Tipps zum Mietvertrag Manche Klauseln sparen Zeit und Geld
Düsseldorf · Zwei bis drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen, meist mit Hilfe vorgedruckter Vertragsentwürfe. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter stehen in den vielen Klauseln - und die sind keineswegs einheitlich.
Sechs Fragen, mit denen Sie den richtigen Mieter finden
Der Vermieter kann theoretisch zur Unterschrift vorlegen, was er will, für den Mieter haben aber nur die wirksamen Klauseln Geltung. Eine Folge kann zum Beispiel sein: Der Mieter muss bei Auszug nicht renovieren. Oder die Auflagen zur Tierhaltung sind nichtig.
Nichtig sind beispielsweise Klauseln, die den Vermieter von der Haftung befreien, wenn er leicht fahrlässig Mietmängel verursacht. Ein solcher Ausschluss schränkt unzulässig die Pflicht des Vermieters ein, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch "überraschende Klauseln" sind unzulässig. Etwa die, dass der Vermieter die Wohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Nichtig wäre auch, wenn der Mieter sich verpflichten soll, Versicherungs- oder Wartungsverträge mit bestimmten Firmen abzuschließen.
Folge: Der Mieter kann in jedem Fall Mietminderung und Schadensersatz geltend machen. Auch Formulierungen, die dem Mieter unbegrenzt Kleinreparaturen auferlegen oder das Halten von Haustieren generell verbieten, sind unzulässig.
Kaution in Raten zahlen
Auch bei der Mietkaution können Vermieter Fehler begehen. "Der Mieter ist verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrages die Kaution zu zahlen", heißt es oft. Die Klausel ist unwirksam, denn der Mieter darf in Raten zahlen. Generell bleibt der Kautionsanspruch des Vermieters aber bestehen, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: Bundesgerichtshof, VII ZR 344/02).
Oft sind auch Renovierungsklauseln null und nichtig. Haben Mieter ihre Wohnung irrtümlich renoviert, können sie vom Vermieter Geld zurückverlangen. "Der Vermieter muss die übliche beziehungsweise angemessene Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten erstatten", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. "Das können die tatsächlich gezahlten Renovierungskosten sein."
Erstattungsansprüche
Hat der Mieter in Eigenregie geweißelt, so Ropertz, "dann gehören zu den Erstattungsansprüchen des Mieters der Ersatz seiner Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis". "Wir schätzen, dass in rund 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln vereinbart sind", erklärt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. "Hier lohnt sich eine Rechtsberatung für Mieter fast immer." Vor allem in Verträgen, die vor 2003 geschlossen wurden, sind die Regelungen unwirksam. Die Konsequenz: Mieter müssen bei Auszug nicht renovieren. Verlangt der Vermieter eine Änderung des Mietvertrages oder eine Ergänzungvereinbarung, muss der Mieter dem nicht zustimmen.
Klauseln müssen den von der Rechtsprechung anerkannten Fristenplan beachten: Renovierung in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre - mit dem Zusatz "in aller Regel".
