Mönchengladbach: GeWoGe-Vorstand Thomas Körfges über den Wohnungsmarkt

Interview mit GeWoGe-Vorstand : „Mönchengladbach fehlen große Wohnungen für Familien“

Thomas Körfges, Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft Gewoge 1897, spricht im Interview über steigende Baupreise und den Wohnungsmarkt in Mönchengladbach.

Herr Körfges, als erstes eine persönliche Frage: Welchen Komfort braucht eine Wohnung, damit Sie sich darin wohl fühlen?

Körfges Ich finde, eine Wohnung, in der heute zwei Personen wohnen, braucht auch zwei Badezimmer beziehungsweise ein Badezimmer und ein Gäste-WC. So bauen wir auch als Gewoge. Außerdem gehört zum heutigen Standard ein Balkon. Wir bemerken, dass Wohnungen ohne Balkon schwer zu vermieten sind. Wir haben aktuell eine Wohnung in Top-Lage, aber ohne Balkon, die noch nicht vermietet ist. Und das will etwas heißen, denn wir haben praktisch Vollvermietung.

Wir haben nach Ihren persönlichen Vorstellungen gefragt. Was gehört denn bei der Gewoge zum unverzichtbaren Standard?

Körfges Wir bauen barrierearm. Jeder Neubau, der mindestens drei Stockwerke hoch ist, bekommt einen Aufzug. Wie gesagt gehören Balkone und Gäste-WCs dazu. Nur im Altbestand haben wir Gebäude aus den 30er Jahren, die keine Balkone haben, dafür aber einen Gemeinschaftsgarten und sehr günstige Mieten. Ebenso gehören großzügige Außenbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität dazu.

Wie hoch ist Ihre Leerstandsquote?

Körfges  Unsere Leerstandsquote beträgt 0,8 Prozent. Und das auch nur, weil wir auch den Leerstand einrechnen, der durch Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten entsteht.

Sie haben eben von Barrierearmut gesprochen. Wie unterscheidet sie sich von Barrierefreiheit?

Körfges Barrierefreiheit ist gesetzlich normiert, Barrierearmut ist ein allgemeiner Begriff. Wir haben das Problem, dass zu viele gesetzliche Vorgaben die Preise für das Bauen in die Höhe treiben. Die Normen sollten nicht zwingend noch weiter angehoben werden. Zum Teil ist die Nachfrage gar nicht da. Wir haben zum Beispiel rollstuhlgerechte Wohnungen gebaut, bei denen die Nachfrage viel geringer war als vermutet.

Sie meinen also, die Baupreise werden durch die immer stärkeren gesetzlichen Vorgaben in die Höhe getrieben?

Körfges Ja, aber nicht nur. Natürlich tragen auch die steigenden Handwerkerpreise dazu bei. Es ist inzwischen wirklich ein Riesenproblem, Handwerker zu bekommen. Zum Teil bekommen wir bei Ausschreibungen nur ein brauchbares Angebot. Früher lagen uns zehn vor. Die Nachfrage nach Handwerkern ist enorm. Wir wollen eigentlich nur Mönchengladbacher Betriebe beschäftigen, aber inzwischen müssen wir zumindest auch in die Region ausweichen.

Schlagen sich die steigenden Baupreise auf die Mieten nieder? Wie hoch sind Ihre Durchschnittsmieten?

Körfges Unsere Durchschnittsmiete liegt bei 5,97 Euro. Die Quadratmeterpreise bei Neubauten bewegen sich zwischen 7,50 Euro und 10,50 Euro. Ja, die Baupreise schlagen sich nieder. An der Schwogenstraße werden wir 11 Euro pro Quadratmeter nehmen müssen, aber wir zahlen auch 3600 Euro für jeden Quadratmeter, den wir bauen. Insgesamt ist es aber unser Ziel, unter zehn Euro zu bleiben.

Wie stark haben Sie in den vergangenen Jahren die Mieten erhöht?

Körfges Nachdem Haus und Grund eine neue Mietrichtwerttabelle – Stand: Juli 2018 – vorgelegt hat, haben wir unsere Mieten angepasst, allerdings nur um höchstens 15 Prozent.  20 Prozent wären erlaubt gewesen. Wer noch nicht so lange in einer Genossenschaftswohnung wohnt und ohnehin eine höhere Miete zahlt als jemand, der seit 40 Jahren in einer Gewoge-Wohnung wohnt, hat außerdem eine moderatere Erhöhung bekommen.

Sie als Genossenschaft schaffen es offenbar, mehr Wohnraum zu schaffen, zu investieren, Mieten relativ günstig zu halten und trotzdem eine Dividende von vier Prozent zu zahlen. Wie geht das?

