Nützliche Tipps für Sparer Immobilien im Boom
Düsseldorf · Extrem niedrige Zinsen und die Sorge vor Inflation treiben die Preise für Häuser und Wohnungen hoch. Es zeigt sich: Eine Immobilie kann eine gute Geldanlage sein – aber Käufer müssen sich vor Risiken schützen und schnell Kredite tilgen.
Aus vier Gründen denken Bürger in Deutschland und speziell der Region rund um Düsseldorf aktuell stark über den Kauf von Häusern und Wohnungen nach. Die Sorge vor steigender Inflation sorgt für eine Flucht in Sachwerte. Die Preise steigen in bestimmten Gebieten wie auch dem Rheinland deutlich an — das sorgt für Torschlusspanik.
Wegen der Eurokrise drängt viel Fluchtkapital nach Deutschland — das hat die Zinsen für Immobilienkredite auf bis zu 2,5 Prozent (bei zehnjähriger Laufzeit) gedrückt — ein historischer Tiefstand und sehr verführerisch. Und nicht zuletzt spielt die stabile wirtschaftliche Lage in der Düsseldorfer Region eine Rolle: Die Zahl der Erwerbstätigen in der Landeshauptstadt stieg 2011 um 2,5 Prozent.
Das Nettoeinkommen pro Haushalt liegt mit 3700 Euro im Schnitt ein Fünftel höher als im Schnitt Deutschlands — das treibt die Nachfrage. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zum aktuellen Immobilienboom.
Preistrend In Düsseldorf selbst stiegen seit 2007 die Preise für Häuser und Wohnungen um immerhin 15 Prozent, hat Immobilienscout 24 berechnet. Es ist anzunehmen, dass gerade höherwertige Immobilien weiter anziehen. Aber auch das mittlere Preissegment wird teurer, da immer mehr Mieter den Wechsel in eine eigene Wohnung anstreben.
Wer soll kaufen? Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Sie lohnt in der Regel dann, wenn der Käufer sehr lange in dem Objekt wohnen bleibt. Zwei Beispiele: Wer eine Wohnung für 150 000 Euro kauft und damit 8000 Euro an jährlicher Kalt-Miete spart, kommt auf eine Rendite von 5,3 Prozent nach Steuern — Festgeld bringt bestenfalls zwei Prozent.
Wer ein Reihenhaus für 300 000 Euro erwirbt und damit 12 000 Euro an Miete spart, kommt auf eine Rendite von vier Prozent. Man muss aber sehen, dass speziell in Düsseldorf die Hauspreise so abgehoben sind, dass viele Normalbürger in das Umland ausweichen — selbst ein Reihenhaus kostet 360 000 Euro im Schnitt. Außerdem müssen Hausbesitzer Reparaturen oder den Kauf einer neuen Heizungsanlage selber zahlen — Mieter haben damit wenig zu tun.
Tilgung/Belastung Auf keinen Fall darf die Belastung für ein Haus (inklusive Nebenkosten) höher als 50 Prozent des Nettoeinkommens liegen, besser viel niedriger. Käufer sollten die niedrigen Zinsen nutzen, um schnell zu tilgen. Die feste Tilgung sollte bei mindestens zwei Prozent liegen, aber im Notfall gesenkt werden können.
Sondertilgungsrechte von fünf Prozent der Kreditsumme im Jahr sollten unbedingt in den Vertrag. Denn nur wer schnell Schulden tilgt, ist sicher davor, dass ihm womöglich deutlich steigende Zinsen in zehn oder 15 Jahren bei der Umschuldung "den Hals brechen". Zur Verdeutlichung. Zwei Prozent mehr Zins auf 250 000 Euro kosten pro Jahr 5000 Euro.
Zinsbindung Der Großteil des Kredites sollte unbedingt zehn oder 15 Jahre lang laufen, um lange vom niedrigen Zinsniveau zu profitieren. Ein kleiner Teil kann auch auf fünf Jahre abgeschlossen werden, um hierfür besonders niedrige Zinsen zu zahlen. Aber dieser Teil muss dann in fünf Jahren zu einem großen Teil getilgt sein.
Finanzierung Erst ab 20 Prozent Eigenkapital gibt es wirklich günstige Zinsen. Sonst verlangen die Banken Aufschläge. Und wer viel Eigenkapital mitbringt, lindert so seine Zinsbelastung und hat erst recht eine gute Verhandlungsposition bei den Banken. Darum sollten Käufer Geldanlagen fast komplett auflösen und wenn möglich innerhalb der Familie um Unterstützung bitten. Wenn Eltern beispielsweise 50 000 Euro zuschießen, spart das Kind in zehn Jahren rund 12 500 Euro Zinsen.
Risiken Angestellte, die eine Versetzung an einen anderen Ort für möglich halten, sollten mit einem Kauf vorsichtig sein — ebenso Paare, deren Beziehung kriselt. Denn wer ein Haus schnell wieder verkaufen muss, verliert oft Geld, weil es schwer wird, die Nebenkosten von rund zehn Prozent zusätzlich zum Kaufpreis wieder rein zu kriegen.
Soviel kosten Grunderwerbststeuer, Notar und Makler. Außerdem könnten die Immobilienpreise auf Dauer wieder etwas sinken, weil die Zinsen stark anziehen und/oder weil die Bevölkerung langfristig zurückgehen wird.