Tipps Eigentumswohnungen selbst verwalten
Manche Eigentümergemeinschaften tragen sich mit dem Gedanken, ihre Verwaltung selbst in die Hände zu nehmen. Doch das will gut überlegt sein.
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Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben einiges zu tun: Konto einrichten, Gelder verwalten, Handwerker beauftragen, Streit schlichten und die jährliche Abrechnung erstellen. Verständlich, dass Verwalter sich diese Arbeit auch bezahlen lassen. WEG können diese Kosten sparen, wenn sie wollen: Laut Wohnungseigentumsgesetz dürfen sie sich selbst verwalten. "Grundsätzlich kann jeder die Verwaltung übernehmen", erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Also auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft." Doch ist eine Selbstverwaltung sinnvoll? Antworten auf wichtige Fragen:
Wann bietet sich eine Selbstverwaltung an?
"Es ist schon eine große Aufgabe", sagt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin und Beraterin für den Verein Wohnen im Eigentum. Daher gilt: Je größer die Eigentümergemeinschaft, desto schwieriger wird es. Aus Sicht von Weeger-Elsner sollte es nicht mehr als zehn Parteien in der WEG geben, auch Gerold Happ empfiehlt vier bis zehn Mitglieder. "Es sollten sich alle gut kennen", findet er. Schließlich sei der Verwalter ja Ansprechpartner für alle Parteien. Außerdem wachsen mit der Größe der Eigentümergemeinschaft auch die Anforderungen.
Wann sollte ein externer Verwalter eingesetzt werden?
Große WEG fahren in der Regel mit einem externen Verwalter besser. "Denn eigentlich ist eine ordentliche Verwaltung ein Vollzeitjob", sagt Weeger-Elsner. Doch nicht nur die Größe spielt eine Rolle. Auch die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft ist entscheidend. Gibt es oft Streit unter den Eigentümern, kann ein externer Verwalter sinnvoll sein. "Selbstverwalter geraten sonst schnell zwischen die Stühle", erklärt Happ. Schließlich müssen sie nicht nur zwischen den verschiedenen Parteien vermitteln, sondern auch die eigenen Interessen vertreten.
Welche Aufgaben muss der Verwalter erledigen?
"Ein Verwalter setzt zunächst einmal alle Beschlüsse der Eigentümer um", erläutert Happ. Das heißt, er muss sich eventuell um Handwerker kümmern, die das Dach neu decken sollen. Doch das ist längst nicht alles. Geregelt sind die genauen Aufgaben in Paragraf 27 des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach ist der Verwalter für die Hausordnung zuständig, muss alle Maßnahmen treffen, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nötig sind, und zwar auch in Notfällen, die Gelder verwalten oder die nötigen Versicherungen abschließen.
Wer kann die Verwaltung übernehmen?
Die Aufgabe des Verwalters kann zunächst einmal jeder übernehmen. "Sie müssen keine bestimmten Qualifikationen mitbringen", erklärt Weeger-Elsner. "Allerdings kann ein wenig Expertise schon hilfreich sein." Denn wie beschrieben sind die Aufgaben vielfältig. "Sie müssen das aber auch nicht nur einem Eigentümer auferlegen", schlägt die Expertin vor. "Die Aufgaben können intern auch auf mehrere Schultern verteilt werden." Denn nach dem Gesetz steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
Welche Kosten verursacht eine Selbstverwaltung?
Die Kosten für die Selbstverwaltung sind in der Regel geringer als für externe Verwalter. Denn grundsätzlich gilt: Der Verwalter aus den eigenen Reihen erhalte in der Regel kein Entgelt, erklärt Weeger-Elsner. Ob er Geld bekommt, liegt im Ermessen der Gemeinschaft. "Ein Anspruch besteht allerdings auf die Erstattung von Auslagen."
Welches Risiko übernehmen die Selbstverwalter?
Wer auch immer die Aufgabe übernimmt, er sollte sich um eine gute Versicherung kümmern. "Grundsätzlich haften Sie wie ein externer Verwalter, wenn Sie diese Aufgabe übernehmen", erklärt Weeger-Elsner. Die Gemeinschaft kann den Verwalter etwa bei fehlerhaften Abrechnungen oder im Rahmen der Abnahme von beschlossenen Baumaßnahmen in die Verantwortung nehmen.
