Düsseldorf: Das sind die Mieter-Probleme in der Siedlung in Hassels-Nord

Projekt „Wem gehört Düsseldorf?“: Was passiert, wenn eine Wohnsiedlung in die Hände von Spekulanten fällt

Viele Jahre war eine Siedlung im Düsseldorfer Süden in den Händen von Spekulanten. Das Ergebnis: Konflikte zwischen Mietern und Eigentümern – bis heute. Eine Mieterin lebte jahrelang ohne Heizung. Die Geschichte einer Zuspitzung.

Haselnuss-Siedlung – das klingt richtig nett. Harmonisch, nach buntem Herbstlaub, Kindern in selbstgestrickten Pullovern und dem Duft nach frischem Gebäck.

Die Realität zwischen Potsdamer, Fürstenberger und Altenbrückstraße sieht ein bisschen anders aus. Das Laub liegt grau im Rinnstein, die Kinder tragen Anoraks vom Textildiscounter und auf der Straße riecht es bestenfalls neutral. Kurz: In der Siedlung in Hassels sieht es aus, wie es in solchen Großstadtvierteln immer aussieht. Nicht schlechter und nicht besser. Der Reichtum ist anderswo zuhause, aber die Menschen tun, was sie können. Sie leben ihr Leben und wollen vor allem eins: keine Probleme.

So ging es auch Yamina E. Die gebürtige Marokkanerin betreibt mit ihrem Mann ein Reisebüro. Bis September lebten die beiden in einer Wohnung in der Potsdamer Straße. Die E.s haben am eigenen Leib gespürt, was passieren kann, wenn Wohnraum in die Hände von Spekulanten fällt. Probleme? Die gab es jede Menge – und das ist bis heute so. „Ich bin ausgezogen“, sagt E. „Ich habe es einfach nicht mehr ausgehalten. Nicht noch einen Winter.“ Die heute 51-Jährige hat jahrelang ohne funktionierende Heizung gewohnt.

Die Siedlung in Hassels-Nord hat eine bewegte Geschichte. Erst gehörte sie der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen, kurz LEG – einem Zusammenschluss gemeinnütziger Wohnungsunternehmen. Dann wurde sie verkauft – an Investoren. Fragt man die Menschen, die damals wie heute in Hassels leben, wer das war, heißt es: „Scheichs aus Abu-Dhabi“. Der Sitz sei in Paris gewesen. Tatsächlich besaßen zuletzt luxemburgische Investoren die Siedlung.

Dann werden Namen genannt – aber nicht die Namen von Investmentfonds, sondern von Hausverwaltungs-Unternehmen. Sie besitzen selbst keine Immobilien, sondern kümmern sich im Auftrag der eigentlichen Besitzer darum, dass der Laden läuft: dass die Mieten eingehen, dass Reparaturen gemacht werden, dass Wohnungen neu vermietet werden. Die Häuser in Hassels gehörten nach dem Verkauf durch die LEG Investoren im Ausland, die sie als Renditeobjekte betrachteten. Sie hatten selbst keinen Kontakt mit Mietern – ob die Geldgeber überhaupt je vor Ort waren, darf bezweifelt werden. Entscheidend für sie ist zunächst die Frage, wieviel Geld man in die Anlageobjekte stecken muss – und wieviel Geld am Ende herauskommt.

Das erste Hausverwaltungsunternehmen, das nach der LEG kam, hatte einen hübschen Namen für das Viertel: „Wohnpark Fürstenberg“. Anfang des Jahrtausends gab es in diesem „Wohnpark“ immer wieder Fälle von Brandstiftung. Zwischen 2006 und 2009 kam die Feuerwehr zu mehr als 50 Einsätzen in und vor Häusern an der Potsdamer Straße. Die Brände, bei denen es gelegentlich auch Verletzte gab, lenkten immer wieder auch die Aufmerksamkeit auf die Zustände im „Wohnpark“: defekte Aufzüge, ausfallende Heizungen, ein verwahrlostes Umfeld. In einem Keller brannte dort gestapelter Müll. Die Firma reagierte lange nicht – bis sie schließlich begann, von Modernisierungen zu reden.

Schließlich wurde die Hausverwaltungsfirma aufgespalten. Ein Nachfolgeunternehmen verwaltete nun die Häuser in Hassels. In dieser Zeit wurden umfangreiche Maßnahmen durchgeführt. Und für einige Mieter begann der Ärger damit erst recht.

