Düsseldorfer Gericht erklärt Mieterhöhung für teilweise unwirksam

Mieterhöhung nach Modernisierung: Teilerfolg für Mieter in Hassels

Seit Jahren liegen Vermieter und Bewohner der  Hochhaus-Siedlung Potsdamer Straße im Streit um Modernisierungskosten und Mieterhöhung. Ein Gericht gab jetzt den Bewohnern Recht – vorläufig

Für die Mieter in der Hochhaus-Siedlung rund um die Potsdamer Straße in Hassels gibt es Hoffnung: In mehreren Urteilen hat das Düsseldorfer Amtsgericht die Mieterhöhungen des Eigentümers, seinerzeit ein Investor aus Luxemburg, für unwirksam erklärt. Der Vermieter habe die Modernisierung, die Grundlage der Mieterhöhung war, nicht ausreichend begründet, befand das Gericht. Der Mieterverein, der viele der Bewohner juristisch berät, mahnt eine Gesetzesänderung an, mit der solch hohe Mieterhöhungen künftig vermieden werden sollen. Denn die Erhöhung ist noch nicht vom Tisch. Die Fakten im Überblick:

Warum gibt es Streit in Hassels? Bereits 2015 hat der luxemburgische Besitzer der Fürstenberger Siedlung die Modernisierung der Häuser rund um Potsdamer, Fürstenberger und Altenbrückstraße angekündigt. So sollten Arbeiten am Dach durchgeführt werden, Heizkörper, Fenster, Wohnungstüren und Klingelanlagen  ausgetauscht und die Bäder saniert werden. Als die Arbeiten 2016 beendet waren, verlangte der Besitzer von den Bewohnern eine Umlage für die Modernisierung und erhöhte die Miete – und zwar stark: In einem Fall, mit dem sich das Amtsgericht beschäftigte, sollte eine Mieterin statt bislang 511,78 künftig 694,55 Euro Warmmiete zahlen. Für viele Mieter war  das nicht aufzubringen, denn viele von ihnen werden bei der Miete vom Jobcenter unterstützt, das nicht alle Mehrkosten getragen hätte. Die Bewohner fürchteten, ausziehen zu müssen. Viele hatten deshalb unangemessene Härte eingewendet; der Eigentümer bestand auf der Zahlung, klagte schließlich wegen Mietrückständen.

Wie hat das Gericht geurteilt? Das Amtsgericht ist in mehreren Verfahren zu dem Schluss gekommen, dass die Erhöhung unwirksam ist. Nicht gut genug hat der Eigentümer demnach begründet, warum bestimmte Arbeiten, den Wert des Gebäudes erhöhen, das Wohnverhältnis verbessern oder zu langfristiger Ersparnis bei  Wasser und Energie führen. Nur wenn das genau erläutert ist, ist die Erhöhung wirksam. Genau daran mangelte es aber offenbar in Hassels. Ein Beispiel: Mit dem Einbau einer  Gegensprechanlage mit Videofunktion sollte die Sicherheit erhöht werden. Weil aber die alte Anlage gar nicht beschrieben werde, erschließe sich der Vorteil der neuen nicht, so das Gericht. Solche Probleme gab es laut Amtsgericht in mehreren Fällen. Und sobald es auch nur einen Formfehler bei der Mieterhöhung gibt, ist diese als Ganze zunächst nicht wirksam.

Ist die Mieterhöhung damit vom Tisch? Nein. Zum einen sind die Urteile in vielen Fällen noch nicht rechtskräftig: Der Kläger hat Berufung beim Landgericht eingelegt. Das hat in einigen Fällen signalisiert, dass es die Amtsgerichts-Urteile bestätigen würde. Aber: „Der Vermieter könnte jetzt einfach die Maßnahmen, die er vielleicht nicht als Modernisierung deklarieren kann, herausrechnen und die Miete neu erhöhen“, sagt Michaelo Damerow, Geschäftsführer des Mietervereins. Er hält die ersten Urteile zugunsten der Mieter dennoch für ein gutes Signal.

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Was sagt der Vermieter?  Seit 2017 gehört die Siedlung dem Wohnungsunternehmen LEG, das sich zu den laufenden Verfahren nicht äußert. Auf die Frage unserer Redaktion, ob weiter Mieterhöhungen aufgrund der Modernisierungsarbeiten geplant sind, heißt es aber, man wolle „nach wie vor die gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsmöglichkeiten zum Ausgleich der Modernisierungskosten nutzen“.

Darf der Vermieter die Miete so stark erhöhen? Ja. „Ich darf als Vermieter, wenn ich Modernisierungsmaßnahmen durchführe,  elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen“, sagt Michaelo Damerow. Eine Gesetzesänderung solle deshalb regeln, dass entweder der Prozentsatz gesenkt oder das ganze Verfahren verändert wird.

Was tun die Mieter in Hassels nun? Einige von ihnen sind laut Damerow  ausgezogen: „Wenn das eigene Zuhause derart mit Stress besetzt ist, zermürbt das. Andere sind noch immer kämpferisch.“ Die LEG erklärt indes, mit vielen Mietern sei Frieden geschlossen worden: Waren vergangenes Jahr rund 80 fristlose Kündigungen an Bewohner ausgesprochen worden, seien diese  „in den wenigsten Fällen überhaupt (...) vollzogen worden, da in den meisten Fällen die Mietschulden beglichen worden sind“, teilt das Unternehmen mit. In den vergangenen Monaten seien kaum mehr fristlose Kündigungen ausgesprochen worden, auch gegen den Leerstand in der Siedlung sei man mit Erfolg vorgegangen. So habe man das Quartier insgesamt positiv entwickeln können.

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