Redaktionsgespräch Norbert Bienen, Jochen Morjan Und Frank Mund: Wir haben starken Zuzug an Familien

Redaktionsgespräch Norbert Bienen, Jochen Morjan Und Frank Mund : Wir haben starken Zuzug an Familien

Die drei Immobilienexperten sehen Mönchengladbach im Aufschwung. Allerdings kämen zurzeit zu wenige Objekte auf den Markt.

Mönchengladbach scheint selbst für Düsseldorfer neuerdings attraktiv zu sein - teilen Sie diese Erfahrung?

Frank Mund von der gleichnamigen Immobilienberatung. Foto: Ilgner Detlef

Norbert Bienen Das stimmt, das macht sich schon auf den Autobahnen bemerkbar. Vor 15 Jahren waren die Pendlerströme noch sehr einseitig: In Richtung Düsseldorf war der Stau, Richtung Gladbach war die Autobahn fast leer. Heute ist der Verkehr beidseitig sehr dicht geworden. Das heißt, der Wirtschaftsraum Düsseldorf, Mönchengladbach, Krefeld wächst immer näher zusammen - und das wirkt sich positiv für unsere Region aus.

Jochen Morjan führt das S-Immobilien-Center der Stadtsparkasse. Foto: Ilgner Detlef

Das war viele Jahre anders. Worauf führen Sie die Trendwende zurück?

Jochen Morjan Die Rahmenbedingungen für Investoren sind gut. Mönchengladbach hat sich aber auch zum ,Nebenstandort' von Düsseldorf entwickelt.

Wie das?

Bienen Der Zuzug aus den Metropolen betrifft vor allem die klassische Familie: ein Ehepaar mit ein bis zwei Kindern, das in ein Haus mit Garten ziehen möchte. In diesem Bereich haben wir starken Zuzug aus dem Düsseldorfer Raum, weil der Erwerb eines Einfamilienhauses dort für die Familien nicht mehr finanzierbar ist.

Frank Mund Da spielen sicherlich viele Faktoren zusammen. Irgendwann wirkt aber auch die Aufwärtsspirale: Viele neue Angebote ziehen die Menschen an.

Zählen wir auf: das Projekt "19 Häuser" (Haus Westland), City Ost, Roermonder Höfe, Steinmetzstraße ...

Bienen Ausgangspunkt ist mit einer erheblichen Wirkung der Masterplan. Wir haben mit dem Masterplan ein Zeichen gesetzt. Wir haben die Öffentlichkeit miteinbezogen und den Bürgern die Gelegenheit gegeben, mitzureden. Das war ein riesiger Schub für die Stadt. Abgerundet wurde das Ganze durch die von Herrn Bonin (Stadtplanungsdezernent, d. Red) angestoßene Initiative MG+. Es gibt insgesamt eine Stimmung, die sich auch nach draußen positiv auswirkt. Und diese Stimmung färbt auch auf potenzielle Investoren ab.

Mit welchen künftigen Wohnbauprojekten kann Gladbach noch in Richtung Düsseldorf punkten?

Mund Spannend ist natürlich, was mit der City Ost passiert und in welcher Form das an den Markt kommt. Wenn das alles in den Mietwohnungsbau ginge, wäre das ein großes Schwergewicht.

Würden Sie derzeit generell zum Kauf raten?

Bienen Man sollte Familien in der Altersklasse zwischen 30 und 40 Jahren nicht immer zum Kauf raten, weil sich beruflich noch sehr viel verändern kann. Im Job muss man flexibel sein.

Mund Und die Finanzgrundlage muss stimmen. Einige machen die Milchmädchenrechnung: statt Miete Zins und Tilgung zahlen. Aber man muss im Hinterkopf behalten, Rücklagen für eventuell anfallende Reparaturen zu bilden. Wer als Mieter eine kaputte Heizung hat, geht zum Vermieter. Als Eigentürmer muss man alles selber zahlen.

Die niedrigen Zinsen mögen aktuell zum Kaufen verleiten ...

Mund Es macht keinen Sinn, sich zu verschulden, nur weil die Zinsen günstig sind.

Bienen Das sehe ich auch so. Aktuell werden Vorweginvestitionen und Entscheidungen getroffen, die bei einem normalen Zinsniveau gar nicht zustande gekommen wären. Das sehen wir auch dort, wo Grundstücke für die Bebauung angeboten werden oder wenn Reihenhausangebote auf den Markt kommen - die sehr schnell verkauft sind. Diesen Herrschaften kann man nur raten, hoch in die Tilgung einzusteigen, damit sie nach zehn oder 15 Jahren nicht mit hohen Belastungen konfrontiert werden.

