Vor allem in großen Mietsobjekten passiert das des öfteren. Der eine Investor übernimmt dann zum Beispiel von der anderen Wohnungsbaugesellschaft, und der neu Großeigentümer macht Kasse – er wandelt die Mietswohnungen in Eigentumswohnungen um und verkauft die Wohnungen einzeln. Umwandlung nennt sich das.

In diesem Fall läuten bei Mietern die Alarmglocken – während der bisherige Eigentümer mit dem scheibchenweisen Verkauf des Hauses eine höhere Rendite erzielen kann als mit dem Verkauf des Hauses im Ganzen.

Können Mieter nach einer Umwandlung wohnen bleiben? "Ja", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Kauf bricht nicht Miete. "Der Käufer einer Eigentumswohnung tritt in den alten Mietvertrag des Mieters ein und wird automatisch dessen neuer Vermieter zu den alten Konditionen."

Auch ein neuer Mietvertrag werde nicht erforderlich, erläutert Mietfachanwalt Dirk Clausen. "Der alte Vertrag gilt weiter." Zuweilen bietet der neue Vermieter einen neuen Vertrag an. Unterschreiben muss der Mieter nicht. Clausen rät, unbedingt darauf zu achten, ob sich die Lage durch den neuen Vertrag verschlechtert. "Gerade bei Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen werden oft Neuregelungen aufgenommen, die für den Mieter ungünstiger sind", so Clausen. Die Miete ist an den neuen Vermieter zu zahlen, sobald der im Grundbuch eingetragen ist und dem Mieter das nachgewiesen hat – in der Regel per Grundbuchauszug. Alternativ reicht es, dass der bisherige Vermieter den Vermieterwechsel schriftlich bestätigt. Erst ab diesem Zeitpunkt sollten Mieter den Dauerauftrag ändern.

Dem Mieter droht aber ein erhöhtes Kündigungsrisiko – wegen Eigenbedarfs. "Oft wird die Eigentumswohnung nur gekauft, weil der neue Eigentümer oder einer seiner Angehörigen dort einziehen will", so Ulrich Ropertz.

Wehrlos sind Mieter dann nicht. Der neue Eigentümer muss eine Kündigungssperrfrist einhalten. Drei Jahre lang darf er keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen.

Die Frist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Frist kann mitunter sogar noch länger ausfallen: Die einzelnen Bundesländer können für Städte mit Wohnungsnot die Kündigungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nach Ablauf der Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz.

Mieterbund-Sprecher Ropertz weist auf ein weiteres Mieterprivileg hin: "Mieter in umgewandelten Wohnungen haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht." Werde die Wohnung verkauft, könne der Mieter in den Kaufvertrag, den Verkäufer und Käufer ausgehandelt haben, eintreten. "Die Wohnung muss ihm zu diesen Konditionen angeboten werden", so Ropertz.

Mieter müssen nicht von sich aus mit dem Eigentümer verhandeln und ein Gebot abgeben. Sie können getrost warten, bis ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem anderen Kaufinteressent samt Kaufpreis fertig ausgehandelt ist. Erst dann muss sich der Mieter entscheiden.

Mieter, die von einer geplanten Umwandlung erfahren und Interesse am Erwerb haben, sollten sich allerdings rechtzeitig um eine Finanzierung kümmern.