Richard Rybak ist einer dieser Mieter. Er wohnt seit 1996 in einer 42-Quadrameter-Wohnung in der Potsdamer Straße. Der Diplom-Ökonom ist aktuell auf der Jobsuche. Seine Miete bezahlt das Amt. Rybak könnte es also egal sein, wie hoch die Miete ist und welchen Gegenwert er dafür bekommt. Aber dazu ist er nicht der Typ.

2016 habe die Verwaltung mit den Modernisierungen begonnen, erzählt der 58-Jährige. „Die Fenster wurden ausgetauscht – auch dort, wo sie tipptopp waren. Das Heizungssystem wurde geändert – von einem Ein- auf ein Zwei-Rohr-System. Die Badezimmer wurden totalsaniert – neue Kacheln, neue Badewannen.“ Außerdem bekam Rybak eine neue Wohnungstür. Die alte war allerdings erst fünf Jahre alt und seiner Ansicht nach noch in Ordnung.

Das klingt zunächst gut. Aber Rybak blieb misstrauisch. „Das Neue unterschied sich kaum vom alten“, sagt er. „Es war der gleiche Standard. Ich konnte keine Verbesserungen erkennen.“

Dieser Punkt ist entscheidend. Denn im deutschen Mietrecht sind Mieterhöhungen streng geregelt. Auf der einen Seite hat der Vermieter unter bestimmten Umständen das Recht, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Solchen Erhöhungen kann der Mieter widersprechen. Wenn er nicht zahlt, muss der Vermieter klagen. Auf der anderen Seite gibt es sogenannte Modernisierungs-Mieterhöhungen. Ist der Mieter nicht mit ihnen einverstanden, muss er klagen. Sie sind aber nur möglich, wenn tatsächlich modernisiert wird. Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn der Wohnstandard nicht nur gehalten, sondern tatsächlich erhöht wird. Der Vermieter muss außerdem vorher genau erklären, welche Maßnahmen er durchführt und inwiefern diese Maßnahmen eine Verbesserung darstellen.

In Hassels erhöhte die Wohnungsverwaltungsfirma die Mieten. Angekündigt waren zunächst 9,74 Euro pro Quadratmeter. Diese Forderung wurde dann auf 9,20 Euro gesenkt. „Ein Trick, damit sie später sagen können: Wir haben doch schon Rabatt gegeben“, vermutet Richard Rybak. Seine Miete beträgt nach der Erhöhung 386 Euro kalt, 501 Euro mit Nebenkosten. Obwohl er diese Summe derzeit nicht selbst aufbringen muss, stört ihn das – sehr. Geklagt hat er nicht. Aber er bot in den Räumlichkeiten der Diakonie zusammen mit anderen eine Mieterberatung an. „Viele waren so mutig und haben sich gewehrt“, sagt er. Bedeutet: Manche Mieter haben gegen die Mieterhöhung vor Gericht Widerspruch eingelegt.

Einen anderen Weg ging Yamina E. – einen extremeren Weg, könnte man sagen. Sie widersprach nicht nur der Mieterhöhung – sie widersprach allen Maßnahmen, die die Verwaltungsfirma durchführen wollte. Sie hatte etwas gegen die Art, wie die Firma arbeitete.

„Vorher wurde nie etwas instand gesetzt“, sagt E. „Jetzt kamen die Handwerker, hinterließen überall Dreck und Löcher in den Wänden.“ Bei einer Nachbarin seien Möbel kaputt gegangen – der Schaden sei nie ersetzt worden. Es habe auch keine ausreichenden Informationen gegeben: „Die Handwerker tauchten einfach irgendwann auf, verursachten Chaos und gingen wieder.“ Einen Ansprechpartner vor Ort habe es nicht gegeben, die Männer hätten oft nur Polnisch gesprochen.

Was Frau E. aber besonders schockte: Für die Überholung der Heizungsanlage musste das Wasser im Badezimmer abgeklemmt werden. Die Firma stellte den Mietern Container auf die Straße – zum Duschen und zur Verrichtung der Notdurft. „Ich kann doch nicht um drei Uhr morgens raus auf die Straße gehen“, sagt sie heute.

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E. und ihr Mann kontaktierten einen Rechtsanwalt. Sie widersprachen förmlich den Maßnahmen und der sich daraus ergebenden Mieterhöhung. 300 Euro mehr sollte E. für ihre 81 Quadratmeter zahlen. Vorher waren es 829 Euro Miete gewesen. Der Firma teilte sie mit, sie wolle den Maßnahmen nur zustimmen, wenn sie für die Dauer der Umsetzung eine Ersatzwohnung gestellt bekomme und ihr zudem zugesichert werde, dass alle Schäden, die durch die Bauarbeiten entstehen (wie Dreck oder Löcher in Wänden), beseitigt würden.

