Analyse Droht Düsseldorf eine Immobilienblase?
Düsseldorf · Seit Jahren sieht es so aus, als würden die Düsseldorfer Haus- und Wohnungspreise nur eine Richtung kennen: aufwärts. Die Preise explodierten. Nur wenige warnten vor einer Blase. Jetzt schlägt die Bundesbank Alarm: In Großstädten gebe es Übertreibungen.
Düsseldorf ist bei den Erwerbern von Immobilien begehrter als jede andere Stadt in Nordrhein-Westfalen, und das seit Jahren. Und wenn viele etwas haben wollen, von dem es nur eine begrenzte Menge gibt, dann steigen die Preise. Manche aber setzten eben nur darauf, dass die Preise weiter und weiter steigen. Substanz steckt keine dahinter, und irgendwann brechen die Preise wie ein Kartenhaus zusammen. Ob es aber wirklich eine Immobilienblase in Düsseldorf gibt, darüber streiten die Experten. Erstmals jedenfalls schlägt nun die angesehene Bundesbank Alarm.
Wovor warnt die Bundesbank? Wohnimmobilien in deutschen Städten haben sich seit dem Jahr 2010 so stark verteuert, dass sie möglicherweise überbewertet sind. Zu diesem Ergebnis kommt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht. Substanzielle Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt als Ganzem seien nicht zu erkennen. Gerade in Ballungsräumen sei es jedoch zu Preissteigerungen gekommen, die sich "fundamental nur noch schwer rechtfertigen lassen", so die Bundesbank, die explizit auch Düsseldorf als Beispiel anführt. Es sei nicht auszuschließen, dass "überschießende Erwartungen oder Spekulationsmotive die regionale Ausbreitung von Preisimpulsen befördern." Das ist eine deutliche Warnung der sonst sehr diplomatischen Zentralbank.
Was sind Anzeichen für eine Blase am Düsseldorfer Immobilienmarkt? Charakteristisch für eine Spekulationsblase ist die Hoffnung auf weiter stark steigende Preise. Und Voraussetzung für eine Blase sind hohe Mengen an Liquidität auf dem Markt, sprich, Kredite sind billig. Das ist seit Jahren der Fall, weil die Leitzinsen auf einem Rekordtief liegen. Das hat im Umkehrschluss zur Folge, dass auch Sparbücher oder Festgelder unrentabel sind. Das wiederum macht Geldanlagen in Immobilien umso interessanter, und erhöht damit die Nachfrage.
Wie stark sind die Immobilienpreise in Düsseldorf gestiegen? In kaum anderen Stadt Nordrhein-Westfalens haben die Preise für Häuser so stark angezogen, wie in der Landeshauptstadt. So stiegen die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen fünf Jahren um 36 Prozent. Der Trend scheint sich im vergangenen Jahr zugespitzt zu haben. Der Ring deutscher Makler etwa beobachtet für gebrauchte Reihenhäuser einen Anstieg der Durchschnittspreise binnen lediglich eines Jahres um 13 Prozent auf 270 000 Euro im mittleren Segment.
Könnte eine mögliche Immobilienblase platzen wie vor wenigen Jahren in Spanien und den USA? Das ist zumindest sehr unwahrscheinlich. Einerseits sind deutsche Banken bei der Kreditvergabe weit weniger risikobereit als Banken anderer Staaten. In Spanien waren die Kreditverträge fast ausschließlich mit variablen Zinsen versehen. Das ist in Deutschland unüblich. Die allermeisten Bauherren oder Wohnungskäufer hierzulande sichern sich ihre Zinsen für zehn Jahre oder länger. Das Platzen der spanischen Immobilienblase hing mit einer einbrechenden Konjunktur zusammen, die ist in Deutschland nicht in Sicht. Und zurzeit steigen zwar die Bauzinsen, aber nur sehr moderat. Außerdem wurden in Spanien große Siedlungen auf dem Land gebaut. Der deutsche Immobilienboom konzentriert sich auf die gefragteren Großstädte, wie etwa Düsseldorf.
Gibt es Anzeichen für ein Ende des Preisanstiegs? Auch da gibt es unterschiedliche Meinungen. Der Ring deutscher Makler in Düsseldorf etwa sieht vorerst kein Ende der Preisanstiege. Begründet wird das damit, dass die prognostizierte Zahl der Zuzügler größer ist als die geplanten Neubauten, was die Nachfrage steigert. So soll die Zahl der Düsseldorfer von heute ca. 585 000 bis 2025 auf mehr als 605 000 steigen. In einer aktuellen Preisstudie des Marktforschungsinstituts Bulwiengesa über Düsseldorf heißt es dagegen: "Im Vergleich zum Vorjahr ist der durchschnittliche Kaufpreis aller analysierten Wohnungen mit aktuell 5160 Euro/Quadratmeter stabil geblieben (2012: 5150 Euro/Quadratmeter). Die Preiszuwächse der letzten Jahre setzten sich somit nicht weiter fort. Es scheint vorerst eine Preisschwelle erreicht zu sein."
Allerdings dürfte es in einigen Segmenten weiter deutliche Preissprünge geben. So ist etwa die Nachfrage nach Luxuswohnungen in Spitzenlagen wie Oberkassel weiter ungebrochen, die Preise ziehen kontinuierlich an.
