Mehr Einwohner, wenig Wohnraum Wohnungsmieten steigen deutlich
Düsseldorf · Immer mehr Menschen zieht es nach Düsseldorf. Es fehlt aber seit Jahren vor allem an preisgünstigen Wohnungen. Jährlich werden nur halb so viele gebaut wie benötigt. Wohnen wird deshalb immer teurer, prognostiziert der Ring Deutscher Makler. Der Mieterverein verlangt eine Kehrtwende.
In zehn Jahren will Düsseldorf die 600.000-Einwohner-Marke knacken. Viele Menschen drängen in die Stadt und wollen hier wohnen und arbeiten. Schon jetzt herrscht in allen Stadtteilen großer Haus- und Wohnungsmangel.
Der Ring Deutscher Makler warnt davor und ist sich sicher: "Die Mietpreise werden in Zukunft drastisch steigen", sagt ihr Sprecher in Düsseldorf, Jörg Schnorrenberger. Wohnen in der Landeshauptstadt wird deutlich teurer werden. Der Mieterverein Düsseldorf fordert deshalb eine Kehrtwende in der städtischen Wohnungsbauentwicklung. "Normalverdiener können sich sonst das Wohnen und Leben in Düsseldorf nicht mehr leisten, weil es ein Luxusgut geworden ist", sagt der stellvertretende Geschäftsführer, Michaelo Damerow.
Der Grund für die müde Wohnungsbautätigkeit liegt in den Anfängen: Die Flächenreserven schwinden. Sie neigen sich dem Ende zu, hat Planungsdezernent Gregor Bonin festgestellt. Nur noch 186 Hektar Bauland sind stadtweit für Wohnen vorhanden. Das entspricht einem Potenzial von etwa 12200 Wohneinheiten (etwa 8800 Wohnungen und 3400 Eigenheime) Innerhalb von zwei Jahren sank diese Reserve um 20 Hektar.
Dem gegenüber steht eine höhere Nachfrage: Bereits 2007 wies eine Analyse einen jährlichen Bedarf von 2200 Wohneinheiten aus. Tatsächlich fertig gestellt werden derzeit jedes Jahr nur etwa 1000. Die Wohnbauflächenreserve wäre in zwölf Jahren aufgebraucht. Die Folge dieser Knappheit sind bereits jetzt Bauland- und Immobilienpreise, die zu den höchsten in Deutschland zählen. Weil der Bedarf nicht mehr durch größere Neubauprojekte gedeckt werden kann — in den Naherholungsgebieten am Stadtrand sollen keine weiteren Baugebiete ausgewiesen werden — setzt die Stadt auf Umstrukturierungen und Verdichtungen im Bestand. So sollen nicht mehr zeitgemäße Wohnhäuser — 60 Prozent des Bestands entstanden zwischen 1949 und 1976 — modernisiert oder abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden.
Doch das geht nur ganz langsam voran. Zu langsam, warnen Makler und Mieterorganisationen. Experten fürchten, dass bis zum Jahr 2020 rund 16.000 Wohnungen fehlen. Der knappe Wohnungsmarkt hat Folgen. Wie der "Residential City Profile" der Makler Jones Lang LaSalle ausweist, zog das Preisniveau auf dem Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt bereits im zweiten Halbjahr 2008 kräftig an. Angebotsmieten stiegen auf durchschnittlich 8,10 Euro/qm (plus 3 Prozent).
Was Jones Lang LaSalle für das zweite Halbjahr 2008 aufzeigte, geht immer weiter. Selbst Stadtteile, die früher ein preiswertes Mietwohnungspreisniveau hatten, werden immer teurer. Beispiel Flingern: "Wenn Sie vor zehn Jahren gesagt hätten, dass sie dort statt fünf Euro den Quadratmeter zwischen zehn und zwölf Euro bezahlen müssen, hätte man sie für verrückt erklärt", sagt Schnorrenberger. In solchen Quartieren siedelten sich neue Kneipen und Galerien an, die Altbauten wurden saniert und dann kamen die Yuppies. Schnell war der Stadtteil hipp und szenetauglich. Die Folge: Wurden Wohnungen frei, verdoppelte sich der Mietpreis. So wie in Flingern die Preisspirale nach oben zeigt, ist es ähnlich in Derendorf oder Pempelfort, weiß Schnorrenberger.
Ein Blick über die Stadtteile beweist das. Die Angebotsmieten steigen laut Jones Lang LaSalle in sieben von zehn Stadtbezirken. Bis auf die Bezirke 7 (Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath, Ludenberg) und 8 (Eller, Lierenfeld, Unterbach, Vennhausen) weisen alle anderen Mietpreiswachstum auf. Der stärkste Anstieg: fast zwölf Prozent im Bezirk 1 (Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf und Golzheim). Die höchsten Mieten sind mit durchschnittlich 10,40 Euro/qm pro Monat in Nieder- und Oberkassel zu erzielen. Doch klar ist: Für besondere Lagen, die sich mitunter nur an der Straßenseite orientieren, gibt es keine Preisgrenzen.
Die günstigsten Standorte sind mit durchschnittlich sechs Euro/qm/Monat Garath und Hellerhof. Der Grund: viel sozialer Wohnungsbau mit Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren. So dringend die Stadt laut Experten bezahlbaren Wohnraum braucht, so sehr findet auch die Nachfrage nach Luxuswohnungen kaum Befriedigung. Selbst Wohnungen von einigen tausenden Euro pro Monat finden ganz rasch Mieter.
