Analyse Darum ist Langenfelds Pflaster begehrt

Langenfeld · Die Posthorn-Stadt boomt, was sich in Jobwachstum, einem steigenden Pendlerüberschuss und hoher Kaufkraft niederschlägt.

Analyse: Darum ist Langenfelds Pflaster begehrt
Foto: Gewos

Die Hypothekenzinsen sind verführerisch niedrig, die Lust auf eigene "vier Wände" anhaltend hoch. Doch beim Blick auf die Preise, die Eigentümer, Bauträger oder Makler verlangen, verflüchtigt sich in manch einem Immobilienkaufinteressenten rasch die Euphorie. Kein Wunder bei zum Beispiel rund 260 000 Euro für eine neue, zentrumsnahe, knapp 100 Quadratmeter Drei-Zimmer-Wohnung, wie jetzt in Langenfeld inseriert.

Der vor zwei Wochen vom Gutachterausschuss des Kreises Mettmann vorgelegte Bericht zur Immobilienmarktlage bestätigt den Eindruck, den solche Kleinanzeigen hinterlassen: Die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen in der Posthorn-Stadt sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Während im Jahr 2001 für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau noch 235 bis 320 Euro pro Quadratmeter bezahlt wurden, waren es voriges Jahr bereits 285 bis 370 Euro. Neue Reihenhäuser und Doppelhaushälften kosteten im Jahr 2005 durchschnittlich 276 000 Euro, 2012 waren es mehr oder weniger deutlich über 300 000 Euro (302 000 Euro in der Kategorie "Reihenmittelhäuser" (RMH), 336 000 Euro bei Reihenendhäusern, REH). Für 2013 konnte der Gutachterausschuss mangels Angeboten nur für Doppelhaushälften (DHH) einen Durchschnitt ermitteln: 315 000 Euro (2012: 306 000). Bei Gebrauchtimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser) lag der Durchschnittspreis (alle Kategorien) im Jahr 2002 bei 265 000 Euro, 2013 reichte die Spanne der Durchschnittspreise von 226 000 Euro (RMH) über 273 000 und 279 000 (REH/DHH) bis zu 357 000 Euro (freistehende Einfamilienhäuser).

Wohnimmobilien sind aber nicht nur teurer geworden, sie kosten in Langenfeld auch mehr als in vielen anderen Städten kleinerer und mittlerer Größe. So ist der Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke neben Hilden und Haan kreisweit am höchsten. Auch bei den Durchschnittspreisen für Neubauwohnungen liegt Langenfeld an der Spitze im Kreis Mettmann: 3310 Euro pro Quadratmeter wurden hier 2013 verlangt. Zum Vergleich: Schlusslicht Wülfrath liegt bei 2270 Euro. Beim Geschosswohnungsbau ist das Preisniveau in Langenfeld NRW-weit (!) unter den Top Ten.

Die Gründe hierfür sind vor allem struktureller Natur. Daniel Hofmann vom Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (Hamburg) hat sie kürzlich zusammengefasst. Der Stadtplaner und sein Team untersuchen derzeit im Auftrag der Stadt den hiesigen Wohnungsmarkt, um Hinweise zu geben, in welchen Segmenten sich eventuell Angebotslücken auftun (etwa in bestimmten Preis- oder Größenklassen). Das Zwischenergebnis des Gewos-Gutachtens lässt sich auf diesen Punkt bringen: In Langenfeld sind Wohnungen und ist damit Wohnen unter anderem deshalb recht teuer, weil es sich um eine Boomstadt handelt. Die günstige Lage im Metropolraum Düsseldorf/Köln, sehr gute Verkehrsanbindungen und eine gesunde Wirtschaftsstruktur machen sich in diesen Kennziffern bemerkbar:

Stabile Einwohnerzahlen nach starkem Wachstum bis zur Jahrtausendwende: 1990: 53 500; 2000: 58 500; aktuell: 59 000.

Mehr Jobs: Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen am Arbeitsort Langenfeld ist seit 1998 von rund 19 000 auf 25 5000 (2012) gestiegen.

Mehr Pendler: In beide Richtungen (rein/raus) gibt es ein Wachstum, doch die Zahl der Einpendler (zum Arbeitsort Langenfeld) ist deutlich stärker gestiegen als die der Auspendler, so dass sich der leichte Auspendlerüberschuss 1998 in einen deutlichen Einpendlerüberschuss von gut 4000 umgekehrt hat.

Hohe Kaufkraft: Verglichen mit seinen Nachbarstädten, besonders aber im Landes- und Bundesvergleich verfügen die Langenfelder über reine recht hohe Kaufkraft. Langenfeld: 47 281 Euro (jeweils pro Haushalt 2013); Hilden: 46 396; Monheim: 43 100; NRW: 42 945; BRD: 42 305).

(RP)
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