LEG-Chef Thomas Hegel: „Die Wohnungskrise ist in fünf Jahren besiegbar“

Thomas Hegel im Interview : „Die Wohnungskrise ist in fünf Jahren besiegbar“

LEG-Chef Thomas Hegel hat das landeseigene Wohnungsunternehmen vor zehn Jahren privatisiert. Wegen der Wohnungsnot wünschen sich viele die alten Zeiten zurück. Hegel erklärt, warum der Staat als Immobilienmanager versagt.

Thomas Hegel ist gerade im Urlaub, als wir ihn telefonisch erreichen – einen Tag vor seinem 63. Geburtstag. Vor zehn Jahren hat er den größten Vermieter des Landes, die LEG, privatisiert. Sein Lebenswerk. In wenigen Wochen gibt er die Konzernführung an Lars von Lackum ab.

Wie viele Wohnungen fehlen in NRW?

LEG-Chef Thomas Hegel ist von der Ausbildung her Jurist, verheiratet, kinderlos und interessiert sich privat für Gegenwartskunst. Foto: Endermann, Andreas (end)

Hegel Bis 2020 sollten 400.000 Wohnungen mehr da sein. Aber wir haben zu wenig Neubau. Eigentlich müssten wir jährlich landesweit 80.000 Wohnungen bauen. Tatsächlich schaffen wir aber nur rund 50.000 pro Jahr. In NRW wird seit mindestens zehn Jahren zu wenig gebaut.

Wer leidet unter dem zu knappen Angebot?

Hegel In erster Linie leidet, wer preiswerten Wohnraum sucht. Wer eine passende Wohnung hat, leidet nicht so sehr. Die Entwicklung der Mietpreise ist bei laufenden Verträgen moderat. Aber Zugezogene und Familien mit Kinderzuwachs, die größere Wohnungen brauchen, bekommen die angespannte Marktlage in den Ballungsräumen deutlich zu spüren. Auch Haushalte mit geringen Einkommen, Menschen in Pflegeberufen oder Polizisten, also tragende Säulen der Gesellschaft.

Was zahlt eine vierköpfige Familie in Düsseldorf?

Hegel 80 Quadratmeter mit entsprechender Raumaufteilung bekommt man inklusive Nebenkosten im frei finanzierten Wohnungsbau kaum noch unter 1200 Euro.

Wenn ein Drittel des Nettoeinkommens das Maximum fürs Wohnen sein soll, wie eine gängige Faustformel besagt, braucht eine Familie mit zwei Kindern also ein Gesamteinkommen von 3600 Euro netto?

Hegel In der Tendenz ist das so, um sich das Wohnen im nachfragestarken Düsseldorf oder Köln erlauben zu können. Deshalb hat in diesen Städten eine steigende Anzahl von Menschen einen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Aber das ist natürlich eine Durchschnittsbetrachtung über teurere und preiswertere Lagen hinweg.

Unter Ihrer Regie wurde vor zehn Jahren das landeseigene Wohnungsunternehmen LEG privatisiert. Könnte eine Staats-LEG das Problem lösen?

Hegel Nein. Die Neubaukosten sind gleich hoch, egal, ob ein Landesunternehmen oder ein Privatunternehmen baut. Inklusive Grundstück kostet der Neubau heute 2500 bis 3000 Euro je Quadratmeter. Das führt im frei finanzierten Bereich zwangsläufig zu Neubau-Mieten von 12 bis 14 Euro. Die alte Landes-LEG hat gezeigt, dass sie das Problem nicht lösen kann.

Was meinen Sie?

Hegel Als die LEG noch dem Land gehörte, wurde nicht wirtschaftlich gehandelt. Eine Landes-LEG verführt dazu, ins Management Leute aus öffentlichen Kontexten zu versetzen und politische Musterprojekte zu verfolgen. Das hat das Unternehmen an den Rand des Ruins geführt.

Heute ist die LEG börsennotiert. Sie sind den Aktionären verpflichtet und nicht der Bevölkerung von NRW . . .

Hegel . . . das ist zu kurz gedacht. Auch die börsennotierte LEG ist in erster Linie ihren Mietern verpflichtet. Zufriedene Mieter sind Voraussetzung für unser Geschäft. Das wissen auch unsere Anleger. Die Börsennotierung hat aber Vorteile für die Mieter, denn das Kapital für Instandhaltung, Modernisierung, den Bau neuer Wohnungen und für soziales Engagement in den Quartieren muss ja nun mal irgendwo herkommen. Wir investieren 30 Euro pro Quadratmeter, das ist deutlich mehr als zu unseren staatlichen Zeiten.