Körfges Laut Satzung sind wir gemeinnützig. Wohnungsunternehmen sind per se kapitalintensiv. Personal brauchen wir dagegen wenig. Bei uns arbeiten mit mir zehn Leute, zum Teil als Teilzeitkräfte.  Kapital aber ist momentan günstig, wir bekommen Finanzierungen von unter zwei Prozent. Wir haben zwar höhere Verbindlichkeiten als vor Jahren, zahlen aber geringere Zinsen. Das schlägt sich sehr positiv im Gewinn nieder. Wir dürfen nur vier Prozent als Dividende ausschütten, der Rest geht ins Eigenkapital.

Das hört sich in Zeiten niedriger Zinsen verlockend an. Kann man sich bei Ihnen einkaufen?

Körfges Wir sind eine offene Genossenschaft, aber wir wollen kein Renditeobjekt für Investoren werden. Wir haben festgelegt, dass jeder maximal fünf Anteile im Wert von insgesamt  1500  Euro erwerben kann. Für Investoren ist das uninteressant.

Sie beenden gerade die Klimaschutzsiedlung am Wasserturm. Was sind Ihre nächsten Projekte?

Körfges In der Klimaschutzsiedlung haben wir mit dem letzten Bauabschnitt begonnen, der 16 weitere Wohnungen umfasst. In Eicken an der Schwogenstraße haben wir ein Haus aus den 20er Jahren abgerissen und bauen dort neu. Wir haben viele Häuser aus diesem Zeitraum, die wir nach und nach ersetzen werden. Außerdem haben wir mit der EWMG gesprochen. Wir steigen nicht in Bieterverfahren für städtische Grundstücke ein, weil wir nicht weit über Bodenrichtwert zahlen wollen. Aber wir haben Interesse an Baulücken, und es wurde uns signalisiert, dass es hier zu einer Zusammenarbeit kommen kann.

Wären Sie auch an Projekten wie den Maria-Hilf-Terrassen interessiert?

Körfges Die Maria-Hilf-Terrassen sind ein tolles Projekt und da das Konzept auch sozialen  Wohnungsbau umfasst, könnten wir uns auch bewerben. Generell finde ich es gut, wenn die Stadt Konzeptvorgaben macht, wie es auch schon in Düsseldorf geschieht.

Was sind Konzeptvorgaben?

Körfges Die Stadt gibt dann vor, wie viel Prozent preisgedämpften oder öffentlich geförderten Wohnungsbau ein Projekt umfassen soll. Häufig wird das dann durch städtische Gesellschaften umgesetzt, dann folgen Genossenschaften, erst zuletzt kommen Privatunternehmen zum Zug.

Die Stadt lehnt eine fixe Quote bei Neubauprojekten mit Verweis auf das „Gießkannenprinzip“ ab und will lieber nach Bedarfen schauen. Teilen Sie diese Einschätzung?

Körfges Nein, ich halte fixe Quoten für richtig.

Der DGB hat plakativ formuliert,, in Gladbach würden 16000 preisgedämpfte Wohnungen fehlen. Sehen Sie das auch so?

Körfges Nein, das ist für Mönchengladbach nicht richtig. ALG II-Empfänger haben Anspruch auf eine Wohnung mit einer Kaltmiete von sechs Euro. Die Mieten von 60 Prozent unserer Wohnungen liegen bei unter sechs Euro. Die Leute müssten ständig bei uns Schlange stehen, wenn so viele Wohnungen fehlen würden. Es besteht allerdings ein Mangel an großen Wohnungen für Familien mit vier bis fünf Kindern. So etwas haben wir auch nicht.

In ihrem Wohnungsmarktbericht vertritt die Stadt auf Grundlage eines Gutachtens von „empirica ag“ die Meinung, es gebe nicht zu wenige Wohnungen, wohl aber zu viele schlechte. Stimmt das aus Ihrer Sicht?

Körfges Ja, das ist so. Der Wohnungsbestand ist insgesamt veraltet. Wir als Genossenschaft kümmern uns auch um den Altbestand, erneuern Heizungen und Bäder, aber wer nur auf die Rendite sieht, investiert nicht in Modernisierungen.

Vermieter berichten zunehmend von Konflikten mit Mietern, von Mietnomaden oder Messies. Kennen Sie solche Probleme auch?

Körfges Unser Forderungsmanagement klappt sehr gut. Wir haben 1127 Wohnungen und etwa drei Räumungsklagen pro Jahr. Natürlich gibt es auch Probleme mit Mietern. Ich erinnere mich an eine Wohnungsbegehung, bei der ich im Kinderzimmer auf drei Terrarien mit Giftschlangen stieß. So etwas können wir nicht akzeptieren, der Mieter musste dafür sorgen, dass die Tiere die Wohnung verließen. Bei einer anderen Begehung haben wir ein ziemlich verwahrlostes Haus vorgefunden, in dem überall Müll herum lag. Auch hier müssen wir als Vermieter eingreifen. Bei uns sind dies aber noch eher Einzelfälle.

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