Immobilienmarkt Bauzinsen hoch - Preise sinken
Düsseldorf · Der Satz für zehnjährige Darlehen liegt bei vier Prozent. Manche fürchten, am Jahresende werde wegen der Inflation und der Geldpolitik eine Fünf vor dem Komma stehen. Das lässt Immobilienmärkte wie den in Düsseldorf einbrechen.
Die gute Nachricht für potenzielle Bauherren und Immobilienkäufer: Die Bauzinsen steigen derzeit nicht. Nach Angaben des Ratgeberportals „Finanztip“ kostet eine Standardfinanzierung, bei der die Kreditsumme 80 Prozent des Immobilienwertes beträgt und die Zinsen für zehn Jahre festgeschrieben worden sind, gegenwärtig nominal etwa vier Prozent. Das ist ein halber Prozentpunkt mehr als vor zwei Monaten, aber noch etwas weniger als im Oktober des vergangenen Jahres. Je nach Bank ist es derzeit vielleicht ein bisschen weniger oder ein bisschen mehr.
Der Zinsanstieg des vergangenen Jahres hat die Preise in manchen Regionen sinken lassen, beispielsweise in Düsseldorf, wo der Markt eingebrochen ist. Wenn die Kundschaft sich teurere Finanzierungen seltener leisten kann und die Banken gleichzeitig bei der Kreditvergabe den Gürtel enger schnallen, sinkt die Nachfrage – schlecht für Verkaufswillige, deren Immobilieneigentum an Wert verliert. Gut für Kaufinteressenten, bei denen es noch für den Erwerb reicht. Aber das Neugeschäft mit Hypothekendarlehen geht drastisch zurück. Im Januar lag es laut Bundesbank mit 12,7 Milliarden Euro um 50 Prozent unter dem Wert von Januar 2022.
Die Last durch die gestiegenen Bauzinsen ist hoch. Denn bei einem Baukredit von beispielsweise 300.000 Euro heißt das, dass sich allein die anfänglichen monatlichen Zinskosten in den vergangenen 15 Monaten auf 1000 Euro vervierfacht haben. Und da ist der Risikopuffer, den manche Banken und Sparkassen in der aktuellen unsicheren Lage draufschlagen, nicht eingerechnet. Fazit: Es wird für Bau- und Kaufwillige nicht nur schwieriger, einen Kredit zu stemmen, sondern im Einzelfall problematischer, überhaupt einen zu bekommen, wenn man nicht über genug Eigenkapital und/oder Einkommen verfügt.
Die jüngsten Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) vorige Woche und der US-Notenbank Fed vom Mittwoch lassen noch keine Entspannung erwarten, was die Preise weiter drücken könnte. Auch wenn die Fed mit der jüngsten Zinserhöhung um nur 0,25 Prozent einen Kompromiss gefunden hat zwischen der Notwendigkeit, die Inflation einzudämmen, und dem Bestreben, mit nur moderaten Anhebungen die möglichen Anleihenprobleme bei den Banken im Griff zu behalten. Gar nichts zu tun, wäre gleichbedeutend mit dem Eingeständnis gewesen, dass die Schwierigkeiten der Geldhäuser noch viel größer als befürchtet sind.
Zwar sind die Leitzinsen nicht unmittelbar maßgeblich für die Entwicklung der Konditionen bei einem Hypothekendarlehen. Aber mittelbar ist der Effekt schon. Denn höhere Leitzinsen bedeuten, dass auch Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit in der Regel höher verzinst werden. Das wiederum bestimmt den Zins für Pfandbriefe, mit deren Ausgabe Banken im Wesentlichen ihr Baufinanzierungsgeschäft absichern. Also reagieren die Bauzinsen mit Verzögerung auch auf Veränderungen bei den Leitzinsen.
Und darum sieht so mancher sogar noch weiter steigende Hypothekenkonditionen in nächster Zukunft und sinkende Preise für Häuser und Wohnungen. „Fünf Prozent bis Jahresende sind keine Schwarzmalerei, sondern eine realistische Prognose“, sagte jüngst Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung. Die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale sei größer als die Probleme der Banken. Andere glauben, dass die Unsicherheit über den weiteren Kurs der Notenbanken die Bauzinsen in den kommenden Monaten auch schwanken lassen könnte. Auch da werden Käufer dann vorsichtiger, was wiederum dafür spricht, dass die Preise in manchen Regionen noch weiter sinken könnten.
Andererseits sind die Probleme bei den Banken natürlich auch so etwas wie eine unfreiwillige Inflationsbremse in Europa und Amerika. Denn je größer der Druck wird, umso vorsichtiger gehen die Geldhäuser mit dem Thema Kreditvergabe um. Werden aber weniger Darlehen genehmigt, sinken die Investitionen der Unternehmen und der Konsum von Verbraucherinnen und Verbrauchern, was dazu führt, dass die Preise womöglich langsamer steigen als zuvor. Weniger Inflation, nur anders als gedacht.
