Suchen, Finden und Mieten in Hilden und Haan Wie Mieter zu Eigentümern werden

Serie | Hilden/HaAn · Der Traum von den eigenen vier Wänden ist verbreitet. Wie lässt er sich bei steigenden Zinsen und Baukosten umsetzen? Ein Experte gibt Tipps.

 Jörg-Dieter Krause (Geschäftsbereichsleiter ImmobilienCenter der Kreissparkasse Düsseldorf),

Jörg-Dieter Krause (Geschäftsbereichsleiter ImmobilienCenter der Kreissparkasse Düsseldorf),

Foto: Köhlen, Stephan (teph)

Zwei Zahlen beschreiben den Wunsch nach Wohneigentum: 80 Prozent der Deutschen träumen davon, in ihren eigenen vier Wänden zu leben. Dieser Wert stammt aus dem März 2022. 1500 Menschen ab 18 Jahren gaben Auskunft, der Immobilienfinanzvermittler Engel & Völkers Finance ließ nachfragen. Und: Ein von der LBS in Nordrhein-Westfalen vermitteltes, gebrauchtes Einfamilienhaus war im Oktober mit 314.700 Euro durchschnittlich fast 50.000 Euro günstiger als noch im April, teilt die LBS mit. Wie können sich Mieter in Zeiten von steigenden Zinsen und fallenden Preisen ihren Wunsch von der eigenen Immobilie erfüllen? Worauf müssen sie achten?

Aus der Sicht von Jörg-Dieter Krause, Leiter des Immobilien-Centers bei der Kreissparkasse Düsseldorf spielt das Eigenkapital wieder eine wichtigere Rolle. Bis 2010 galt als Faustregel, dass Mieter mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen sollten, wenn sie sich eine Wohnung oder Haus kaufen wollten. Dann folgten zwölf Jahre mit niedrigen Zinsen, in denen die Faustregel außer Kraft gesetzt wurde. „Nun dreht sich das Blatt wieder“, sagt Krause. „Meine Empfehlung: Man sollte mindestens die zwölf Prozent Nebenkosten, bestehend aus Maklercourtage, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag, sowie weitere zehn Prozent Eigenkapital aufbringen. Jeder weitere Euro an Eigenkapital senkt die monatliche Kreditrate.“

Beim Aufbau von Eigenmitteln komme es sehr auf den Einzelnen an. Wie hoch ist die Bereitschaft, Chancen zu nutzen und dafür auch Risiken einzugehen. Laut Bankern ist die beste Rendite mit Fonds und Aktien zu erzielen. Kurzfristig können solche Modelle zum Aufbau von Vermögen aber auch in den Keller rutschen. Da braucht es starke Nerven.

Mit den steigenden Zinsen gewinnt ein Oldie der Finanzierung wieder an Attraktivität: der Bausparvertrag. Krause sagt es gerade heraus: „Bausparer haben sich schon heute einen kalkulierbaren und günstigen Zinssatz für die Länge der Laufzeit – 20 oder auch 30 Jahre – gesichert. Dies gilt auch für die auslaufenden Zinsvereinbarungen bei bestehenden Finanzierungen.“ Beim Bausparvertrag müssen sich Kunden zwischen verschiedenen Tarifmodellen entscheiden. Das ist weniger flexibel, als ein individuell ausgehandelter Kredit. Wer jedoch für sich den passenden Tarif gefunden hat, müsse sich keine Gedanken mehr über womöglich weiter steigende Zinsen machen. Bis zur letzten Rate seien die Belastungen durch Wohneigentum kalkulierbar. Andere müssen hingegen am Ende ihrer Baukredit-Laufzeiten die Konditionen neu verhandeln. Falls dann die Zinsen weiter gestiegen sind, kann die monatliche Belastung in die Höhe schnellen.

