Immobilien Wann ein Hausverwalter sinnvoll ist
Eine Wohnung selbst zu verwalten, heißt: Verantwortung übernehmen. Vermieter werden schnell zum Mädchen für alles. Viele Aufgaben können sie allerdings an Profis delegieren.
Die Käufer einer Eigentumswohnung wollen meistens selbst einziehen. Weil Sparanlagen derzeit kaum Ertrag abwerfen, rückt für Privatleute aber zunehmend der Erwerb einer Eigentumswohnung als Renditeobjekt in den Blick. Dies verspricht Wertsteigerung und gute Mieteinnahmen. Viele Verbraucher bleiben also Mieter, werden aber gleichzeitig vermietender Privateigentümer.
Der Rollenwechsel bedeutet: Sie müssen sich bei der eigenen Immobilie selbst um Dinge kümmern, für die sie zu Hause einfach ihren Vermieter heranziehen können: verstopfte Rohre freimachen, kaputte Heizungen in Gang setzen, Schimmelbefall beseitigen.
Do-it-yourself-Verwalter sind in erster Linie "Ansprechpartner für den Mieter und das im Prinzip rund um die Uhr", sagt Sabine Feuersänger vom Verbraucherverband Wohnen im Eigentum (WiE). Das gilt vor allem bei typischen Problemen wie nicht schließenden Fenstern und Türen, Wasserrohrbruch oder gebrochenen Fliesen auf dem Balkon. In solchen Fällen muss der Eigentümer Abhilfe schaffen: Er sei in der Pflicht, "sich um die Instandhaltungsarbeiten zu kümmern", begründet Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus&Grund Deutschland. Sonst riskieren Vermieter, dass der Mieter die Miete mindert.
Wie privat vermietende Wohnungseigentümer die Sache in Ordnung bringen, steht ihnen frei. Sie können Handwerker in Gang setzen oder die Sache selbst erledigen. Schwierig wird es, wenn Eigentümer nicht in der Nähe ihres Investitionsobjekts leben. Erfahrungsgemäß steigt der Aufwand, den sie in die Wohnungsverwaltung stecken, mit der Entfernung zum eigenen Wohnort.
Die Arbeit sollte sich jedoch in Grenzen halten. Sonst fressen Stress und Zeit die Rendite auf. In der Konsequenz "braucht man eigentlich jemanden, der mal schnell hingeht und sich auskennt", sagt Storm. Das können Bekannte, Nachbarn, Miteigentümer oder Hausmeister sein.
Storm und Feuersänger favorisieren allerdings eine professionelle Lösung: den Hausverwalter. Dessen Einsatz sei "für denjenigen sinnvoll, der sich nicht selbst kümmern oder nicht von Köln nach Leipzig fahren will, weil der Wasserhahn tropft", sagt Feuersänger.
Häufig übernimmt der Verwalter, der die Wohnanlage ohnehin im Auftrag der Eigentümergemeinschaft betreut, diesen Job auch für einzelne Wohnungen. Wer den WEG-Verwalter zugleich für sein Sondereigentum einsetzen will, schließt mit ihm einen Vertrag über Miet-Verwaltung. Selbstverständlich kann auch ein Verwalter von außen genommen werden.
Mit der Unterschrift unter dem Kontrakt wird der Miet-Verwalter zum Stellvertreter des Eigentümers, wie Steffen Hasse vom Dachverband deutscher Immobilienverwalter erläutert. Damit ist er der Ansprechpartner des Mieters für dessen Nöte und Sorgen.
Hasse umreißt das Paket: "Je nach Umfang schließt es sowohl Instandhaltung und Instandsetzung als auch die Verwaltung der Mietzahlungen und Abrechnungen ein." Im Klartext bedeutet das: Der Verwalter kontrolliert, ob der Mieter rechtzeitig zahlt, mahnt Säumige, fungiert bei Ärger als Blitzableiter, lässt Schäden beheben.
Wer seine Wohnung selbst verwaltet, sollte bei einem Mietvertrag darauf achten, dass er möglichst mit den in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft formulierten Vorgaben übereinstimmt. Außerdem ist es hilfreich, bei Problemen wie verstopften Rohren die Hausverwaltung zu kontaktieren. Denn je nachdem, wo es klemmt, zahlt eventuell die Gemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung.
