Interview mit Politologe Volker Eichener: "Stadt braucht Luxus-Wohnungen"

Interview mit Politologe Volker Eichener : "Stadt braucht Luxus-Wohnungen"

Der Politologe Volker Eichener ist Spezialist für Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung. In Studien hat er die Wohnsituation in Düsseldorf erforscht. Seiner Ansicht nach müssen mehr Wohnungen gebaut werden - in allen Segmenten. Ackerflächen sollen zu Bauland werden.

Herr Eichener, wird Düsseldorf zum "Luxus-Ghetto", wie NRW-Bauminister Groschek behauptet?

Eichener Klares Nein. Düsseldorf wird wie jede andere Großstadt nach wie vor Wohnraum für ganz unterschiedliche Einkommensgruppen bieten. Aber Düsseldorf wird auch in Zukunft luxuriöse Wohnungen bauen müssen, damit die Stadt sich als Wirtschaftsstandort behaupten kann.

Wie meinen Sie das?

Eichener Wohnqualität ist ein ganz wesentlicher Faktor, um Fach- und Führungskräfte nach Düsseldorf zu locken.

Aber Fachkräfte sind doch gerade die Normalverdiener ...

Eichener Ich meine nicht Facharbeiter, sondern Ingenieure, Entwickler, Marketingspezialisten, die nicht nur Wohnkomfort wollen, sondern auch urbane Atmosphäre. Und die bietet Düsseldorf. Ich warne davor, Wohnbedürfnisse verschiedener Bevölkerungsgruppen gegeneinander auszuspielen. Jede Stadt braucht verschiedene Wohnungen: preiswerte, altersgerechte und für Studierende. Sie braucht aber auch komfortable Wohnungen für Fach- und Führungskräfte, die dann wiederum Arbeitsplätze schaffen.

Fakt ist doch aber, dass der durchschnittliche Mietpreis gerade im unteren Segment überproportional gestiegen ist. Welche Folgen hat das?

Eichener Wenn wir Wohnungsmangel haben, leiden darunter immer die einkommensschwächsten Gruppen. Aber jede neue Wohnung, die auf den Markt kommt, entlastet den Markt. Auch eine Luxus-Wohnung kann helfen, weil eine Umzugs-Kette ausgelöst wird. Dadurch wird eine Wohnung im nächstniedrigen Segment frei, bis schließlich eine für Studenten erschwingliche Wohnung bleibt. Wir nennen das Sickereffekt.

Das setzt aber voraus, dass der Umzug innerhalb der Stadtgrenze stattfindet. Was ist aber mit den gut Betuchten älteren Paaren, die aus dem Umland zurück in die Großstadt ziehen?

Eichener Wenn ein reiches Paar von Hilden nach Düsseldorf ziehen will, wird es eine Bestandswohnung nehmen, wenn es keine entsprechende Neubauwohnung gibt. Das würde dann zu immer mehr Luxussanierungen in jenem Bestand führen, wo es derzeit bezahlbaren Wohnraum gibt.

Muss der ärmere Düsseldorfer in der Konsequenz nach Hilden ziehen?

Eichener Das kann tatsächlich passieren. Es kann aber auch sein, dass er auf der Straße landet oder in einer Notunterkunft. Oder in beengten Wohnverhältnissen leben muss: Beispielsweise junge Leute, die nicht bei den Eltern ausziehen können oder Studenten, die bei Bekannten unterkommen müssen. Ich habe bei meinen Studien in Wersten-Ost Migrantenfamilien erlebt, wo sich drei Kinder ein Bett teilen mussten. Ein Mädchen hat sich zu Weihnachten ein eigenes Bett gewünscht. Auch in der reichen Stadt Düsseldorf gibt es Armut.

Aber das zeigt doch, dass nicht alles in Ordnung ist ...

Eichener Ja, aber der Wohnungsmangel betrifft nicht nur Düsseldorf, sondern auch Köln, Münster, Hamburg. Alle wachsenden Städte haben das Problem. Schuld ist die Politik — und zwar die des Bundes.

Was meinen Sie konkret?

Eichener Der Bund hat Förderungen gesenkt und Gelder umgeschichtet vom Neubau hin zu Bestandserwerb. Zudem haben sich die Bedingungen für Investoren im freien Wohnungsbau verschlechtert. Weil die degressive Abschreibung abgeschafft wurde — sie entlasteten die Investoren in den ersten Jahren.

Gibt es Versäumnisse auf kommunaler Ebene?

Eichener Da spielt sicherlich eine Stadtplanungsphilosophie eine Rolle, die in den 1980er/90er Jahren die Ausweisung von Bauland sehr restriktiv gehandhabt hat. Das führte zur Verdrängung von Bevölkerung ins Umland, zur Zersiedelung der Landschaft und zu hohen Pendleraufkommen. Damit wurde der Ökologie ein Bärendienst erwiesen.

Aber ist es angesichts dessen vertretbar, dass Stadtspitze und CDU-FDP-Ratsmehrheit offen auf bezahlbaren Wohnraum im Umland verweisen?

Eichener Das ist in keinster Weise nachhaltig und ist auch sozial problematisch, weil soziale Netze auseinandergerissen werden — etwa, wenn Kinder die Kita oder die Schule wechseln müssen. Ökologisch ist es nicht nachhaltig, weil die ohnehin schon dramatischen Verkehrsprobleme verschärft werden. Auch ökonomisch ist es nicht sinnvoll, weil es zu Fehlinvestitionen führt.