Das Ergebnis: In ihrer Wohnung wurde lediglich die Gegensprechanlage erneuert. Rundherum fanden umfangreiche Baumaßnahmen statt. Vor Frau E.s Fenster wurde ein Gerüst aufgebaut. „Auf dem spielten Kinder, Leute gingen spazieren und schauten bei uns rein“, erinnert E. sich. Laut Richard Rybak hatte die Firma angekündigt, dass die Arbeiten zwei bis drei Wochen dauern sollten. „In meinem Fall hat das ganze sieben Monate gedauert,“, sagt er. „mit geräumigen Pausen zwischendurch. Man kann die Wohnung nie aufräumen, wenn die Handwerker jederzeit auftauchen können.“

Ist Yamina E. eine Querulantin? Oder war es ihr gutes Recht als Mieterin, auf bestimmte Bedingungen zu bestehen, bevor in ihrer Wohnung umfangreich saniert wird?

Jedenfalls waren die Folgen gravierend. Als in den anderen Wohnungen die Maßnahmen umgesetzt wurden, wurde Frau E. die Heizung und das Wasser abgestellt. Das Wasser kam zurück. Die Heizung nicht. Um nicht zu frieren, musste E. Heizlüfter aufstellen. So lebte sie seit 2016 – mit einer gigantischen Stromrechnung und jeder Menge Mahnungen. Denn weil sie keine Heizung und zeitweilig kein Wasser hatte, kürzte E. nach einer gewissen Zeit die Miete auf Anraten ihres Anwalts um die entsprechenden Nebenkosten. Das akzeptierte die Hausverwaltungsfirma nicht. „Ständig haben die gemahnt, gemahnt, gemahnt“, sagt Yamina E. „So viele Sorgen!“

Im Sommer 2017 übernahm ein anderer Eigentümer die Siedlung in Hassels – die LEG. Allerdings handelte es sich nicht um die alte Landesentwicklungsgesellschaft. Die schwarz-gelbe Landesregierung hatte 2006 beschlossen, das Unternehmen zu privatisieren. Heute ist die LEG ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit etwa 1.300 Mitarbeitern, die um die 130.000 Immobilien verwalten. Der Fokus liegt auf NRW.

Die LEG hat – so könnte man sagen – die Probleme in Hassels vom Voreigentümer geerbt und muss jetzt irgendwie mit ihnen umgehen.

Im Fall von Yamina E. verfolgt sie die Forderungen, die bereits die Vorgänger-Firma stellte, weiter. Frau E. sagt, die LEG fordere bis heute die Mitrückstände. Die LEG weigere sich anzuerkennen, dass die Sanierungsmaßnahmen bei ihr in der Wohnung nicht stattgefunden hätten, dass ihre Wohnung heizungs- und zeitweilig auch wasserlos war und deswegen nicht vertragsgemäß nutzbar. Im Januar habe ihr die LEG fristlos gekündigt, es habe auch eine Räumungsklage gegeben. Allerdings sei die LEG nicht aktiv geworden, um sie aus der Wohnung zu werfen. Im September sei sie dann umgezogen, weil sie nicht noch einen Winter ohne Heizung wohnen wollte. Bis vor wenigen Tagen kamen Mahnbriefe der LEG. Die Forderung, die laut Yamina E. mal bei 10.000 Euro gelegen hat, beläuft sich nun bei etwas über 5.000 Euro.

Die LEG sieht die Sache etwas anders als Frau E. Die Familie habe sich gegen die Modernisierung gewehrt – das sei korrekt und der Voreigentümer der Siedlung habe das auch akzeptiert. Ein Sprecher der LEG zitiert aus einem Aktenvermerk des Vorgängers:„Richtig ist, dass die Beklagten seit September 2015 verlangten, die Beheizung der Wohnung wiederherzustellen. [Die Vorgängerfirma] hatte den Beklagten (also der Familie E., Anm. der Red.) deutlich gemacht, dass die Beheizung lediglich wiederhergestellt werden könne, wenn die Heizrohre und Heizkörper in der Wohnung ausgetauscht und an das sogenannte Zwei-Rohrsystem angeschlossen werden, mit dem die Liegenschaft zwischenzeitlich ausgestattet ist.“ Yamina E. habe gegen den Anschluss ihrer Heizung an das neue System protestiert – und dann beklagt, dass die Heizung nicht mehr funktioniere. „Im nächsten Schritt haben E.s die Miete gekürzt, weil sie keine Heizung hatten (deren Einbau sie selbst verhindert hatten).“ Laut LEG kürzte die Familie die Miete monatlich um rund 248 Euro, zahlte im Juli und August 2018 nicht und behielt im September 2018 etwa 712 Euro ein.

