Wem gehört Düsseldorf? So funktionieren die Mieten
Düsseldorf · Alle zwei Jahre ermitteln der Mieterverein und Haus und Grund den Mietspiegel für Düsseldorf. Aus ihm leiten sich die örtlichen Vergleichsmieten für alle Viertel ab. Trotz dieses Instruments setzt sich jede Miete individuell zusammen.
Die Mieten in Düsseldorf steigen weiter. Das ist eine der Kernaussagen im neuen Wohnungsmarktbericht der Stadt. Aber wie kommen die Mieten in Düsseldorf überhaupt zustande? Welche Regeln müssen Vermieter einhalten, und was für eine Rolle spielt der Mietspiegel? Wie kann Wucher verhindert werden? Die wichtigsten Fragen im Überblick.
Was ist der Mietspiegel? „Der Mietspiegel zeigt den Ist-Zustand“, sagt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Düsseldorfer Mietervereins. Bedeutet: Im Mietspiegel, der alle zwei Jahre vom Mieterverein und dem Eigentümerverband Haus und Grund ermittelt wird, werden die Bestandsmieten der vergangenen vier Jahre gesammelt und ausgewertet. Aus den Daten ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist ein entscheidender Wert bei der Ermittlung der Mieten, weil sich neue Mieten und Mieterhöhungen an ihr orientieren. Der Mietspiegel hat auch bei Auseinandersetzungen vor Gericht Gültigkeit.
Wie setzt er sich zusammen? Sechs Seiten umfasst der Mietspiegel, dessen aktuelle Version von 2016 stammt. Will ein Vermieter oder Mieter wissen, was die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter für eine Wohnung ist, muss er mehrere Faktoren einrechnen. Zunächst werden Baujahr und Wohnlage ermittelt. Daraus ergibt sich eine Mietpreis-Spanne, deren Mittelwert immer als Ausgangspunkt für weitere Berechnungen dient. Darauf werden bestimmte Zu- und Abschläge angerechnet. Dabei wird beispielsweise berücksichtigt, wie eine Wohnung ausgestattet ist oder, in welchem Stadtteil sie liegt. Wer in Ober- oder Niederkassel oder in der Carlstadt lebt, muss mit Zuschlägen zwischen fünf und zehn Prozent rechnen. In Lichtenbroich, Rath oder Eller kann man dagegen Abschläge von bis zu fünf Prozent einpreisen. Weil die ortsübliche Vergleichsmiete aber eben von so vielen Faktoren abhängig ist bedeutet das auch: Keine Mietsache ist gleich. Und wie sich die Miete zusammensetzt, ist ebenfalls Verhandlungssache. „Die“ Düsseldorfer Durchschnittsmiete gibt es somit also nicht. Im ärgsten Fall landet das dann vor Gericht und ein Sachverständiger muss anhand des Mietspiegels ermitteln, wer Recht hat.
Wie kommt der Mietspiegel zur Anwendung? „Theoretisch kann jeder Vermieter alle drei Jahre die Miete um 15 Prozent erhöhen. Allerdings nur, wenn er dann nicht über dem Mietspiegel liegt“, sagt Johann Werner Fliescher von Haus und Grund. Bundesweit ist die Regelung eigentlich, dass Vermieter sogar um 20 Prozent erhöhen dürfen – wegen des angespannten Wohnungsmarktes in Düsseldorf dürfen Vermieter hier weniger erhöhen. Auch für die Mietpreisbremse ist der Mietspiegel entscheidend: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen – es sei denn, sie lag schon vorher darüber.
Heißt das also, nicht alle Mieten liegen im Mietspiegel? Genau. Wenn die Stadt beispielsweise Auswertungen zu den Mieten in Düsseldorf macht, greift sie auf Daten zu sogenannten Angebotsmieten (siehe Grafik) zurück. Das sind Mieten, zu denen Vermieter ihre Wohnungen bei der Neuvermietung auf dem Markt anbieten. Und oft – so der Mieterverein – halten sie sich nicht an Mietspiegel oder Mietpreisbremse. Hintergrund: Der Markt ist so angespannt, dass viele Bürger bereit sind, entsprechend hohe Preise zu zahlen. Und anders als im Strafrecht, werden Regelverstöße im Mietrecht, nur dann belangt, wenn ein Mieter Ansprüche geltend macht.
Wo kann ich den Mietspiegel einsehen? Im Internet ist der Mietspiegel von Mieterverein und Haus und Grund nicht einzusehen. Gratis anschauen kann man ihn sich in den Geschäftsstellen (beide Institutionen haben ihren Sitz an der Oststraße). Wegen des Aufwandes bei der Datensammlung kostet ein Exemplar des Katalogs vier Euro; Mitglieder des Mietervereins erhalten kostenlos Einsicht und bei Bedarf auch eine kostenlose Kopie. Der neue Mietspiegel soll im ersten Quartal 2019 erscheinen. Aktuell können Mieter unter www.mieterverein-duesseldorf.de Angaben zu ihren Mieten machen.
