Gründe Eigenbedarf: Wann der Vermieter kündigen darf
Berlin/Frankfurt/Main (rpo). Viele Mieter haben damit schon Erfahrungen gemacht: Der Vermieter kündigt die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Eine solche Kündigung löst meistens heftigen Widerstand und viele Streitreien aus. Die Fristen für eine solche Kündigung sind zwar gesetzlich geregelt, nicht aber alle Gründe, die dafür in Betracht kommen.
Eigenbedarf ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes in Berlin der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter. Er liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person - zum Beispiel eine Pflegekraft - oder einen Familienangehörigen benötigt. Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf, sind Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister. Entferntere Verwandte gehören in der Regel nicht dazu.
"Es genügt nicht, wenn der Vermieter einfach sagt, er hat Eigenbedarf", fügt Petra Schulte, Geschäftsführerin des Mieterschutzvereins Frankfurt, hinzu. So müssten die Gründe bereits im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar erläutert werden. "Nur so kann der Mieter beurteilen, ob er die Wohnung tatsächlich räumen muss", erklärt Schulte. Genau das wird oft nicht beachtet. "Die Vermieter legen häufig die Gründe nicht ausreichend dar", sagt die Expertin. "Will der Vermieter ein Gerichtsverfahren vermeiden, ist es aber ratsam, die Situation so umfassend wie möglich zu erklären."
Fristen beachten
Wie Vermieter am besten vorgehen sollten, erläutert Rechtsanwalt Michael Friedmann, Geschäftsführer des Ratgeberportals "www.123recht.net" mit Sitz in Hannover: "Die Kündigung muss zunächst einmal fristgerecht sein." Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren betragen die gesetzlichen Kündigungsfristen drei Monate, bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren ein halbes Jahr. Neun Monate Frist gelten bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren.
All das ist im Gesetz klar geregelt. Unklarer wird es allerdings bei den Gründen, die der Vermieter vorbringen kann. Die hat der Gesetzgeber wegen der vielen unterschiedlichen Fälle nicht abschließend aufgezählt. "Das Gesetz gibt lediglich den Begriff "berechtigtes Interesse" vor und füllt diesen dann mit einigen Beispielen aus", sagt Rechtsanwalt Friedmann.
Hinreichende Gründe?
Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht als Begründung jedenfalls nicht aus. Eigenbedarf liege erst dann vor, wenn der Vermieter "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für die Nutzung nennen kann, erklärt Mieterschützerin Schulte. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen will. Ein hinreichender Grund liegt aber auch vor, wenn der Vermieter seinem Kind die Wohnung zur Verfügung stellen will - etwa weil sonst die Gefahr besteht, dass es sich vom Elternhaus löst.
Als widersprüchlich gilt eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, die schon vor Abschluss des Mietvertrags vorgelegen haben oder vorhersehbar waren. "Das gilt zumindest in den ersten fünf Jahren der Mietzeit", erklärt Schulte.
Ferner reicht es nicht aus, wenn der Vermieter in der gekündigten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder sie kurzfristig für einige Monate benötigt. Unwirksam ist die Ankündigung von Eigenbedarf zudem, wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter vorgibt. "Kündigt der Vermieter für seine 80-jährige gehbehinderte Mutter eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug, dann ist diese Wohnung für sie sicherlich nicht geeignet", sagt Petra Schulte.
Misstrauen bei plötzlichen Ankündigungen
Für Misstrauen sorgt eine plötzliche Ankündigung von Eigenbedarf auch, wenn vorher Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder -minderung das Verhältnis der beiden Parteien getrübt haben. Dann liegt Verdacht nahe, der Eigenbedarf werde vorgeschoben, um einen lästigen Mieter loszuwerden. Probleme gibt es auch, wenn im selben Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter ebenso dort einziehen könnte.
Nur in Ausnahmefällen muss der Vermieter keinen Kündigungsgrund angeben. Wenn er selbst mit den Mietern ein Zweifamilienhaus teilt, kann er auf die Angabe von Gründen verzichten. "Da in diesen Fällen ein Zusammenleben auf Grund von persönlichen Streitigkeiten unter Umständen nicht mehr zumutbar ist, steht dem Vermieter ein erweitertes Kündigungsrecht zu", sagt Schulte. Dafür verlängere sich jedoch in diesen Fällen die zu setzende Kündigungsfrist um drei Monate.