Sollten Baufinanzierer deshalb jetzt eher langfristige Baukredite abschließen, die höher verzinst werden müssen? Die Antwortet lautet so: „Aktuell ist kein großer Unterschied zwischen den Finanzierungslaufzeiten von fünf und zehn Jahren zu sehen. Je begrenzter die finanziellen Möglichkeiten sind, desto länger sollte man die Laufzeit wählen.“

Die Gretchenfrage am Ende ist: Wieviel an monatlicher Belastung, also an Zinsen und Tilgung, ist tragbar? Experten wie Jörg-Dieter Krause gehen so vor: „Wir ermitteln, was monatlich an Einkünften und Ausgaben anfällt und bewerten diese finanziellen Möglichkeiten über die gesamte Darlehenslaufzeit. Als pauschale Größe würde ich mal 30 bis 40 Prozent ansetzen – wobei man auch die stark steigenden Lebenshaltungskosten, Stichwort Energie, unbedingt im Blick behalten sollte!“

Schon diese wenigen Eckpunkte verdeutlichen, warum durchweg alle Experten vor Impulskäufen am Immobilienmarkt ausdrücklich warnen. Der Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses ist die größte Investition im Leben. Da heißt es: sich selbst Zeit geben und einen kühlen Kopf bewahren! Das gilt besonders, wenn das vermeintliche Traumobjekt in Griffweite zu sein scheint. Auch dann sind Raumaufteilung, Lage und Zustand der Immobilie genau zu prüfen. Gibt es versteckte Mängel? Gibt es unter den Verwandten oder Freunden Fachleute, die um Rat gefragt werden können?

Neben den rein finanziellen Aspekten raten Immobilienexperten, die klassischen Risiken nicht aus dem Blick zu verlieren. Bleibt der Wohntraum auch dann noch finanzierbar, wenn die Bau- und Handwerkerkosten weiter steigen? „Kann ich die Immobilie auch weiter bewohnen und finanzieren, wenn ich krank, erwerbsunfähig oder arbeitslos werde, jemand verstirbt?“, ergänzt Jörg-Dieter Krause. Und nicht zuletzt hat der Starkregen mit anschließendem Hochwasser im Juli 2021 gezeigt, dass die Folgen des Klimawandels nicht etwa abstrakt sind. Sondern ganz real und existenzgefährdend.

Laut dem Portal „Immobilienscout 24“ liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Haan bei 4391 Euro (Hilden 4453 Euro) je Quadratmeter. Das sind 3,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Für die teuerste Immobilie müssen Interessierte demnach momentan 5440 (Hilden: 6024) Euro je Quadratmeter zahlen. Es geht aber auch günstiger: Der niedrigste Quadratmeterpreis liegt in Haan bei 3464 Euro je Quadratmeter, in Hilden bei 3845.

Für Wohnungen liegt der Quadratmeterpreis in Haan bei durchschnittlich 3306 (Hilden 3547) Euro je Quadratmeter. Während die teuersten Eigentumswohnungen in Haaneinen Quadratmeterpreis von bis zu 6619 (Hilden 6763) Euro je Quadratmeter erzielen, liegen die Kaufpreise für die günstigsten Wohnungen bei 2337 (Hilden 2964) Euro je Quadratmeter.

Zum Vergleich die Mietpreise: Für Häuser liegt der durchschnittliche Preis in Hilden bei 11,90 (Haan: 11,25) Euro je Quadratmeter.  Wohnungen sind im Durchschnitt in Hilden für 9,53 Euro, in Haan für 8,98 Euro  je Quadratmeter zu mieten.

Im Jahr 2021 wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Mettmann 1658 Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum registriert. Das entspricht einer Steigerung gegenüber dem Jahr 2020 von rund zwei Prozent. Gleichzeitig stieg der Geldumsatz um rund 20 Prozent. Für Wohnungs- und Teileigentum wurden im Jahr 2021 im Kreis Mettmann 341 (Vorjahr: 283,8) Millionen Euro ausgegeben.

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