Der Druck, etwas Passendes zu finden, bleibt. Auch in der wachsenden Stadt sind die Flächen endlich. Müssen wir für MG+ mehr in die Höhe bauen?

Bienen Das mag für Metropolen interessant sein, um den Wohnbedarf zu decken, wo der Zuzug von Singles ausgemacht wird, die zum Arbeiten in die Stadt kommen. Ich glaube, für eine Stadt wie Mönchengladbach sollten wir die Sünden der 1960er Jahre nicht wiederholen. Wir sollten versuchen in der Struktur zu bleiben, in der wir jetzt sind.

Morjan Bei dem Bauprojekt "19 Häuser" wurde das aber gut umgesetzt: in Form einzelner Bauten anstelle eines großen Klotzes.

Mund Es kommt darauf an, wie solche Gebäude gemanagt werden. Bei Hochhäusern besteht leicht die große Gefahr, dass ein Schandfleck entsteht, siehe Carolina Park.

Glauben Sie, dass die Entwürfe, für die man sich jetzt bei Haus Westland entschieden hat, die richtige Wahl waren?

Morjan Ich glaube schon, dass die richtige Entscheidung getroffen worden ist, nicht einen großen Komplex zu bauen, sondern das Projekt durch verschiedene Häuser in verschiedenen Größen aufzulockern. Davon wird auch das Bahnhofsviertel profitieren.

Mund Das Haus Westland hat die wichtige Aufgabe, den Brückenschlag zwischen Bahnhof und dem unteren Teil der Hindenburgstraße wiederherzustellen. Da ist es wichtig, dass der Neubau auch nach rechts und links ausstrahlt.

Wo ist Ihrer Kenntnis nach die derzeit teuerste Wohnung der Stadt?

Bienen 4500 Euro pro Quadratmeter am Bunten Garten.

Wie viel Luft nach oben ist da eigentlich noch?

Morjan Man sieht es ja: Das geht nicht weg wie geschnitten Brot. Diese Preise sind nicht nur zu hoch für Mönchengladbach, auch die verdichtete und enge Bebauung rechtfertigen selbst in so einer guten Lage nicht den Preis.

Bienen Das zeigt doch, dass man nur mit der Lage solche Preise nicht begründen kann. Ich glaube, dass die 4500 Euro, die für die Penthäuser aufgerufen werden, nicht nachhaltig sind. Da wird es andere Projekte geben, die bei den gängigen 3300 bis 4000 Euro liegen werden. Das scheint mir momentan die Obergrenze zu sein, die in Mönchengladbach noch geht und auch vernünftig ist. Wenn alles andere stimmt. Denn wenn mit solchen Preisen agiert wird, muss man zusehen, dass auch die Qualität dem Preis entspricht.

Werden die Preise wieder sinken, wenn durch den demografischen Wandel in einigen Jahren sehr viele Objekte auf den Markt gespült werden?

Morjan Viele Projekte werden schon in den nächsten fünf Jahren auf uns zukommen: im Geschosswohnungsbau als Eigentums- oder Mietwohnungen und auch Einfamilienhäuser. Das wird meines Erachtens jedoch nicht zum Sinken der Preise führen, aber den Preisauftrieb sicherlich beruhigen.

Bienen Fakt ist, der Markt wird sich bewegen. Wenn die Zinskonditionen auslaufen, wird es mit Sicherheit einen Angebotsdruck geben. Dann werden sich die Preise wieder in eine andere Richtung bewegen. Wie stark das sein wird, das kann man allerdings derzeit noch nicht sagen.

Es werden zwar immer mehr Wohnungsbauten genehmigt, aber weniger Mehrfamilienhäuser. Wie viel sozial geförderter Wohnraum fehlt in der Stadt?

Mund Ein bestimmtes Kontingent sollte dabei sein, weil man alle Bevölkerungsgruppen mit Neubauten erreichen können sollte, aber das sollte sich ...

Morjan ... im Rahmen halten.

Mund Wichtig ist eine Durchmischung. Man sollte dabei etwa gezielter auf Familienförderung setzen. Familien mit vielen Kindern sind am Markt schwer platzierbar. Das kriegt man wahrscheinlich nur über Förderung hin.

Bienen Ich sehe den sozialen Wohnungsbau kritisch. Der ist sicherlich wichtig, man braucht öffentlich geförderten Wohnraum, jedoch nur für Problemgruppen. Das sind meiner Meinung nach aber nicht generell die Gruppen, die sich den frei finanzierten Wohnungsbau nicht erlauben können. Hier kann das Wohngeld der öffentlichen Hand die Lücke schließen. Sozialen Wohnungsbau sollte man möglichst zurückfahren bis auf das gerade mal notwendige Maß, und lieber versuchen, das Geld in Eigentumsförderungen zu stecken.