Das stimmt, sagt Yamina E. Sie und ihr Mann seien der Auffassung, dass ihnen nach dem Auszug die Kaution zustehe. Außerdem wollen sie 1.500 Euro gezahlte Nebenkosten aus der Zeit zurück, als sie weder Wasser noch Heizung hatten.

Insgesamt, so der Sprecher, habe die LEG im Fall der Familie E. keine Gelegenheit gehabt, „hier noch positiv einzuwirken, da die Auseinandersetzung mit dem Voreigentümer sehr weit fortgeschritten war und bereits auf juristischem Wege geführt wurde“, so der Sprecher. Man bedauere, dass die Familie die wöchentliche LEG-Mietersprechstunde nicht in Anspruch genommen habe, um die Sache gütlich zu klären.

Für Yamina E. kam das nicht in Frage. Zu zerrüttet war das Verhältnis zu ihrem Vermieter. Was über Jahre – und durch Dritte – in die Brüche gegangen war, konnte eine Mietersprechstunde nicht mehr kitten. In Bezug auf die Mieterhöhungen gibt es mittlerweile erste Gerichtsurteile für die, die geklagt hatten. Mehrere Gerichte haben festgestellt, dass die Modernisierungsmiethöhungen nicht rechtens waren. Über die Frage, ob es sich tatsächlich um Modernisierungen (und nicht nur Sanierungen) handelte, wurde dabei nicht entschieden. Die Richter befanden nur, dass die Firma die Erhöhung nicht ausreichend begründet habe. Ob ein positives Urteil für einige Mieter sich auf andere, die nicht geklagt haben, übertragen lässt – daran scheiden sich die Geister. Das Risiko einer Klage trägt weiterhin der einzelne Mieter.

LEG verteidigt auf Anfrage die Mieterhöhungen. Man werde sie weiter verfolgen. „Denn durch die umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wurde für unsere Mieter in Hassels bereits ein Mehrwert geschaffen – ihre Wohnqualität wurde deutlich erhöht.“ Wenn sich Mieter die Erhöhung nicht leisten können, suche man das Gespräch, um eine Lösung zu finden. Aber: „Wir können nicht aufgrund von Einzelfällen auf Mieterhöhungen verzichten und würden unter Umständen riskieren, dass unsere Bestände nicht weiterentwickelt werden. Das wäre nicht wirtschaftlich und nicht im Sinne unserer Mieter.“

Wie geht es weiter mit Hassels? Richard Rybak ist pessimistisch. Er führt eine Liste von Mängeln am Viertel: Vandalismus im Hausflur, eine Ratten- und Taubenplage vor der Tür, kaputte Aufzüge, Müll im Vorgarten, geklaute Einkaufswagen stehen herum. Nicht an allem sei die LEG schuld, räumt er ein. Aber er sieht das Unternehmen in der Verantwortung, das Viertel in Ordnung zu halten. Zumindest dann, wenn die LEG Mieten von über neun Euro pro Quadratmeter verlange. „Bei solchen Umständen solche Miete zu verlangen, ist eine Unverschämtheit“, findet er. „Das sind Mieten wie in Oberkassel – aber man wohnt hier wie im Ghetto.“

Dass nicht alles zum Besten stand in Hassels, als die LEG übernahm – das sieht auch das Unternehmen selbst so. Allerdings habe sich, das teilt ein Sprecher schriftlich mit, bereits einiges getan. „Generell wollen wir Hassels als attraktiven Düsseldorfer Stadtteil etablieren.“ Dazu habe man ein integriertes Bewirtschaftungskonzept erarbeitet. Man arbeite mit Awista, Diakonie und Polizei zusammen und habe „u.a. bei den Themen Sperrmüll, Gartenpflege, Winterdienst, Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung sehr positive Resultate erzielt.“ Man habe Hecken und Büsche zurückgeschnitten, um Angsträume zu eliminieren. Man habe große Hausnummern auf die Häuser gemalt, um „zusätzliche Transparenz für Feuerwehr, Rettungsdienste und Polizei“ zu schaffen. Anfang nächsten Jahres würden drei Spielplätze gebaut. Man feiere regelmäßig Mieterfeste. „Zudem haben wir der Siedlung einen neuen Namen gegeben (’Haselnuss-Siedlung’), um sie und ihr öffentliches Image auch auf diesem Wege flankierend aufzuwerten.“

Haselnuss-Siedlung – das klingt richtig nett.

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