Warum glauben Sie, dass Ihre Mieter zufriedener sind als vor der Privatisierung?

Hegel Wir haben eine deutlich bessere Erreichbarkeit, unter anderem durch zusätzliche digitale Eingangskanäle, die Fluktuation ist rückläufig und liegt teilweise unter zehn Prozent. Die Verweildauer der Mieter in unseren Wohnungen liegt im Schnitt bei über zwölf Jahren, Tendenz steigend. Solche Werte hat kein Vermieter, dessen Mieter überwiegend chronisch unzufrieden sind.

Trotzdem häufen sich bei den Mieterverbänden die Beschwerden über die LEG . . .

Hegel . . . diese Wahrnehmung ist durch einzelne Negativbeispiele geprägt, nicht über die große Zahl. 95 Prozent unserer Mieter sind zufrieden. Die Durchschnittsmiete der LEG beträgt rund 5,70 Euro pro Quadratmeter, der landesweite Durchschnitt liegt dagegen schon bei rund 6,85 Euro. Wir beweisen mit der privaten LEG, dass wir es geschafft haben, den Standard zu heben, die Mieten im günstigen Segment zu halten und die Investoreninteressen trotzdem zu bedienen.

Was kann das Land gegen die Wohnungsnot tun?

Hegel NRW sollte ein Klima schaffen, in dem Neubau funktioniert. Das hängt zusammen mit dem derzeit noch viel zu knappen Angebot an preiswerten Flächen. Gutes und schnelles Bauen muss möglich werden, indem Genehmigungsverfahren beschleunigt und Bauvorschriften entschlackt werden, zum Beispiel, was die Vorschriften für die energetische Ausrüstung von Neubauten betrifft. Am Ende müssen diese überzogenen Ansprüche von den Mietern bezahlt werden, ansonsten gibt es keine Investoren. Und schließlich leiden Neubau und Modernisierung unter einem dramatischen Handwerkermangel. Also muss auch die Bildungspolitik des Landes auf das Thema eingehen.

Erleben Sie Vorbehalte in den Kommunen gegen Flächen für neue Sozialwohnungen?

Hegel Ja, auch das erleben wir vereinzelt. Hinter vorgehaltener Hand werden manche Kommunalpolitiker da schon mal sehr deutlich und sagen ganz klar: So viele Sozialwohnungen wollen unsere Wähler hier nicht. Wenn teilweise selbst Politiker eine solche Einstellung haben, wird es problematisch. Denn letztlich ist Bauen auch eine solidarische Aufgabe. Wir haben jedenfalls kein Problem damit, 25 oder 30 Prozent geförderten Wohnraum zu bauen.

Wie lange dauert es, bis der Markt in NRW wieder ein ausreichendes Angebot an Wohnungen bereithält?

Hegel Wir werden frühestens in zehn Jahren den heute berechneten Bedarf gebaut haben. Aber der große Druck ist weg, wenn innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre die notwendigen Maßnahmen greifen und die Menschen sehen, dass es besser wird. Zum Beispiel, in dem das ländliche Wohnen mit entsprechender Infrastruktur attraktiver gemacht wird. Denn klar muss auch sein: Auch eine sehr umsichtige Planung wird nicht allen Menschen ein Leben in Ballungsräumen ermöglichen können.

Sie übergeben den Vorstandsvorsitz Ende Mai an ihren Nachfolger Lars von Lackum. Was war ihr größter Erfolg als LEG-Chef?

Hegel Der Börsengang Februar 2013. Der hat belegt, dass wir die LEG erfolgreich neu aufgestellt haben, dass unser Geschäftsmodell funktioniert und dass der Kapitalmarkt an unsere Zukunft glaubt. An die Story, dass man aus dem Angebot von preiswertem Wohnraum ein Geschäftsmodell machen kann. Die Aktie kostete damals 44 Euro, jetzt mehr als 100 Euro.

Welchen großen Fehler haben Sie gemacht?

Hegel Ich wüsste keinen einzelnen nachhaltigen Fehler. Den hätte der Kapitalmarkt auch direkt geahndet. Aber natürlich: hier und da haben wir auch Marktentwicklungen falsch eingeschätzt oder einzelne Personalien. Zum Glück hatte ich aber immer ein Team, das geholfen hat, solche Fehler zu korrigieren.

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