Eigenes Domizil an der Algarve sichern Portugals Immobilienpreise sind am Boden
Lissabon · Portugal ist eines der am stärksten von der Euro-Krise gebeutelten Länder. Die Gelegenheit zum Kauf einer Ferienimmobilie ist laut Experten günstig: Bei den Preisen sei die Talsohle erreicht.
Hier ist das Meer richtig schön warm
Portugal hat Hunderte Kilometer Küstenlinie. Und doch reisen im Vergleich zu Spanien oder Italien wenige Deutsche an die Algarve oder die Westküste des Landes. Der Kauf einer Ferienimmobilie ist deutlich schwerer umzusetzen - es gibt kaum Makler oder Anwälte deutscher Herkunft. Doch die Gelegenheit zum Kauf ist laut Experten so gut wie selten zuvor.
Um 15 bis 20 Prozent seien die Preise für Ferienimmobilien in den vergangenen Jahren gefallen, sagt Miguel Poisson vom Maklerunternehmen ERA in Lissabon. "Viele Portugiesen sind aufgrund der wirtschaftlichen Situation im Land unter Druck, ihre Ferienimmobilie zu verkaufen." An der Algarve etwa seien die Preise vor der Krise stetig nach oben geklettert, vor allem durch die hohe Nachfrage britischer Käufer. Die Krise habe sie kräftig gedrückt und "allerorten für gute Kaufgelegenheiten" gesorgt.
Poisson sieht aktuell die Talsohle erreicht. "Vor allem wegen neuer gesetzlicher Vorgaben kann ich mir nicht vorstellen, dass die Preise weiter sinken", sagt er. So habe die portugiesische Regierung jüngst Steuervorteile für Rentner verabschiedet, die sich in Portugal niederlassen. Außerdem sollen Ausländer, die eine Immobilie im Wert von mehr als 500.000 Euro kaufen, eine Aufenthaltserlaubnis im Land bekommen - und nach fünf Jahren die Staatsbürgerschaft. Vor allem die Nachfrage asiatischer Käufer habe das bereits angekurbelt.
Preise seit Monaten im freien Fall
Zuletzt habe es deutliche Preisabschläge gegeben, bestätigt der europäische Maklerverband Confederation Européenne de l'Immobilier. Die Preise sanken zuletzt Quartal für Quartal weiter, geht aus Statistiken der Organisation für wirtschaftliche Entwicklung und Zusammenarbeit (OECD) hervor. Während sie sich im dritten Quartal 2012 auf Jahressicht um 2,65 Prozent verringerten, gaben sie im Quartal darauf im Jahresvergleich um 2,71 Prozent nach. Im ersten Quartal 2013 betrug das Minus 3,85 Prozent.
Auch nach Daten der europäischen Statistikbehörde Eurostat war die Entwicklung des Immobilienmarktes in Portugal schlecht. Die Preise sanken im vierten Quartal 2012 überdurchschnittlich und fast so stark, wie nirgends sonst in Europa oder in der Euro-Zone.
Doch Kaufinteressenten sollten ihre Zielregion genau erkunden, zumal Deutsche nicht auf Bedingungen wie in Spanien treffen: Deutsche Maklerunternehmen sind wenige vor Ort, und auch die Zahl deutschsprachiger Anwälte ist im Vergleich zu Spanien gering. Laut dem Deutschen Reiseverband gehört Portugal nicht zu den Top 10 der beliebtesten Reiseziele der Deutschen.
Rechtliche Gepflogenheiten prüfen
Wer sich von der Sprachbarriere nicht abschrecken lässt und auf günstige Kaufgelegenheiten hofft, sollte zunächst einen wichtigen Unterschied zum deutschen Recht beachten: Ähnlich wie in Italien oder Spanien geht das Eigentum auch nach portugiesischem Recht schon beim Abschluss des Kaufvertrags auf den Vertragsunterzeichner über. In Deutschland ist das erst dann der Fall, wenn der Notar die sogenannte Auflassung im Grundbuch beantragt hat, und diese Eintragung auch stattgefunden hat.
"Die Auflassung wie beim deutschen Immobilienerwerb gibt es in Portugal nicht", erklärt Rechtsanwältin Cristina Dein, die eine Kanzlei in Lissabon hat und stellvertretende Vorstandsvorsitzende des Deutschen Anwaltvereins (DAV) in Portugal ist. Grundeigentum wird auch in Portugal ins Grundbuch eingetragen - allerdings nur, weil das Gesetz vorsieht, dass Verkäufe öffentlich gemacht werden müssen. Der Kaufvertrag muss laut Dein nicht umfassend sein: Lediglich die Vertragspartner, das Objekt und der Vertragsgegenstand - also die Immobilie - müssen benannt werden.
Eine sinnvolle Informationsmöglichkeit für Kaufinteressenten ist das Finanzamt. Denn um die Immobiliensteuer anhand des aktuellen Wertes erheben zu können, führen die Finanzämter ihre eigenen Register und beziehen dabei Alter, Ausstattung und Gebäudezustand ein, erläutert Dein. Sie stellen jedem Objekt auf diesem Weg eine Art Immobilienausweis aus ("caderneta predial"), aus dem die Beschaffenheit und der Vermögenswert der Immobilie hervorgehen. Beim Amt sei auch die genaue Quadratmeterzahl hinterlegt. "Sie können als Käufer sogar davon ausgehen, dass hier die aktuellsten Infos vorliegen", sagt Dein.
Bisherige Eigentumsverhältnisse klären
Dennoch sollten sich Kaufinteressenten vom Eigentümer immer anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs das Eigentum nachweisen lassen. Dass ein Grundstück noch nicht im Grundbuch ("registo predial") eingetragen ist, ist heute sehr selten und nur noch in eher ländlichen Gebieten wie Nord- und Mittelportugal der Fall, sagt Dein. Und am wichtigsten sei natürlich, dass der aktuelle Eintrag wirklich auf den Namen des Verkäufers lautet und die Eintragungen vom Grundbuchamt zur Immobilie mit denen des Finanzamtes übereinstimmen.
Für Wohngebäude, die nach 1951 errichtet wurden, sollten Interessenten bei der zuständigen Stadtverwaltung die sogenannte Nutzungslizenz prüfen. Für all diese Gebäude muss eine Wohn- oder Baugenehmigung vorliegen. Vor 1951 jedoch wurden noch keine Nutzungslizenzen vergeben. Bei sehr alten Grundstücken kann sie daher fehlen. Wer ein Grundstück für einen Neubau erwirbt, sollte bei der Verwaltung ebenfalls die entsprechenden Pläne einsehen.
Dein warnt davor, gerade in Dingen der Besteuerung den Maklern alleinigen Glauben zu schenken: "Es ist mir schon häufiger passiert, dass sich Mandanten darauf beriefen, falsche Angaben zur Besteuerung des Veräußerungsgewinns von Maklern erhalten zu haben." Ihr zufolge zahlen Käufer für Wohnimmobilien bis zu 6 Prozent Grunderwerbsteuer und zwischen 0,3 und 0,8 Prozent laufende Grundsteuer vom Steuerwert.
Die Werte variieren, da jede Gemeinde den Prozentsatz selbst festlegen kann.
