EU-Aufenthaltsrecht Das Geschäft mit den „goldenen Visa“

Analyse | Athen · Griechenland verdient gut mit dem Verkauf von Aufenthaltsgenehmigungen an Bürger außerhalb der EU. Vor allem Chinesen greifen zu. Aber diese Praxis ist umstritten. Spanien stellt die Vergabe der Titel nun ein.

Die Flagge der Europäischen Union weht vor dem Gebäude des Europäischen Parlaments in Straßburg.

Die Flagge der Europäischen Union weht vor dem Gebäude des Europäischen Parlaments in Straßburg.

Foto: dpa/Philipp von Ditfurth

Wenn Air China-Flug CA 863 aus Beijing in Athen zur Landung ansetzt, gehen die Herren in den dunklen Anzügen in Stellung. Gleich hinter der Gepäckausgabe warten sie auf ihre Kundschaft. Sie halten Tablets mit chinesischen Schriftzeichen hoch – das sind die Namen ihrer ankommenden Schützlinge. Für sie stehen am Terminal schwarze Luxusbusse bereit. Aber die Fahrt geht nicht zur Akropolis, sondern zu einer der vielen Makler- und Anwaltsfirmen, die sich auf chinesische Kundschaft spezialisiert haben. Die Reisenden interessieren sich für eine Immobilie in Athen oder auf einer der griechischen Inseln – und für ein „golden Visa“, die Aufenthaltsgenehmigung, die sie mit dem Immobilienkauf ergattern können. Sie berechtigt zu Reisen im ganzen Schengenraum. Wer mindestens 500.000 Euro investiert, hat Anspruch auf das Papier.

Die Praxis ist lukrativ, aber umstritten: EU-Länder vergeben Visa an Investoren aus Drittstaaten, die Geld in Immobilien anlegen. Ein Milliardengeschäft. Die Schattenseite: Die Nachfrage aus dem Ausland treibt die Preise, Wohnungen werden für Einheimische in vielen Regionen unerschwinglich. In Spanien soll damit bald Schluss sein. Der sozialdemokratische Regierungschef Pedro Sánchez kündigte jetzt an, dass die „goldenen Visa” für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern abgeschafft werden. Das Kabinett stimmte bereits zu.

Und nicht nur wegen der Wohnungsnot gibt es Kritik an den sogenannten goldenen Visa. Laut der Organisation Transparency International wird „das EU-Aufenthaltsrecht zu einem Luxusgut, das jeder mit genügend Geld kaufen kann“. Auch die EU-Kommission sieht bei der Visa-Vergabe „Risiken in Bezug auf Sicherheit, Geldwäsche, Steuerhinterziehung und Korruption“. Mehr als mahnen kann die Kommission allerdings nicht. Die Vergabe von Aufenthaltstiteln fällt in die Zuständigkeit der einzelnen Mitgliedstaaten.

Aber Griechenland hält an der Praxis fest – und meldet jetzt einen Boom: Im vergangenen Jahr vergab die Regierung 4231 Aufenthaltstitel an Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Staaten. Das waren fast doppelt so viele wie 2022. Griechenland führte das Programm 2013 auf dem Höhepunkt der Staatsschuldenkrise ein, um mit Investitionen das Land und den Immobilienmarkt zu stabilisieren. Seit dem Start des Programms flossen geschätzt sieben Milliarden Euro nach Griechenland. Die Behörden vergaben mehr als 22.300 Aufenthaltstitel. Fast zwei Drittel davon gingen an chinesische Immobilienkäufer.

Sie haben das Gesicht ganzer Stadtviertel in Athen verändert. Vom Athener Küstenvorort Alimos sprechen viele Einheimische inzwischen als „Chinatown“. Auch in Vorstädten wie Glyfada, Voula und Vouliagmeni an der attischen Riviera trifft man immer mehr chinesische Zuwanderer an. Solange sie ihre Immobilien behalten, kann die fünfjährige Aufenthaltsgenehmigung immer wieder verlängert werden. Besonders verlockend: Wer mindestens sieben Jahre legal in Griechenland gelebt hat, kann die griechische Staatsangehörigkeit beantragen – und die Niederlassungsfreiheit in allen EU-Staaten.

Kontrovers sind die Visa-Programme wegen ihrer preistreibenden Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt – nicht nur für Spanien, sonder auch Portugal ein Grund, das Programm abzuschaffen. In Griechenland entfielen 2023 bereits sieben Prozent aller Immobilientransaktionen auf das „Golden Visa“-Programm. Nach Berechnungen der griechischen Zentralbank stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Hauptstadtregion Attika seit 2017 um 71 Prozent. Die Mieten zogen in den vergangenen fünf Jahren um bis zu 56 Prozent an. Viele Durchschnittsverdiener finden keine bezahlbaren Wohnungen mehr im Stadtzentrum oder in attraktiven Vororten. Verschärft wird die Situation dadurch, dass viele Investoren aus Drittländern die gekauften Immobilien nicht selbst nutzen, sondern über Portale wie Airbnb an Touristen vermieten. In Griechenland werden aktuell rund 170.000 Wohnungen an Urlauber kurzzeitvermietet und damit dem regulären Wohnungsmarkt entzogen. Nach einer Studie der Piraeus-Bank fehlen im ganzen Land 212.000 Wohnungen.

Oppositionsparteien fordern deshalb ein Ende des Geschäftsmodells. Der konservative Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis sieht das Visa-Programm als „großen Investitionsschub für die Wirtschaft“. Die Regierung kann aber die negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt nicht ignorieren. Mitsotakis will deshalb „Maßnahmen zum Schutz des lokalen Marktes“ ergreifen. So soll die Mindestsumme für Investitionen im Rahmen der „goldenen Visa“ in Athen und auf besonders gefragten Inseln von 500.000 auf 800.000 Euro heraufgesetzt werden. In Regionen, wo bisher 250.000 Euro als Einstiegspreis gelten, ist eine Erhöhung auf 400.000 Euro im Gespräch. Es gibt auch Überlegungen, Kurzzeitvermietungen für Visa-Immobilien zu verbieten oder einzuschränken. Die Regeln für Kurzzeitvermietungen sollen ab 2025 ohnehin verschärft werden.

Die Regierung erwägt, sie pro Wohnung auf maximal 90 Tage im Jahr zu begrenzen. Auf kleineren Inseln sollen es höchstens 60 Tage im Jahr sein. Außerdem gibt es den Vorstoß, wonach die Kommunen die Zahl der Wohnungen, die kurzzeitvermietet werden dürfen, begrenzen können. Damit sollen Immobilienbesitzer angehalten werden, ihre Wohnungen langfristig an Einheimische zu vermieten, statt tage- oder wochenweise an Touristen.

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