Eigenheimfinanzierung Niedrige Zinsen nutzen
Wer eine Immobilie baut, der braucht meist ein Darlehen. Noch lassen sich günstige Konditionen langfristig sichern. Finanzexperte Norbert Göbbels erklärt, worauf es ankommt.
Drei Bausteine bilden das Fundament einer erfolgreichen Eigenheimfinanzierung: Eigenkapital, Bausparvertrag und Hypothekendarlehen. Den Grundstein bildet das Eigenkapital. Je mehr davon vorhanden ist, umso geringer ist der Finanzierungsbedarf. Die klassische Standardfinanzierung sieht eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent vor — bis dahin vergeben Banken erstrangige Kredite zu besonders günstigen Konditionen.
Benötigt ein Käufer mehr als 60 Prozent Kreditmittel, ist eine Finanzierung ebenfalls problemlos möglich, doch viele Banken erheben dann Risikozuschläge. 20 Prozent der Gesamtkosten sollten Käufer aber in jedem Fall angespart haben, damit das Kreditinstitut bedenkenlos die Finanzierung gewährleistet und der Hypothekenzins bezahlbar bleibt. Bei guter Bonität des Interessenten sind Finanzierungen auch mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital möglich.
Die zweite Säule der Baufinanzierung bildet der Bausparvertrag. Eigenheimkäufer schlagen damit nach Ansicht von Norbert Göbbels, stellvertretender Direktor Spezialbetreuung Baufinanzierung bei der Deutschen Bank Düsseldorf, zwei Fliegen mit einer Klappe: "Erstens profitieren sie von dauerhaft günstigen Kreditzinsen, und zweitens akzeptieren Banken Bausparguthaben als Eigenkapital."
Eine bewährte Formel zur Zusammensetzung der Finanzmittel lautet 20-20-60. Das bedeutet: Kann ein Käufer 20 Prozent des Gesamtkaufpreises mittels eines Bausparvertrags abdecken, benötigt er nur noch 20 Prozent Eigenmittel, um die zinsgünstige 60-Prozent-Schwelle zu erreichen. Da für die Zuteilung des Bausparvertrags nur ein Teil der Summe angespart werden muss, erreichen Käufer mit Bausparvertrag zügig die empfohlene Eigenkapitalquote.
Den größten Baustein der Immobilienfinanzierung bildet zumeist das Hypothekendarlehen. Es deckt den noch offenen Finanzbedarf ab. In Niedrigzinsphasen sollten Immobilienkäufer den Darlehenszins möglichst lange festschreiben und sich so die günstigen Konditionen über viele Jahre sichern. So sind in der aktuellen Phase 15 oder 20 Jahre Zinsbindung durchaus sinnvoll.
Zudem sollte man niedrige Zinsen für eine hohe Tilgungsleistung nutzen. "Je schneller der Kredit zurückgeführt wird, desto eher ist man schuldenfrei", argumentiert Norbert Göbbels. Darlehen mit Sondertilgungsrechten sind dabei zu bevorzugen. Denn Schuldner können überschüssige Mittel, etwa das 13. Monatsgehalt, die Auszahlung der Lebensversicherung oder eine Erbschaft, außerplanmäßig in den Vertrag einzahlen. Bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme sind üblich, je nach Vertragsgestaltung auch mehr.
Soll die Immobilie zur Kapitalanlage erworben werden, gelten jedoch andere Kriterien. Bei vermieteten Objekten ist es lohnend, möglichst wenig Eigenkapital und dafür viel Kreditmittel einzusetzen. Käufer profitieren dann verstärkt von steuerlichen Vorteilen. Pluspunkt: Die Renditen von Mietimmobilien sind aufgrund niedriger Zinsen deutlich gestiegen und liegen heute teils erheblich über den Finanzierungskosten.
