Mietspiegel Wenn Nachbarn die Miete steigen lassen
Ihre Wohnung ist viel günstiger als die der Nachbarn? Dann kann Ihr Vermieter vielleicht den Preis erhöhen. Aber manche Vergleiche sind schief. Was sollte man über ortsübliche Vergleichsmieten wissen?
Wie viel Miete zahlen Menschen für ähnliche Wohnungen in derselben Stadt? Die ortsübliche Vergleichsmiete interessiert Mieter und Vermieter nicht nur aus Neugierde. Sie bestimmt auch die Grenze, bis zu der die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis steigen darf, wenn nicht zum Beispiel modernisiert wird. Wichtige Fragen und Antworten dazu.
Darf die Miete immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen?
Vermieter müssen Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete schriftlich ankündigen und begründen. Stimmt die Argumentation, ist also zum Beispiel die angegebene Vergleichsmiete richtig, können Mieter nicht ablehnen. Trotzdem haben sie Zeit zur Prüfung: „Einer Mieterhöhung müssen sie erst nach zwei vollen Monaten plus dem Monat zustimmen, in dem sie das Schreiben von ihrem Vermieter erhalten haben”, erklärt Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln.
Liegt die aktuelle Miete weit unter der Vergleichsmiete, darf der Vermieter sie nicht auf einen Schlag bis zu dieser Grenze erhöhen. „Innerhalb von drei Jahren darf die Miete im Bestand nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Bundesländern liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren”, erläutert Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Und: „Ist die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht, ist erst einmal Schluss”, sagt die Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann. „Dann muss der Vermieter den nächsten Mietspiegel abwarten und schauen, ob dann der Wert für die Wohnung gestiegen ist. Ist das der Fall, darf er den Mietzins anheben.” Teurer als ortsüblich darf es Heilmann zufolge vorher nur werden, wenn zum Beispiel modernisiert wird und die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Das ist ein komplizierter Vorgang, bei dem mitunter Tausende Daten erhoben werden. Wichtig ist, dass eine Mietwohnung mit Wohnungen verglichen wird, die ähnliche Größen und Ausstattungsmerkmale haben. Auch das Alter und der energetische Zustand müssen passen.
„Kriterien sind nach Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches Art und Größe des Wohnraums, die Ausstattung, zum Beispiel Sammelheizung, Bad und Parkettboden, die Beschaffenheit, zum Beispiel der Instandhaltungszustand und die Lage der Wohnung zum Beispiel in der Innenstadt oder im Außenbereich”, erklärt Depel.
Wohnungsmängel haben dagegen keinen Einfluss auf den Wert. „Hier ist ausschließlich der formale Wert der Wohnung ausschlaggebend”, sagt der Mietexperte. „In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen sowohl Neuvertragsmieten als auch die geänderten Bestandsmieten der letzten vier Jahre ein”, ergänzt Helena Klinger. Nach dem Willen der Bundesregierung sollen künftig die Mieten aus sechs statt bislang vier Jahren einfließen.
Beeinflussen Einbauten der Mieter das Ergebnis?
Baut ein Mieter selbst zum Beispiel eine Küche in seine Wohnung ein, so hat das zunächst keine Auswirkungen auf die Miethöhe. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt (Az.: VIII ZR 52/18). Wurde die Küche vom Mieter auf eigene Kosten eingebaut, darf sie demnach bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dauerhaft nicht berücksichtigt werden.
„Überlässt der Mieter die Küche aber nach seinem Auszug dem Vermieter, kann dieser sie als sein Eigentum behandeln”, betont Heilmann. „Sie gehört dann zum Mietobjekt und wertet es auf. Damit kann sich auch die Einordnung in den Mietspiegel ändern, und der Vermieter darf bei einer neuen Vermietung die Miethöhe anpassen.”
Wie können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angeben?
„In vielen Städten und Gemeinden dienen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete”, sagt Helena Klinger. Mietspiegel werden von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt, oft gemeinsam mit Interessenverbänden wie Mieter- und Eigentümervereinen.
Stattdessen kann der Vermieter aber beispielsweise auch drei Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung heranziehen. „Auch Mietdatenbanken dürfen theoretisch genutzt werden, aus Datenschutzgründen existieren aber keine”, sagt Klinger.
Alternativ kann ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen. Das sei aber teuer, sagt die Vertreterin des Eigentümerverbandes. In der Praxis würden vor allem Mietspiegel genutzt – noch gebe es aber nicht in jedem Ort einen.
Was können Mieter bei Zweifeln tun?
„Oft werden die Mieten falsch eingeordnet, weil etwa statt einer mittleren Lage von einer guten Lage ausgegangen wurde”, schildert Depel seine Beobachtung. „Oder die Ausstattung wird besser eingeschätzt, als sie wirklich ist. Mieter, die die Vergleichsmiete anzweifeln, sollten ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern”, teilt der Sprecher des Mietervereins Köln mit. Bis zum Ablauf der Überlegungsfrist sollten sie dann die richtige Höhe der Vergleichsmiete herausfinden.