Weshalb?

Eichener Irgendwann wird wegen des demografischen Wandels auch Düsseldorf schrumpfen. Dann wird es einen stärkeren Rückzug vom Land in die Stadt geben und in den suburbanen Räumen werden Geisterstädte entstehen. Weshalb sollte eine Gemeinde im Umland heute eine Kita bauen, wenn sie in wenigen Jahren leer stehen wird?

Aber das Problem ist doch, dass es in Düsseldorf nur wenige Flächenreserven für Wohnbau gibt ...

Eichener Düsseldorf hat keinen Flächenmangel. Schauen Sie sich Luftbilder an. In der Stadt gibt es 49 Quadratkilometer Ackerland. Was fehlt, ist der politische Wille, anderweitig genutztes Land, auch brach liegende Gewerbeflächen, in Wohnbauland umzuwandeln. Das gilt auch für Mobilisierung von Baulücken und Innenhöfen.

Hat die Stadt das nicht im Blick?

Eichener Wir hatten schon vor fünf Jahren in einer Studie auf den drohenden Wohnungsmangel hingewiesen. Das Planungsamt hat seitdem beachtliche Aktivitäten unternommen. Aber die Stadt muss mehr tun, radikaler vorgehen und auch Freiflächen opfern.

Wo denn zum Beispiel?

Eichener Der gesamte Düsseldorfer Norden, Kaiserswerth und Angermund, ist ja von enormen Freiflächen umgeben. Das gilt aber auch für Benrath. Eine Neubausiedlung mit Teichen und Biotopen ist ökologisch sicherlich weniger bedenklich als ein industriell bewirtschafteter Acker.

Dagegen gibt es aber starke Bedenken.

Eichener Das kann ich nicht bestätigen. Ich habe mehrere Einwohnerbefragungen in verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen durchgeführt. Unisono hieß es, dass vor allem die Urbanität die Lebensqualität in Düsseldorf ausmacht. Eines der begehrtesten Stadtviertel ist zum Beispiel die Altstadt. Einer sagte, es sei wie Urlaub dort zu wohnen. Einer meinte, es sei wie Lindenstraße, nur spannender. Insbesondere schätzt man dort die Mischung der Bevölkerungsgruppen — jung, alt, auch Migranten. Das Urbane ist das Interessante.

Auf dem früheren Gerichtsareal und im Theresienhospital entstehen Luxusquartiere. Wird das die Mieten in der Aktstadt nicht hochtreiben und den Bevölkerungsmix verändern?

Eichener Das Niveau des Mieterschutzes in Deutschland ist so hoch, dass jene, die bereits in Wohnungen leben, weder Kündigungen noch hohe Mietsteigerungen zu befürchten haben. Langfristig wird sich die Sozialstruktur eines Quartiers dadurch natürlich verändern. Das kann aber auch ein erwünschter Effekt sein, der von Stadtplanern gezielt eingesetzt wird, um Ghettoisierungen aufzulösen. Die viel gescholtene Gentrifizierung, also Aufwertung von Stadtvierteln, ist eine Chance. Seit 100 Jahren waren innerstädtische Quartiere immer nur abgewertet worden. Wer zuvor in Oberbilk gelebt hat, zieht dann eben nach Flingern-Süd.

Wird es also irgendwann für die Pioniere der Gentrifizierung, also Künstler und Studenten, cool sein, in den Hochhaussiedlungen von Garath zu wohnen?

Eichener Das sehe ich im Moment nicht.

Was sind denn die nächsten Viertel, denen Sie Potenzial zutrauen?

Eichener Mörsenbroich und alles östlich vom Hauptbahnhof.

Es gibt verschiedene Lösungsmodelle gegen Wohnungsmangel. Was halten Sie von einer Quote, mit der etwa München Investoren verpflichtet, einen bestimmten Anteil sozial geförderter Wohnungen zu bauen?

Eichener So eine Quote ist nicht dumm. Damit ermöglicht man, dass jemand, der Luxus bauen will auch preiswerte Wohnungen bauen muss. Man muss damit aber sehr sensibel umgehen. Es kann nicht die Lösung sein, den Millionär neben den Hartz-IV-Empfänger zu platzieren. Da sind Konfrontationen programmiert. Unsere Erfahrung ist: Je breiter man mischt, desto besser das Zusammenleben.

Wie lassen sich denn bei der Quote Konfrontationen vermeiden?

Eichener Zum Beispiel durch Tausch, indem auf Grundstück A keine Sozialwohnungen gebaut werden, dafür auf Grundstück B 60 Prozent.

Was ist die Obergrenze, damit kein sozialer Brennpunkt entsteht?

Eichener Man muss Stigmatisierungen vermeiden. Eine Sozialwohnung darf nicht als solche erkennbar sein. Ich denke bis zu einer Quote von zwölf bis 17 Prozent besteht nicht die Gefahr, dass Nachbarschaften kippen.

Vor sieben Jahren haben Sie prognostiziert, dass 2020 in Düsseldorf 5000 Wohnungen fehlen werden. Wie sehen Sie es heute?

Eichener Die Prognose würde ich mindestens aufrecht erhalten. Wenn die Stadt nicht kurzfristig eine Baulandoffensive startet, wie es zum Beispiel Dortmund gemacht hat, werden wir wohl eher bei bis zu 8000 fehlenden Wohnungen landen.

Thorsten Breitkopf und Denisa Richters führten das Interview.

(RP/ila)
Mehr von RP ONLINE