Herr Eichener, nehmen wir an, Sie würden eine Wohnung in Düsseldorf suchen. Wie stünden Ihre Chancen?
Interview mit Wohnungsmarkt-Experten „Düsseldorf muss seine Wohnungsbauleistungen verdoppeln“
Düsseldorf · Die Lösung des Wohnungsproblems ist einfach, sagt Politikwissenschaftler Volker Eichener: Mehr Bauland ausweisen und Investitionen attraktiver machen. Im Interview spricht er über Symbolpolitik, Wohnungsbau-Mythen und warum selbst Luxuswohnungen jetzt helfen.
03.09.2018
, 10:11 Uhr
Volker Eichener Relativ gut, weil ich als Beamter auf Lebenszeit als solventer Mieter gelte und außerdem in einem Alter bin, wo man keine kleinen Kinder mehr bekommt. Ich habe auch keine Haustiere.
Das heißt, Menschen wie Sie merken unter Umständen gar nichts von der Wohnungskrise?
Eichener Das Problem haben Menschen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen und Menschen, die als nicht solvente Mieter gelten. Wenn sie die Wohnung wechseln, müssen sie wesentlich mehr Miete zahlen als vorher.
Trotz Mietpreisbremse?
Eichener Das Perverse ist: Ich wäre derjenige, der profitieren würde von der Mietpreisbremse
Warum?
Eichener Die Mietpreisbremse bedeutet eine Deckelung der Miete. Mietinteressenten können jetzt nicht mehr konkurrieren, indem sie eine höhere Miete bieten. Sie konkurrieren schlicht und einfach mit ihrer Zahlungsfähigkeit. Der solventeste Mieter macht das Rennen. Ich halte die Mietpreisbremse – wie übrigens viele andere Maßnahmen, die derzeit in der politischen Diskussion sind – eher für Symbolpolitik. Sie ist wirkungslos und hat sogar negative Effekte.
Warum?
Eichener Die Mieten sind deshalb so stark angestiegen, weil wir einfach zu wenige Wohnungen haben – besonders in Schwarmstädten wie Berlin, Hamburg, Münster, Düsseldorf und vielen anderen. Diese Städte sind wirtschaftlich stark, es gibt hier Arbeits- und Ausbildungsplätze, auch attraktive Lebensbedingungen. Junge Menschen ziehen deshalb in diese Städte. Deshalb herrscht ein Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und –nachfrage.
Wie konnte das passieren? Hat einfach niemand daran gedacht, in diesen Städten ausreichend Wohnungen zu bauen?
Eichener Ende der vergangenen Jahrtausends hat die Politik auf die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung geschaut und gesehen: Die Bevölkerung schrumpft. Der Gedanke war: Wenn die Bevölkerung schrumpft, brauchen wir weniger Wohnraum. Die Folge war, dass man bei praktisch sämtlichen erprobten und bewährten wohnungsbaupolitischen Instrumenten Kürzungen und Streichungen vorgenommen hat.
Führt Wohnraumknappheit automatisch zu steigenden Mieten?
Eichener Steigende Preise sind immer ein Signal für eine Angebotsknappheit. Dazu kommt, dass die besonders preiswerten Wohnungen, nämlich die Sozialwohnungen, in immer geringerem Umfang zur Verfügung stehen. Schon seit vielen Jahren fallen jedes Jahr mehr Wohnungen aus der Sozialbindung, als neu gebaut werden.
Das Groteske an der Situation ist ja: Die Mieten sind für viele Menschen zu teuer – Mietwohnungen errichten lohnt sich aber trotzdem offenbar nicht.
Eichener Sie sprechen einen interessanten Punkt an. Auch 1990 fehlten Wohnungen. Die Mietpreise sind gestiegen und die Zahl der Fertigstellung hat sich mal eben innerhalb von zwei, drei Jahren verdoppelt auf über 600.000 Wohneinheiten pro Jahr. Im Moment sind wir froh, wenn wir 300.000 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt bekommen, obwohl die Zinsen am Kapitalmarkt sensationell niedrig sind.
