Die Ursachen liegen auf der Hand: "In den zurückliegenden Jahren wurden in Düsseldorf überproportional viele Luxuswohnungen gebaut. Die Zahl der Nachfrager, die sich diese leisten können, ist jedoch begrenzt", sagt Schnorrenberger. Außerdem seien Banken nicht bereit, überzogene Immobilienpreise zu finanzieren, bei denen sie bei Wiederverkauf oder Zwangsversteigerung von keinem annähernd erzielbaren Preis ausgehen könnten.

Das Problem ist bekannt. "In Düsseldorf droht ein Überangebot an Wohnungen mit Quadratmeterpreisen über der 5000-Euro-Grenze", sagt Marcus Schmidt von Aengevelt Research. Von Luxuswohnungen sprechen die Makler in Düsseldorf in der Regel bei Preisen von 5000 bis 10.000 Euro je Quadratmeter. Die Preise bewegen sich meist im Kaufpreisbereich über einer Million Euro, weil die Wohnungen nicht nur teuer sind, sondern oft auch 200 Quadratmeter oder mehr messen. "Eigentümer solcher Wohnungen verlangen Mieten von 20 bis 28 Euro kalt je Quadratmeter. Diesen Preis zu zahlen, sind aber nur ganz wenige bereit und in der Lage", sagt Analyst Schmidt.

Viele Investoren könnten aber die Preise nicht senken, weil ihre Kalkulation zur Finanzierung der Immobilie auf diesen hohen Mieten basiert. "Senken sie den Preis nur gering, zahlen sie unterm Strich drauf", sagt ein Experte. Ohnehin sind die Renditen wegen der extrem hohen Grundstückspreise und Baukosten mit meist weit unter drei Prozent alles andere als attraktiv. Deshalb beobachten Analysten einen zunehmenden Leerstand im Luxussegment. "Es dauert immer länger, einen Mieter für die Wohnungen zu finden", sagt Schmidt. Und Leerstände finden sich durch Überangebot und überzogene Mieten heute sogar in begehrten Stadtteilen wie Oberkassel und Niederkassel.

Das oberste Luxussegment, also Wohnungen für 10 000 Euro je Quadratmeter und mehr, kennt die Probleme des Überangebots übrigens nicht. "Dieser Bereich ist sehr klein und völlig abgekoppelt. Da gibt es keine Probleme, Käufer oder Mieter zu finden", sagt Schmidt.

Im mittleren Wohnungssegment ist der Preisanstieg übrigens ungebrochen. Die Kosten für Eigentumswohnungen stiegen laut RDM in dem Bereich um sechs Prozent.