können nicht generell abgelehnt werden, weil die Mieter alt sind und das Mietverhältnis schon Jahrzehnte besteht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und eine genaue Prüfung jedes Einzelfalls verlangt. Legt der Mieter ein ärztliches Attest vor, muss das Gericht ein Sachverständigengutachten über die konkreten Erkrankungen einholen, sagte Richterin Karin Milger. Sie betonte, dass Prozesse gegen Eigenbedarfskündigungen angesichts des Wohnungsmangels an Bedeutung gewinnen.

Der BGH hob zwei Urteile auf und verwies sie zur neuen Prüfung an die Vorinstanzen zurück. Im ersten Fall ging es um eine Mieterin in Berlin, die bereits seit 45 Jahren in einer Dreizimmerwohnung lebt. Die Wohnung wurde 2015 verkauft. Die neuen Eigentümer, eine junge Familie, wollten die Wohnung für sich nutzen und kündigten der Mieterin. Die Familie lebte bislang mit zwei Kindern in einer Zweizimmerwohnung. Sie hatten auch die Nachbarwohnung im Haus gekauft, den dortigen Vertrag ebenfalls gekündigt und planten, beide Wohnungen zu verbinden.

Die Mieterin, bei der auch noch erwachsene Söhne wohnen, wehrte sich und legte ein ärztliches Attest vor, in dem ihr Demenz bescheinigt wurde. Das Landgericht sah deshalb einen Härtefall als gegeben an und lehnte den Antrag der Eigentümer auf Räumung der Wohnung ab. Nach der Sozialklausel kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie für ihn „eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Der BGH beanstandete nun, dass das Landgericht Berlin den Fall zu schematisch gelöst habe. Das Alter und die lange Mietdauer allein rechtfertigen es nicht, eine soziale Härte zu bejahen. Es müsse geprüft werden, ob und wie sich der Gesundheitszustand verschlechtere, wenn der Mieter zum Wohnungswechsel gezwungen werde (AZ: VIII ZR 180/18).

Im zweiten Fall bewohnte eine Großfamilie eine Doppelhaushälfte in der Nähe von Halle. Als sie von der Eigentümerin eine Kündigung erhielten, widersprachen sie wegen Krankheiten verschiedener Familienmitglieder. Außerdem sei die Eigenbedarfskündigung vorgeschoben. Hier lehnte das Landgericht Halle den Widerspruch der Mieter ab und verurteilte sie zur Räumung. Auch dieses Urteil hob der BGH nun auf, weil das Gericht sowohl den Eigenbedarf als auch die  Krankheiten nicht ausreichend geprüft habe. (AZ: VIII ZR 167/17).

Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Entscheidungen. „Der Rechtsstaat gebietet diese Abwägung und zwar immer auf den konkreten Fall bezogen“, erklärte Präsident Kai Warnecke. Aber es dürfe nie infrage gestellt werden, dass Eigentümer ihre vermietete Wohnung eines Tages auch selbst nutzen können.

(rtr)
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