Einige Möglichkeiten Mietvertrag: Kündigung außer der Reihe
Karlsruhe/Berlin (rpo). Um die Kündigung von Mietverträgen gibt es immer wieder Streit. Einerseits möchte ein Mieter vorzeitig aus seinem Vertrag aussteigen, was dem Vermieter nicht gefällt. Andererseits lassen sich Verträge für neue Wohnungen meistens nicht nach hinter schieben, so dass die Fristen besser passen. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, den Übergang von der einen Wohnung in die andere reibungslos hinzubekommen.
Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 gilt eine von der Dauer des Mietverhältnisses unabhängige Kündigungsfrist von drei Monaten. Mietverhältnisse, die nach der Reform geschlossen wurden, enden daher in den meisten Fällen nach einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Von der Möglichkeit einer Sonderkündigung profitieren in der Praxis vor allem Mieter mit älteren Verträgen, für die teilweise noch Fristen von sechs oder mehr Monaten gelten.
Häufig wird das Recht auf eine vorzeitige Kündigung in Anspruch genommen, wenn der Mieter stirbt, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann in Karlsruhe. Dann können die Hinterbliebenen das Vertragsverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die gleiche Kündigungsfrist wird Mietern gewährt, wenn der Vermieter die Untervermietung untersagt. "Das ist ein beliebter Trick, um vorzeitig aus einem langfristigen Mietvertrag herauszukommen", sagt Sylvia Sonnemann, Juristin beim Verein Mieter helfen Mietern in Hamburg.
Schneller aus einem bestehenden Mietvertrag heraus geht es auch, wenn eine Mieterhöhung nach Paragraph 558 oder 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) angekündigt wird. Dann können Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Eingang des Schreibens zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Kein Grund für eine Sonderkündigung ist dagegen die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen.
Modernisierungsmaßnahmen
Anders sieht es wiederum bei Modernisierungsmaßnahmen aus: Kündigt der Vermieter umfangreiche Baumaßnahmen an, zum Beispiel den Einbau einer neuen Heizungsanlage, können Mieter bis zum Ablauf des Monats, in dem die Benachrichtigung bei ihnen eingegangen ist, kündigen. "Das Mietverhältnis endet dann am Ende des folgenden Monats", erklärt Pressesprecher Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.
Zu den Sonderkündigungsrechten gesellt sich eine Aufhebung des Mietvertrages aus Härtegründen: "Normalerweise heißt es ja "Vertrag ist Vertrag". Aber davon gibt es Ausnahmen", sagt Rechtsanwalt Hannemann. Juristen sprechen dann vom Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag nach Paragraph 242 BGB. Gründe für einen vorzeitigen Ausstieg nach 242 BGB sind zum Beispiel eine Krankheit oder eine berufliche Versetzung in eine andere Stadt. "In der Praxis sind solche Kündigungen allerdings nur schwer durchzusetzen", so Sylvia Sonnemann.
Nachwuchs als Grund
Wenn sich Nachwuchs ankündigt und eine größere Wohnung her muss, ist das ebenfalls ein Argument für die vorzeitige Entlassung aus dem Vetrag. Nicht unter den 242er Paragraphen falle dagegen zum Beispiel, wenn jemand eine billigere oder schönere Wohnung gefunden hat, sagt Hannemann. Ist die Kündigung berechtigt, muss der Mieter einen Nachmieter vorschlagen. "Die Behauptung, es müssten drei Nachmieter gestellt werden, und dann sei man raus aus dem Vertrag, stimmt aber nicht", sagt Ropertz.
Dem Vermieter muss dann eine gewisse Frist eingeräumt werden, in der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter zumutbar ist. Zwei bis Wochen sind Rechtsanwalt Hannemann zufolge angemessen. Der Vermieter darf einen vorgeschlagenen Nachmieter nur aus nachvollziehbaren, sachlichen Gründen ablehnen. "Etwa wenn es sich um eine Familie mit drei Kindern handelt, die in eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung will", erklärt Hannemann. Keine annehmbare Begründung für eine Ablehnung ist etwa die Tatsache, dass es sich bei den vorgeschlagenen Personen um Ausländer handelt.
Zeugen für Ereignis
Manchmal ist auch eine fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich. Zum Beispiel, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter gewalttätig wird. Oder wenn er die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters betritt. Es bedarf allerdings eines Zeugen für dieses Ereignis. Ein weiterer Grund ist laut Hannemann die so genannte Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache. Das ist etwa der Fall, wenn die Heizung im Winter über mehrere Wochen nicht funktioniert und der Vermieter auch keine Anstalten macht, diesen Mangel zu beheben. Vor der Kündigung muss der Vermieter jedoch aufgefordert werden, das Problem zu beseitigen.
Kommt keine der genannten Möglichkeiten in Frage, und der Mieter möchte trotzdem vorzeitig aus dem Mietvertrag raus, hilft nur noch eines: "Man kann den Vermieter ja einfach mal fragen", sagt Hannemann. Schließlich stehen die Chancen einer Neuvermietung in einer beliebten Wohngegend nicht schlecht.