Wie das?

Bienen Man muss bedenken, eine öffentlich geförderte Mietwohnung schluckt etwa 100.000 Euro Subventionen aus der öffentlichen Hand. Wenn man 100.000 Euro einem Eigennutzer in die Hand gibt, zum Beispiel einer Familie, bewegt man ein höheres Investitionsvolumen, bringt den Bürger in die Eigenverantwortung - und erhöht gleichzeitig die Eigentumsquote. Diese ist in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern in Europa mit unter 50 Prozent sehr niedrig.

Es ist aber kein Geheimnis, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ein akutes Problem darstellt.

Bienen Wir stehen für marktgerechte Mieten, damit sich Investments rechnen. Und da sind wir in einer Spanne zwischen 9 und 12 bis 12,50 Euro bei Top-Objekten in bevorzugten Wohnlagen unterwegs. Höher werden wir auch kaum kommen müssen. Wichtig ist, dass wir am Markt ein differenziertes Angebot in allen Mietpreislagen haben. Es fehlen nach wie vor auch Mietwohnungen in der oberen Preisspanne.

Ist in diesem Bereich Mieten überhaupt attraktiv?

Bienen Bei älteren, auch vermögenden Menschen, gibt es tatsächlich den Bedarf, zu mieten, um im Alter flexibler und unabhängiger zu sein. Und für diese Gruppe sind in den vergangenen Jahren zu wenige Angebote geschaffen worden.

Wie gut sind Gladbachs Wohnungen ganz allgemein in Schuss? Gibt es einen Sanierungsstau?

Mund Ein Großteil der Gebäude ist 50, 60 Jahre alt, und man merkt schon, dass heute andere Kriterien wichtig für eine gute und nachhaltige Vermietbarkeit sind. Das ist der Aufzug, das ist der Balkon, das ist die Wärmedämmung, das sind die Heizkosten. Nur bei manchen Gebäuden funktioniert die Aufrüstung im Nachhinein nicht mehr. Ich würde aber keinen totalen Notstand sehen. Was ich allerdings finde, ist, dass man in dem Bereich der Einkaufsstraße mehr an den Fassaden tun könnte. Die Hindenburgstraße ist in diesem Bereich nicht sehr attraktiv. Wenn man durch andere Fußgängerzonen geht, zum Beispiel in Hilden, sieht das anders aus: Da ist gefühlt jedes zweite Haus frisch angestrichen. Ich fürchte aber, dass sehr viele Eigentümer von Gebäuden in unserer Fußgängerzone nicht mehr vor Ort sind und daher keinen Bezug zu der Stadt haben. Dabei ist es wichtig, dass die Leute gerne zum Einkaufen gehen. Die Einkaufsstraßen müssen zur Eventmeile werden. Da fehlt auch ein gutes und breites, gastronomisches Angebot.

Wohin zieht es die Gladbacher denn aktuell? Was sind die beliebtesten Wohngegenden?

Morjan Der Schillerplatz hat sich in den vergangenen Jahren deutlich positiv entwickelt. Das ist allerdings nicht nur auf die Politik oder Investoren zurückzuführen, sondern auch auf ein gelungenes Quartiersmanagement. Daran sieht man mal wieder: Was die Menschen, die dort leben, bewirkt haben, wird jetzt durch Politik und Verwaltung aufgegriffen.

Bienen Eicken ist stark im Kommen. Das hängt auch mit der alten Gebäudestruktur zusammen, die dort noch gut erhalten ist, und mit der in Eicken vorhandenen Nahversorgung. Die in Eicken geplanten Neubauvorhaben mit frei finanzierten Miet- und Eigentumswohnungen werden den Stadtteil weiter stärken.

Mund In den ländlichen Gebieten werden vor allem die Ortsteile profitieren, die mit einer guten Verkehrsanbindung aufwarten können.

In welche Richtung wird sich der Markt entwickeln?

Morjan Die demografische und die wirtschaftliche Entwicklung sprechen dafür, dass sich der Markt nicht ins Negative drehen wird.

Mund Wir sind in einer interessanten Region, die Stadt hat viele positive Seiten, das wird spannend bleiben.

Bienen Was uns im Moment das Wohnimmobiliengeschäft erschwert, ist das mangelnde Angebot. Und da bin ich ziemlich sicher: Wenn sich die Finanzierungskonditionen auf ein normales Niveau eingependelt haben, wird der Markt in fünf Jahren wieder ausgewogen sein.

ANDREAS GRUHN, LISA KREUZMANN UND JAN SCHNETTLER FÜHRTEN DAS INTERVIEW, DETLEF ILGNER MACHTE DIE FOTOS.

(RP)
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