Herr Fliescher, was ist aus Sicht der Eigentümer das größte Problem in Düsseldorf?
Interview mit Haus&Grund-Vorsitzendem Eigentümer finden nicht genug Bau-Grundstücke in Düsseldorf
Düsseldorf · Die Wohnungskrise in Düsseldorf betrifft auch Vermieter, sagt der Vorsitzende von Haus & Grund Düsseldorf. Im Interview spricht er über die Sorgen von Eigentümern in Düsseldorf – zum Beispiel, dass die Stadt für sie keinen Baugrund mehr ausweist.
17.03.2019
, 14:17 Uhr
Wir treffen Johann Werner Fliescher in der Geschäftsstelle von Haus und Grund an der Oststraße. Der Verband vertritt in Düsseldorf rund 17.000 Eigentümer.
Johann Werner Fliescher Viele finden zunächst einmal keine Grundstücke, um zu bauen: Unsere Mitglieder sind Menschen, die zum Beispiel ein kleines Mehrfamilienhaus bauen möchten. Sie brauchen ein entsprechend kleines Grundstück. Ein solches findet man hier aber nicht mehr: Bebaut werden nur noch Riesenareale wie das Glasmacherviertel und in dieser Liga spielen die kleinen Leute nicht mit. Ein weiteres Problem sind überbordende Bauvorschriften. Wenn ein Eigentümer ein Dachgeschoss aufstockt, wird der ganze Brandschutz auf Null gestellt, weil etwas geändert wird. Damit fällt der Bestandschutz weg und alles ist auf dem Prüfstand. Man arbeitet dann nicht nur am Dachgeschoss, sondern am ganzen Haus und die Baukosten steigen. Das ist nicht kalkulierbar. Ebenso ein Problem ist die hohe Grunderwerbsteuer in NRW von 6,5 Prozent.
Was müsste sich als erstes ändern, damit die Situation für kleine Vermieter besser wird?
Fliescher Wir brauchen einen vernünftigen Umgang mit den Brandschutzvorgaben. Zudem brauchen wir Grundstücke für private Eigentümer. Ich könnte mir vorstellen, dass wir hier eine städtische Gesellschaft an den Start bringen, die große Grundstücke entwickelt und an Privatleute, zu sozialen Zwecken, aber auch an große Unternehmen verkauft, sodass jeder zufrieden ist. Der Bund muss mit dem Mietrecht die Schrauben nicht nur in eine Richtung drehen, sondern dafür sorgen, dass das eine vernünftige Rechtsordnung für beide wird.
Stichwort städtische Flächen: Oberbürgermeister Thomas Geisel hat angekündigt, diese bevorzugt an die Städtische Wohnungsgesellschaft und an Genossenschaften zu geben. Was sagen Sie dazu?
Fliescher Ich fände es besser, wenn es einen fairen Wettbewerb darum gäbe, wer für welches Grundstück das beste Konzept und die beste Idee hat.
Also Konzeptausschreibungen.
Fliescher Zum Beispiel. Ich finde es schwierig, wenn man das Geld selbst verdienen möchte. Es geht schließlich darum, dass schnell für Menschen gebaut wird – das sehe ich bei diesem Vorschlag nicht.
Die Stadt argumentiert aber, dass durch die Vergabe etwa an die SWD dauerhaft günstiger Wohnraum entsteht.
Fliescher Ich sehe das ein bisschen anders.
Sie glauben, die Stadt will damit auch Geld verdienen?
Fliescher Ja.
Sie haben schon häufiger gesagt, viele kleine Eigentümer steigen aus dem Geschäft aus und verkaufen – wer macht denn noch mit?
Fliescher Man muss auf jeden Fall einen guten Job haben, um sich bei den hohen Kaufpreisen ein Mehrfamilienhaus leisten zu können. Es gibt weiterhin Leute, die das für die Rente machen. Fast komplett ausgestiegen sind die Handwerker: Die haben früher gerne alte Häuser gekauft und sie selbst hergerichtet. Sie steigen wegen der vielen Vorgaben aus – das ist denen rechtlich zu komplex. Einige Freiberufler kaufen immer noch gern. Dann gibt es viele GmbHs, die einsteigen – das ist mehr geworden, aber ich habe auch den Eindruck, dass – weil die Kaufpreise höher und die Renditen kleiner werden – auch Privatleute eine GmbH gründen.
Warum gründen Privatleute so eine GmbH?
Fliescher Auch Privatleute lernen von großen Immobilieninvestoren. Wenn man das Haus dann wieder verkauft, kann man das zum Beispiel noch als Share Deal machen. Das heißt, man verkauft nicht das Haus, sondern die Firma. Der Käufer muss dann keine Grunderwerbsteuer zahlen und man selbst kann diese 6,5 Prozent in den Kaufpreis hinein rechnen. Der zweite Vorteil ist, dass man weniger Steuern zahlen muss, wenn das Haus in der GmbH verhaftet ist – und man haftet natürlich nicht mit seinem Privatvermögen.
Lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Blick auf die Altersvorsorge noch?
Fliescher Der Kauf ist für viele nicht mehr attraktiv: Ein neuer Eigentümer beispielsweise kauft ein Haus für 3000 bis 4000 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet bei zwei Prozent Abschreibung und anderthalb Prozent Zinsen eine Miete von mindestens zehn bis zwölf Euro – sonst ist es Liebhaberei beim Finanzamt, weil man mehr einnehmen muss, als man abschreiben darf. Und dann müssen die Neu-Eigentümer relativ hohe Mieten nehmen und haben auf dem Markt keine guten Chancen.
Wie kann der Kauf attraktiver werden?
Fliescher Zuerst würde ich Share Deals abschaffen – damit schaffen wir eine Gleichbehandlung, weil dann alle eine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Wenn die junge Familie diese 6,5 Prozent hinnehmen muss, dann muss das auch ein Großinvestor tun.
Vermutlich fordern Sie auch eine niedrigere Grunderwerbsteuer.
Fliescher Natürlich. Das steht ja auch im Koalitionsvertrag drin, aber da steht in unserem Bereich viel drin, was bis heute noch nicht passiert ist. Die Grunderwerbsteuermuss wieder auf 3,5 Prozent gesenkt werden – das ist eine vernünftige Größe, wie wir sie früher schon einmal hatten. Man muss auch bedenken, dass die Kaufpreise im Vergleich zu früher gestiegen sind. Bei 3,5 Prozent kommt also mehr rum, als es früher der Fall war.
Es gibt eine Studie, die Haus und Grund in Auftrag gegeben hat, wonach 74 Prozent der Vermieter in Düsseldorf Kleinvermieter sind. Wenn sie alle nette Vermieter wären, dürfte es doch keine so eklatante Mietpreissteigerung geben?
Fliescher Es sagt ja niemand, dass alle Eigentümer und Mieter nett sind. Dass Mieten steigen, hat aber auch andere Gründe: Zum Beispiel wird an vielen Stellen die Wohnqualität durch Modernisierung verbessert. Für den Bestand gibt es den Mietspiegel, den wir mit dem Mieterverein festlegen. Nur wenn ein Vermieter nicht über diesem Spiegel liegt, kann er die Bestandsmiete erhöhen. Was bei den Neuvermietungen abläuft, ist eine andere Sache. Wenn etwa ein Mieter, der in den 70er Jahren in eine Wohnung eingezogen ist, aus dieser auszieht, muss der Vermieter erst einmal renovieren und modernisieren, um die Wohnung überhaupt vermieten zu können. Entsprechend höher ist dann die neue Miete. Durch die vielen Neubauten steigen die Mieten zusätzlich – weil man dort hohe Mieten nehmen muss, um wie gesagt keinen Ärger mit dem Finanzamt zu bekommen.
Wie kann aus Ihrer Sicht der angespannte Wohnungsmarkt in Düsseldorf insgesamt entlastet werden?
Fliescher Wir brauchen natürlich genügend Wohnungen, aber der Platz ist endlich. Dann muss aber auch das Thema Verkehr stärker in den Blick genommen werden. Jahrelang hat man nur ans Bauen gedacht, aber nicht daran, wie die Leute von A nach B kommen. Wenn man in Düsseldorf keine Wohnung findet, muss es gute Möglichkeiten geben, zum Beispiel möglichst klimaneutral von Duisburg, Ratingen oder Meerbusch in die Stadt zu kommen. Wir denken noch immer viel zu sehr in Dörfern, wir müssen in Regionen denken. Wir sind hier in NRW, wo es einen großstädtischen Ballungsraum gibt, den man auch mal als solchen denken muss.
Das ist das Umland – was muss auf dem Markt geschehen?
Fliescher Aktuell werden kleinere Wohnungen benötigt, weil immer mehr Menschen in Düsseldorf alleine leben. Beim Bauen ist das Problem, dass wir nicht mehr so viele Freiflächen haben.
In Düsseldorf gilt das Prinzip der Innenverdichtung vor Außenzersiedelung – teilen Sie das?
Fliescher Es gibt da Grenzen: Bei der Innenverdichtung sind die Baustellen komplex, das Bauen ist entsprechend teurer und die Nachbarschaft wird belastet. Das ist also oft gar nicht so einfach. Man muss sich alle Baulücken genau anschauen. Im zweiten Schritt muss man schauen, welche Flächen in Randgebieten auch bebaut werden können. Das ist aber ein langer politischer Prozess.
