Günstige Zinsen locken Wohnungskauf lohnt sich noch
(RP). Die Chancen, mit einer gekauften Immobilie in guter Lage ein gutes Geschäft zu machen, sind immer noch hoch: Die Preise sind zwar angestiegen, der Markt aber noch nicht überhitzt. Außerdem locken günstige Zinsen.
Düsseldorf: Typische Richtwerte beim Immobilienkauf
Einerseits ziehen die Preise für Immobilien in wachsenden Ballungsräumen deutlich an. Andererseits liegen die Immobilienkredit-Zinsen noch weit unter dem langjährigen Durchschnitt. Außerdem erhöht sich in NRW die Grunderwerbssteuer zum 1. Oktober von 3,5 auf fünf Prozent. Die folgenden Fragen und Antworten helfen, die widersprüchlichen Signale einzuordnen. Sie ersetzen aber keine individuelle Beratung etwa durch eine Bank, eine Verbraucherzentrale oder einen Eigentümer-Verein. Denn nicht jede Faustformel passt zu jedem Einzelfall.
Sind Immobilien schon zu teuer? Gestern hat das NRW-Innenministerium neue Daten vorgelegt. Demnach stiegen die Preise für neues Wohneigentum vor allem in Ballungszentren im vergangenen Jahr um bis zu drei Prozent. In Regionen mit schwacher Infrastruktur und Bevölkerungsrückgang sind sie hingegen teilweise rückläufig. Erstmals seit zehn Jahren legten auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern die Preise im landesweiten Durchschnitt wieder um ein Prozent zu. Die Preise für Baugrundstücke blieben konstant. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg landesweit um neun Prozent an, was auch im laufenden Jahr auf steigende Preise hindeutet. Jörg Sahr, Immobilienexperte der Fachzeitschrift Finanztest: "Trotz der zuletzt gestiegenen Preise ist der Markt nicht überhitzt. Wir haben immer noch dasselbe Preisniveau wie Mitte der 1990er Jahre."
Was kosten Immobilienkredite? Trotz der jüngsten Leitzinserhöhung liegen die aktuellen Effektivzinsen immer noch unter dem langjährigen Durchschnitt von sechs bis sieben Prozent. Am 17. August wird Finanztest über die aktuellen Kreditkonditionen berichten. Wer 80 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren will, kann demnach bei zehnjähriger Zinsbindung schon Effektivzins-Angebote von unter vier Prozent finden. 15- und 20-jährige Zinsbindungen kosten rund 0,6 Prozent mehr. Eine 100-Prozent-Finanzierung, die sich allenfalls bei hohem Einkommen und sicherem Job empfiehlt, ist ein weiteres Prozent teurer.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Laut einer gängigen Faustformel sollte die monatliche Kreditbelastung (Zins plus Tilgung) 30 bis höchstens 40 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens nicht überschreiten. Schließlich schlagen die Wohnnebenkosten noch mit zwei bis 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zu Buche sowie Rücklagen für Reparaturen in Abhängigkeit vom Alter des Objektes (Richtwert: ein Euro pro Quadratmeter und Monat.) Eine andere Faustformel für die Berechnung der maximal monatlichen Kreditbelastung lautet: aktuelle Netto-Kaltmiete plus Sparbetrag pro Monat im Durchschnitt der letzten drei Jahre.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? Im Schnitt zwischen 8,5 und zehn Prozent: 3,57 Prozent der Kaufsumme für den Makler, 1,5 Prozent für Grundbuch- und Notarkosten, fünf Prozent Grunderwerbssteuer (ab 1. Oktober, derzeit noch 3,5 Prozent).
Welcher Tilgungssatz ist ratsam? Sahr empfiehlt, die günstigen Zinsen für höhere Tilgungssätze zu nutzen — ihn aber mindestens bei 1,5 bis zwei Prozent anzusetzen. Bei dem von den Banken vorgeschriebenen Mindest-Tilgungssatz von einem Prozent ist der Kredit erst nach 40 Jahren abbezahlt, bei drei Prozent Tilgung nach 20 Jahren, bei fünf Prozent Tilgung nach 15 Jahren. Spätestens zum Renteneintritt sollte man schuldenfrei sein.
