Bauverein will in Neuss soziale Rendite erwirtschaften

Im Interview: Frank Lubig, Vorstandsvorsitzender der Neusser Bauverein AG : „Wir wollen soziale Rendite erwirtschaften“

Der Chef der Bauverein AG über Dividenden, 1350 Wohnungen in fünf Jahren und Standards als Kostentreiber.

Herr Lubig, im Rathaus herrscht offenbar Konsens, dass der Neusser Bauverein im nächsten Jahr keine Dividende an die Stadt zahlen muss. Das Geld soll im Unternehmen bleiben, damit mehr bezahlbare Wohnungen gebaut werden können – das sagt Arno Jansen, der SPD-Chef im Stadtrat. Da kommt bei Ihnen aber Freude auf?

Frank Lubig Grundsätzlich ein kluger Ansatz, auch wenn die Vorstellung falsch ist, dass wir mit nicht abgeführter Dividende Bauprojekte bezahlen würden. Richtig ist, dass wir das Geld in unsere Rücklagen stecken, um unser Eigenkapital zu stärken. Bei einer Bilanzsumme, die auf eine Milliarde Euro zuläuft, ist die gute Eigenkapitalquote wichtig, um Spielraum bei der Refinanzierung zu haben. Unsere Quote liegt aktuell bei elf Prozent.

Wenn die Dividendenhöhe nicht das Maß der Dinge ist, wie definieren Sie denn dann Erfolg für die Bauverein AG?

Lubig Natürlich wollen wir wirtschaftlich erfolgreich sein – zum Beispiel, um das Eigenkapital zu stärken. Aber um ein positives Ergebnis zu erzielen, müssten wir überhaupt nicht bauen. Gewinne könnten wir auch aus der Bewirtschaftung unseres Bestandes erwirtschaften. Wir haben einen Satzungszweck zu erfüllen und der besagt, dass wir ausreichend bezahlbaren Wohnraum für die Neusser Bevölkerung zur Verfügung stellen müssen. Für uns hat höchste Priorität, dass sich die Mieter bei uns wohl fühlen. Durchschnittlich bleiben unsere Mieter elf Jahre in einer Wohnung des Bauvereins. Das ist ein Beleg dafür, dass sie sich wohl fühlen. Ein Jahresüberschuss ist schön, damit können wir die gute finanzielle Basis noch verbessern. Wir wollen aber auch eine soziale Rendite erwirtschaften. Die orientiert sich an der Zufriedenheit unserer Mieter.

Der Bauverein investiert in den nächsten fünf Jahren 450 Millionen Euro, um 1350 Wohnungen zu errichten. Das erscheint auch erforderlich. Ihre Warteliste umfasst mehr als tausend Namen. Wann können die Interessenten auf Umzug in die Wunschwohnung hoffen?

Lubig Im laufenden Jahr wurden 170 Einheiten fertig gestellt, im nächsten Jahr aber nur die neue Kita an der Neusser Weyhe, obwohl wir 94 Millionen Euro ausgeben werden. Damit will ich sagen: Bauen benötigt Zeit. Von der Planung bis zum Einzug der ersten Mieter durchschnittlich fünf Jahre. Aber ab 2020 geht’s richtig los. Dann bringen wir Jahr für Jahr rund 300 neue Wohnungen auf den Neusser Markt.

Wenn die Baubranche boomt, steigen die Baupreise. Ein Problem für Sie?

Lubig Vor zehn Jahren haben wir für 1600 Euro pro Quadratmeter gebaut, heute müssen wir bis zu 2400 Euro kalkulieren. Die Kosten steigen, da wird es immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum in guter Qualität zu schaffen.

Aber die Mehrkosten stecken sich doch nicht nur die Bauunternehmer ein?

Lubig Natürlich nicht. Kostentreiber sind die hohen Standards, die wir realisieren müssen, das gilt für energetische Anforderungen unter dem Stichwort EnEV (Energieeinsparverordnung) ebenso wie bei Vorschriften zur Barrierefreiheit oder zur Stellplatz-Verordnung. Qualität hat eben seinen Preis. Auch für einen städtebaulichen Wettbewerb müssen wir schnell einmal 100.000 Euro auf den Tisch legen.

Die steigenden Kosten sind also Ihr größtes Problem?

