Volksbank an der Niers präsentiert "Der Traum vom Eigenen Heim" (6) Gutachter: Helfer für beide Seiten
Kevelaer · Bei gebrauchten Immobilien ermittelt Heiko Stienen den genauen Wert des Gebäudes und des Grundstücks. Dabei gibt es für ihn klare Vorgaben. Die genaue Wertermittlung ist wichtig, um das Objekt zeitnah an einen interessierten Käufer zu bringen.
Hier müssen oft zwei Interessenten zusammengebracht werden. Der eine möchte sein Haus so teuer wie möglich verkaufen. Der andere will seinen Traum vom eigenen Heim so günstig wie möglich verwirklichen. Wie können diese beiden Interessensgruppen auf einen Nenner kommen und über einen reellen Preis sprechen? Eine Möglichkeit bildet der Gutachter.
Ein solcher Fachmann ist Heiko Steinen von den Voba Immobilien aus Straelen. Der 36-jährige, gelernte Bankkaufmann hat sich zum Diplom-Immobilienwirt weitergebildet und ist zusätzlich geprüfter Ermittler für Immobilien. "Ich sehe mir natürlich jedes Objekt genau an und kann nach erster Inaugenscheinnahme bereits in etwa sagen, was Haus und Grundstück wert sind", berichtet der Straelener.
Er nennt auch gleich einige Beispiele. Wichtig ist die Lage des Hauses. Hinzu kommt die Bauweise — Doppelhaushälfte oder freistehendes Einfamilienhaus. Auch die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks bilden ein wichtiges Kriterium bei der Wertermittlung. "Eine lange, schmale Fläche, auf die kaum ein Haus passt, ist natürlich nicht so gut zu vermarkten wie ein Grundstück, auf das bequem ein schöner Bungalow passt", erklärt Stienen.
Nach solchen ersten Eindrücken ist er außerdem an ganz klare Richtlinien gebunden. Unter anderem arbeitet er nach Wertermittlungsrichtlinien des Bundes und dem Runderlass des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Es handelt sich dabei um die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK). Der Grundstücksmarktbericht des Kreises Kleve bildet eine weiter Grundlage zur Ermittlung eines Grundstückswertes. "Ich habe immer ein komisches Gefühl, wenn ein Immobilienmakler aus Düsseldorf ein Objekt aus dem Gelderland anbietet", schildert der Voba-Immobilien-Mitarbeiter eine konkrete Situation. Denn der könne die konkreten Gegebenheiten vor Ort gar nicht so gut kennen.
Zur weiteren Marktwertermittlung hat die Volksbank einen konkreten Kriterienkatalog erstellt, damit keine Hausmerkmale unberücksichtigt bleiben. Dort stehen unter anderem Fragen zu dem Grundstück, der Wohnfläche, dem Baujahr, der Heizung oder den Fenstern. Hinzu kommen die Bodenwertberechnung und die Gebäudeberechnung nach den genannten NHK. Nach einer ausführlichen Zusammenfassung wird der aktuelle Marktwert errechnet. "Es ist für alle Beteiligten sehr wichtig, dass ich einen konkreten Preis ermittele", fasst Stienen zusammen und legt dafür Beispiele vor, mit denen er erklärt, welche Ergebnisse erfahrungsgemäß bei Kauf und Verkauf zustande kommen.
Erstes Beispiel: Legt ein Eigentümer einen Erst-Angebotspreis von 105 Prozent des tatsächlichen Wertes vor, wird nach einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 63 Tagen ein Verkaufspreis von 99 Prozent des Immobilienwertes (= 100 Prozent) erzielt. Zweites Beispiel: Der Erst-Angebotspreis liegt bei 110 Prozent. Dann dauert die Vermarktung im Schnitt 281 Tage, also deutlich länger, weil sich ja auch die Käuferseite im Normalfall informiert hat. Der erzielte Verkaufspreis liegt dann nur noch bei 96,5 Prozent, wiederum im Bezug auf die 100 Prozent des Immobilienwertes. Oder anders: Die Vermarktung hat länger gedauert und weniger eingebracht.