Warum wird viel zu wenig gebaut?
Eichener Das Verhältnis zwischen Herstellungskosten und erzielbaren Mieten ist immer noch ungünstig – trotz der niedrigen Zinsen. Die Politik hat in den letzten Jahren durch sehr viele Maßnahmen die Baukosten von Wohnungen gesteigert. Dazu zählen insbesondere die Grundstückspreise, die in die Höhe geschossen sind. Gerade in den Schwarmstädten weisen die Kommunen zu wenig Bauland aus. Auch die Energieeinsparverordnung steigert die Kosten. Und es gibt noch weitere Aspekte in der Bauordnung Nordrhein-Westfalens, die die Kosten treiben. Dazu kommen abschreckende Maßnahmen wie die Mietpreisbremse.
Trotzdem lässt sich doch offensichtlich weiter Geld mit Immobilien verdienen.
Eichener Aber Wohnungsbauinvestitionen machen nicht unbedingt Spaß. Es gibt diesen alten Spruch: Eine Aktie ruft nicht um Mitternacht an und sagt, dass der Wasserhahn tropft. Eine Wohnungsbauinvestition ist betreuungs- und verwaltungsintensiv, mit Risiken behaftet und rentiert sich nur sehr, sehr langsam.
Trotzdem: Muss man nicht gezielt Sozialwohnraum schaffen? Wem helfen mehr Luxuswohnungen in Düsseldorf?
Eichener Jede neu gebaute Wohnung hilft, den Markt zu entlasten. Selbst eine Luxuswohnung hilft den Wohnungsmarkt zu entlasten, weil sie dem Einkommensschwächeren einen Konkurrenten erspart.
Wo soll Düsseldorf denn noch hinbauen? Die Stadt ist klein, es fehlt an Flächen.
Eichener Erstens hat es ja in den letzten Jahren eine Reihe von großformatigen Bauprojekten gegeben. Und wir haben auch noch Konversionsflächen. Vor allen Dingen, wenn wir uns östlich des Bahnhofs umschauen. Auch wenn man sich Satellitenfotos von Düsseldorf ansieht, erkennt auch der Laie sofort, dass es in Düsseldorf noch sehr, sehr viele Flächenreserven gibt – im Düsseldorfer Norden zum Beispiel.
Das heißt: Düsseldorf muss mehr Bauland ausweisen?
Eichener Ja. Auch um die dramatischen Verkehrsprobleme in Düsseldorf in den Griff zu bekommen, in dem die Pendlerzahlen sinken.
Das heißt, den berühmten spekulativen Leerstand, bei dem ein Investor Wohnungen absichtlich leer stehen lässt, damit die Preise explodieren - den gibt es nicht?
Eichener Spekulativer Leerstand ist Unsinn. Auch wenn eine Wohnung leer steht, fallen Betriebskosten wie die Grundbesitzabgaben, Instandhaltung, Straßenreinigung an. Eine leerstehende Wohnung ist in jedem Fall eine Belastung. Es ist eine Illusion zu glauben, man könnte die Wohnungsnot auch nur ansatzweise lindern, indem man an leerstehende Wohnungen rangeht, die es praktisch nicht gibt.
Was ist mit der Diskussion um Wohnungen, die als Ferienwohnungen zweckentfremdet werden?
Eichener Das sind Miniaturmaßnahmen. Wir reden in einer Stadt wie Düsseldorf vielleicht über 100 oder 150 Wohnungen.
In Situationen extremer Verzweiflung übersteuert die Gesellschaft ja gerne. Vor welchen Fehlern müssen wir uns jetzt hüten?
Eichener Die Stadt Düsseldorf muss ihre Wohnungsbauleistungen über die nächsten 20 Jahren in etwa verdoppeln. Die Gefahr eines Überangebots an Wohnraum sehe ich überhaupt nicht. Ich rate aber davon ab, neue Wohnhochhäuser und anonyme Großsiedlungen zu errichten, wie wir das in den 70er Jahren getan haben. Diese Wohnformen sind nicht geeignet, funktionierende Nachbarschaften zu ermöglichen.