Lubig Die Baukosten sind kein Problem, sie sind eine Tatsache. Gegen die Gesetze des Marktes können wir nichts tun, über Standards sollten wir aber in der Tat reden. Zum Beispiel darüber, wie viele Stellplätze für eine Senioren-Wohnanlage wirklich erforderlich sind.

Sie sagen, der Bauverein benötigt durchschnittlich fünf Jahre, um ein Bauprojekt zu realisieren. Bauherren klagen darüber, dass die Genehmigungen zu lange auf sich warten lassen und somit zu viel Zeit und Geld kosten. Klagen Sie auch?

Lubig Natürlich hoffen, wünschen wir, dass diese Prozesse beschleunigt werden können, aber wir schimpfen nicht. Die Kollegen im Rathaus geben ihr Bestes und sie arbeiten gewissenhaft im vorgegebenen rechtlichen Rahmen. Das braucht Zeit.

Warum hat der Neusser Bauverein das spannende Projekt Kamillusgarten am Konrad-Adenauer-Ring aufgegeben und das Grundstück inzwischen verkauft?

Lubig Beim Kamillusgarten handelt es sich um eine reine Bauträger-Maßnahme. Wir müssen aber unsere hausinternen Kapazitäten bündeln, um unsere Hauptaufgabe energisch voranzutreiben, wir müssen bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dennoch ist der Kamillusgarten ein schönes Projekt und wir haben dort auch einen Mehrwert geschaffen, in dem wir das Grundstück erworben und Baurecht geschaffen haben. So konnten wir Grund und Boden mit einer Wertschöpfungsmarge verkaufen.

Das heißt, der Bauverein realisiert nur noch Projekte mit einem starken Anteil an öffentlich geförderten Wohnraum?

Lubig Uns ist ein ausgewogener Bewohnermix wichtig, darum beziehen wir zu den öffentlich geförderten auch frei finanzierte Einheiten mit ein und bei unseren größeren Entwicklungsmaßnahmen auch Eigentumswohnungen und Verkaufseigenheime. Schauen wir mal auf die Nordkanalallee, dem Initialprojekt für den neuen Augustinuspark. Dort errichten wir 59 Einheiten, davon können 33 von Menschen bezogen werden, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, 26 Wohnungen sind frei finanziert. Für WBS-Wohnungen nehmen wir 6 Euro beziehungsweise 6,80 Euro pro Quadratmeter, die frei finanzierten Wohnungen liegen unter dem Mietpreisspiegel.

Wenn der Bauverein in den nächsten fünf Jahren 1350 Wohnungen baut, dann ist er mittelfristig ausgelastet. Das muss von der Belegschaft ja erst einmal gemanagt werden. Wie sieht aber die langfristige Planung beim Bauverein aus? Stimmen Sie in den Chor derer ein, die sagen, es seien zu wenig Flächen im Angebot?

Lubig Wir haben zuletzt Glück gehabt, dass wir mit dem Leuchtenberg-Areal und dem Alexianer-Gelände sehr gute Grundstücke auf dem freien Markt erwerben konnten. Nur in Norf an der Nievenheimer Straße bauen wir auf einem ehemals städtischen Grundstück. Wir verfügen zudem über 50 Hektar im Bestand, wobei die Wohngebäude vielfach auf großzügigen Grundstücken errichtet worden sind. Dort könnte man sicher städtebaulich noch neue Wohnungen errichten.

Wo sehen sie darüber hinaus interessante Flächen für den Wohnungsbau?

Lubig Der Wohnungsbau in Neuss wartet darauf, dass weitere Flächen ausgewiesen werden. Ich persönlich fand die Idee vom Neusser Architekten Horst Hanrath spannend, der die Fläche zwischen dem Eselspfad und der Autobahn A 57 für eine Arrondierung des Siedlungsbereichs vorgeschlagen hat. Ich kann mir dort spannende Wohnquartiere vorstellen.

Auch im Hammfeld sind Wohnquartiere immer wieder ins Gespräch gebracht worden ...

Lubig Auch das ist eine städtebaulich interessante Variante, die es verdient, verfolgt zu werden. Wir sehen unser Leuchtenberg-Projekt mit 154 Wohnungen als Einfallstor ins Hammfeld, wo noch viel mehr Wohnungen entstehen könnten. Sie sehen: Bauen ist eines der letzten Abenteuer unserer Zeit.

Mehr von RP ONLINE