Düsseldorf als Immobilienstandort wandelt sich Ausländer auf dem Rückzug
Düsseldorf · Die Zeit der schnellen Geschäfte auf dem Immobilienmarkt ist vorbei. Die Investoren sind wählerisch geworden und ersetzen Quantität durch Qualität. Jetzt schlägt die Stunde einheimischer gutsituierter Mittelständler.
Der Anteil der ausländischen Investoren auf dem Immobilienmarkt ist stark zurückgegangen und liegt nur noch bei 15 Prozent. Zogen Einkäufer aus Ländern wie USA, Spanien, England, Irland, Australien, den Niederlanden oder Schweden in den Boomjahren 2006 und 2007 noch als Schnäppchenjäger mit den Taschen voller Geld durch die Region, ist jetzt Qualität gefragt.
"Die Investoren sind wählerisch geworden und suchen Objekte zu guten Preisen", sagt Marcel Abel von Jones Lang LaSalle. Pensionskassen, Versicherungen, Versorgungsträger und offene Immobilienfonds stellen die größte Gruppe der interessierten Anleger. Nach Abels Beobachtung sogar 85 Prozent. "Das sind Anleger, die ihre Anteile bei einer Rendite um die 5,5 Prozent gut und gerne zehn Jahre lang halten."
Im Boom-Jahr 2006 war das noch anders. Damals wechselte zum Beispiel das auf der internationalen Immobilienmesse in Cannes prämierte Stadttor für einen angeblichen Preis von 200 Millionen Euro den Besitzer. Käufer waren kapitalorientierte Anleger, die in Zeiten der Wirtschafts- und Finanzkrise keine Konjunktur mehr haben. Mit anderen Worten: Das Stadttor dürfte als Spekulationsobjekt vorerst nicht weitergereicht werden. Oder das Nikko an der Immermannstraße: Kapitalanleger Blackstone hatte das Hotel gekauft, um es nach seiner Sanierung an Benson & Elliot in London wieder abzustoßen. Insider gehen davon aus, dass es zumindest mittelfristig für die Dauer von bis zu sechs Jahren beim jetzigen Eigentümer bleibt.
Kein überhitzter Markt mehr
Investoren mit dünner Eigenkapitaldecke haben angesichts der Zurückhaltung der Banken nicht nur Finanzierungsprobleme, sondern müssen nach der Abkühlung des vormals überhitzten Marktes auch mit beträchtlich gesunkenen Immobilienwerten kämpfen. Eine solche Entwicklung hatten sie in ihren meistens optimistisch angelegten Businessplänen nicht vorgesehen. Betrug das Transaktionsvolumen für Immobilien in den Jahren 2006 und 2007 jeweils zwei Milliarden Euro, rechnet Abel für 2009 nur noch mit 500 bis 600 Millionen Euro und einem Anteil ausländischer Investoren von etwa 15 Prozent.
Die Alternative zum schnellen Geschäft sind so genannte traditionelle Investments. Beispiel Vodafone-Haus am Mannesmann-Ufer: Wegen seiner guten Lage, Qualität und Ausstattung bescheinigt Abel dem Land NRW, als Käufer und Selbstnutzer für einen dreistelligen Millionenbetrag "eine goldrichtige Entscheidung" getroffen zu haben. Für die vermutlich 2011 frei werdende ThyssenKrupp-Zentrale Dreischeibenhaus gelten dagegen andere Regeln: Wer das Hochhaus zu einem guten Preis verkaufen will, "sollte sich Zeit lassen, bis es neu vermietet ist", rät Abel. "Für den, der Geld verdienen möchte und antizyklisch denkt, ist die Region nach wie vor attraktiv", sagt der Düsseldorfer Niederlassungschef der Commerzbank-Tochter Eurohypo, Peter Otto. Solche Anleger investierten unter Sicherheitsaspekten in "Beton-Gold mit Qualitätsauslese".
Ottos Düsseldorfer Niederlassung spielt mit den Eurohypo-Filialen Berlin und München in der ersten Liga. Er glaubt, dass in Düsseldorf jetzt die Stunde der reichen Privatkundschaft schlägt. Begehrt seien reine Einzelhandelsobjekte und ein guter Mix mit Büroflächen in der Innenstadt. Idealerweise an der Königsallee oder in ihrem direkten Umfeld.
Das Ensemble von Dreischeibenhaus und Kö-Bogen biete "enormes Entwicklungspotenzial", prophezeit Otto. "Zumal für Interessenten, die Immobilien quasi einsammeln und dafür auch ein gewisses Vermietungsrisiko in Kauf nehmen. "In ganz Europa gebe es kein vergleichbares Innenstadtgrundstück.
