Neue Probleme in den USA Angst vor der nächsten Immobilienkrise

Düsseldorf · Büros stehen leer und verlieren an Wert. Ein Opfer ist die Deutsche Pfandbriefbank. An der ist auch eine deutsche Stiftung beteiligt, die ohnehin wegen ihrer Signa-Beteiligung unter der Immobilienkrise leidet.

Auch in New York steht so manche Büroimmobilie leer.

Auch in New York steht so manche Büroimmobilie leer.

Foto: dpa/Frank Franklin II

Seit 17 Jahren steht das Wort Subprime für den Beginn der Immobilienkrise in den USA, die anschließend nach Europa schwappte und in der alten Welt erst die Finanz- und dann eine gewaltige Staatsschuldenkrise auslöste. Der Subprime-Markt war damals ein Teil des amerikanischen Kreditmarktes, auf dem Schuldner mit geringer Kreditwürdigkeit  ihre Darlehen nicht mehr bedienen konnten. Es häuften sich Zahlungsausfälle. Weil viele der Forderungen dahinter verbrieft waren und diese Papiere weltweit verkauften wurden, wurde die Krise global.

Anno 2024 geht die Angst vor einer neuen Immobiilienkrise um, die wieder von den USA ausgehen könnte. Nur dass es diesmal in erster Linie nicht um Häuser und Wohnungen privater Eigentümer geht, sondern vorrangig um Gewerbeimmobilien. Der Markt ist jenseits des Atlantiks, aber auch bei uns  in die Krise geraten, weil viele Beschäftigte, die von ihren Arbeitgebern zu Corona-Zeiten ins Homeoffice geschickt worden sind, nicht oder nur zum Teil in die Büros zurückkehren. In den US-Metropolen steht im Schnitt jede fünfte Büroimmobilie leer. Folge: Mieteinnahmen bleiben aus, Immobilien verlieren an Wert, Banken müssen Kredite abschreiben und ihre Risikovorsorge für faule Kredite deutlich erhöhen.

Ein Phänomen, das es ähnlich auch  in Deutschland gibt. „Die Immobilienkrise trifft Gewerbeimmobilien stärker als Wohnimmobilien. Besonders im Fokus stehen derzeit die Büroimmobilien, deren Renditen in der Breite offenbar noch nicht das Niveau erreicht haben, das Investoren erwarten“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Keiner weiß, wie die konjunkturelle Entwicklung sich fortsetzt, wie stark der Trend zum Homeoffice bleibt und wie viele Büroflächen entsprechend gebraucht werden. Folge: Die Nachfrage sinkt, und das drückt die Preise.

Genährt werden solche Befürchtungen durch die Zahlen, die der VDP am Montag veröffentlicht hat. Danach sind die Preise für Gewerbeimmobilien in Deutschland im letzten Quartal 2023 um etwa zwölf Prozent gefallen, doppelt so stark wie jene für Wohnimmobilien.  VDP-Hauptgeschäftsführer Tolckmitt sieht die Wende zum Besseren erst gegen Ende des Jahres. „Hinter der Immobilienbranche liegt ein schwieriges Jahr 2023. Dies zeigt die Preisentwicklung: Auch im vierten Quartal war bei den Preisen noch keine Belebung festzustellen“, so Tolckmitt. Eine Trendwende sei noch nicht in Sicht: „Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben.“ Auch nach Einschätzung amerikanischer Analysten sind viele Werte in den Bilanzen noch nicht ausreichend abgeschrieben worden.

Also geht die Angst um. In Deutschland wachsen die Sorgen nicht nur wegen der Probleme am Heimatmarkt, sondern auch wegen Unternehmen, die auf dem US-Markt engagiert sind. Beispielsweise bei  Aktionären der Deutschen Pfandbriefbank, deren Aktienkurs binnen kaum zwei Wochen um 20 Prozent abgestürzt ist. Zu denen gehört auch die RAG-Stiftung, die von ihrem 4,5-Prozent-Anteil jüngst gut ein Drittel verkaufte. Das ist der zweite Punkt, an dem die Immobilien-Krise die Stiftung trifft. Sie ist auch an den Signa-Töchtern Prime und Development beteiligt.

Vielen Aktionären der Pfandbriefbank ist das Vertrauen abhanden gekommen. Das hat mit dem Ausmaß des Engagements am amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt zu tun, 15 Prozent des Portfolios entfallen auf diesen. Zuletzt hat die Bank mitgeteilt, dass der Gewinn für 2023 nach vorläufigen Zahlen bei 90 Millionen Euro liegt – nur noch halb so viel, wie das Unternehmen einige Monate zuvor vorausgesagt hatte.

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