Düsseldorf: Nach Hausverkauf plötzlich höhere Miete

Wohnen in Düsseldorf : Wenn nach dem Hausverkauf die Miete steigt

Wenn ein Wohnhaus verkauft wird, geraten Mieter meist in Unruhe. Oft geht es dann um Mieterhöhungen. Bei Birgit und Gianni Vitale aus Düsseldorf ist das der Fall. Jetzt haben sie einen Rechtsanwalt eingeschaltet.

Neubauwohnungen sind in Düsseldorf Preistreiber. Ob im Eigentum oder zur Miete, die Investoren und Eigentümer wollen mit den Objekten Geld verdienen. Deswegen liegen sie oft deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmieten. Aber auch im Bestand gibt es bei Neuvermietungen Aufschläge. Die fallen nicht selten deftig aus – und in Deutschland gilt in diesem Fall: wo kein Kläger, da kein Richter. Hausverkäufe gehen ebenfalls gerne mit Mieterhöhungen einher. Vor allem Mieter, die schon lange in einem Haus wohnen, sind davon betroffen. Die Vitales aus Düsseltal erleben dies gerade und sprechen selbst von einem „Basar“. Sie haben einen Rechtsanwalt eingeschaltet.

Im Juli vorigen Jahres erhielt das Paar einen Brief, ebenso die Nachbarn in dem Zehn-Parteien-Haus an der Hans-Sachs-Straße. Ihm wurde mitgeteilt, dass ihr Haus verkauft worden sei und nun Siegfried Müller (Name von der Redaktion geändert) gehöre. Er hatte es von einem Herrn erworben, der das Haus von seiner verstorbenen Mutter geerbt hatte. Eingezogen waren die Vitales 2006. „Das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmte“, resümiert Birgit Vitale. Für 133 Quadratmeter im Hochparterre zahlte das Paar einige Jahre 1030 Euro Kaltmiete.

Als der Sohn das Haus übernahm, kletterte die Miete vor acht Jahren auf 1180 Euro. Das machte 8,87 Euro pro Quadratmeter – bis jetzt. Nun, da das Haus Siegfried Müller gehört, steht erneut eine Erhöhung an. Die Mitteilung kam im September. Beim Ehepaar Vitales sollte die Miete ab 1. Dezember 1357 Euro betragen, also 177 Euro mehr. „Und das kurz vor Weihnachten“, kommentieren sie „auch andere im Haus hätten es besser gefunden, wenn der neue Eigentümer wenigstens bis ins neue Jahr gewartet hätte.“ Das sieht Müller anders, der Erhöhungsbrief sei vom September, der Zeitabstand bis Weihnachten „mehr als ausreichend“ gewesen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete liege sogar höher, argumentierte der neue Eigentümer. Gute Wohnlage, es gebe eine zentrale Beheizung mit Bad, die Wohnung müsse beim Richtwert zwischen Mittelwert und oberen Eckwert eingeordnet werden (9,30 Euro pro qm). Ein Zuschlag von fünf Cent für die Türsprechanlage sei zu veranschlagen, für das Stadtquartier ein Zuschlag von fünf Prozent, für die hochwertige Wohnausstattung (die Vitales dürfen den Garten nutzen) zehn Prozent. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 10,75 Euro pro Quadratmeter, was für die Vitales eine Kaltmiete von 1429 Euro bedeuten würde. Da es jedoch bei Mietanpassungen innerhalb von drei Jahren eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gibt, forderte Müller 1357 Euro.

Die Vitales gingen zum Mieterverein wie andere Nachbarn, dann schalteten sie einen Rechtsanwalt ein. Seitdem gibt es einen regen Schriftwechsel, bei dem es um die vielen Einzelpunkte geht, die am Ende eine bestimmte Miethöhe ergeben. Die gute Ausstattung der Wohnung zweifeln die Vitales an. Der „neuzeitliche Eindruck des Bades“, den die Verwalterin anführt, bezieht sich auf ein Bad aus den achtziger Jahren, der „neuzeitlichen Elektroanlage“ steht ein ziemlich ömmeliger Sicherungskasten gegenüber. Das Paar kritisiert den Eigentümer, der auf die Einladung zur Besichtigung nicht reagiert habe.

Tatsächlich muss dieser darauf nicht eingehen, wie Vitales Anwalt Thorsten Krill, Partner der Kanzlei Bedekorn Rechtsanwälte, bestätigt. Denn bei der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht es im Wesentlichen um das Baujahr des Objekts, die Wohnlage, etwaige weitere Zu- oder Abschläge sowie auch um die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber gerade nicht um deren konkreten Zustand. Behebbare Mängel sind bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete außer acht zu lassen. Krill, der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist, sieht gleichwohl Ansatzpunkte für seine Mandanten: Müller hätte bei Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel zunächst vom Mittel- und nicht vom oberen Eckwert der Mietpreisspanne ausgehen müssen. Die gute Lage zweifelt der Anwalt zudem an. Dass es an der Hans-Sachs-Straße grün und ruhig sei, stimme ja, aber Straßenbahn und Einkaufsmöglichkeiten seien weit entfernt. Der Abschlag für eine Großwohnung (hier minus fünf Prozent) sei im Rahmen der Erklärung der Mieterhöhung auch nicht berücksichtigt worden; ferner sei der Zuschlag für das Stadtquartier Düsseltal seitens des Vermieters zu hoch angesetzt.

Aktuell ist offen, ob es zu einem Vergleich kommt. Die Vitales sehen einer Klage des Vermieters gelassen entgegen. Dabei geht es aber auch um Risiken, Sachverständigenkosten vor Gericht sind ein teures Vergnügen. Der aktuelle Vorschlag Krills geht dahin, bis Ende 2021 eine Kaltmiete von 1250 Euro einvernehmlich zu vereinbaren. Dabei spielt auch eine Rolle, dass die Wohnung 1,5 Quadratmeter kleiner ist als gedacht. Das hat eine neue Vermessung ergeben. Müller will seine Möglichkeiten ebenfalls ausschöpfen. Die Anpassung der Miete sei notwendig, weil sie unterhalb der ortsüblichen Miete liege, die sich aus dem Mietspiegel ergebe.

Für die Vitales ist klar: „Die Korrespondenz mit dem neuen Eigentümer lässt klar erkennen, dass die nächste Mieterhöhung bereits geplant ist. Es geht also weiter, und es geht nur um Profit.“ Dass zudem Investitionen der Mieter in die Verbesserung der Wohnung bei der Mietpreisfindung keine Rolle spielten, verärgert das Ehepaar.

Wem gehört Düsseldorf? ist eine RP-Serie in Kooperation mit dem gemeinnützigen Recherchenetzwerk correctiv. Mehr Informationen und Beiträge unter www.wem-gehoert-duesseldorf.de

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